年报观察 | 华侨城“地产+文旅”的双重压力

观点网 3月31日，深圳华侨城股份有限公司发布全年报告并举行2024年线上业绩说明会。

报告显示，华侨城2024年实现营业收入544.07亿元，同比微降2.4%，归属于上市公司股东的净利润亏损86.62亿元，同比增亏33.42%。

华侨城交出了一份堪称“至暗时刻”的成绩单，剖析主要原因，公司涉及地产板块结转项目毛利率持续下滑、财务利息费用化增加，这两大因素交织形成了双重压力。

值得关注的是，华侨城自2022-2024年分别亏损109.05亿、64.92亿、86.62亿，已连续三年亏损超260亿元，并且亏损幅度呈现出波动性扩大的趋势。

这种持续的业绩滑坡，折射出其“地产+文旅”双主业模式在当前行业调整期所面临的系统性压力。

双主业探底

曾经作为华侨城利润支柱的房地产和文旅综合业务，如今毛利率双双持续探底。

数据显示，2024年地产板块实现签约销售金额263亿元，同比下降41.4%，签约销售面积173万平方米，相较于2023年的227万平方米减少了23.8%。

而且，地产业务毛利率从2022年的21.86%大幅下滑至2023年的11.54%，结转项目毛利率同比显著下降，直接拖累整体盈利水平。

同时，2024年文旅板块接待游客8081万人次，同比下滑13.7%，客流量出现阶段性回落，文旅综合板块同样面临着新的挑战。

尽管2024年文旅综合业务收入达到273亿元，高于地产业务收入，但同比减少13.03%。且文旅综合业务毛利率2021-2024年分别为32.36%、24.47%、19.10%、14.34%，连续四年累计下滑18.02个百分点。

随着运营成本刚性上涨，叠加消费环境不及预期，华侨城文旅业务正面临成本与需求的双向挤压，这使得该板块的利润贡献能力受到了显著制约。

此外，文旅项目高度依赖“主题公园+地产”的重资产开发模式，现金流回收周期显著偏长，难以在短期内对冲地产板块的即时失血。

数据来源：华侨城年报，观点指数整理

除了双主营业务毛利率下滑外，华侨城在扩张及土地储备上也愈发趋于保守。

2024年报告期内，华侨城全年无新增土地储备，与2023年斩获4宗土地、总价款约72亿元情况相比，土地储备增长势头近乎停滞。

同时，开发节奏也显著放缓，期内开发竣工面积仅16万平方米、累计竣工面积317万平方米、累计投资总额818亿元，各项关键指标均处于历史低位区间。

此举虽缓解了短期资金压力，但也削弱了未来收入增长的核心动能。

双重的压力

与此同时，在地产、文旅营收与毛利润双重挤压与叠加效应下，华侨城现金流正从“结构性承压”升级为“系统性风险”，筹资活动现金流持续净流出，债券融资成本升高，不得不通过出售资产、股权质押等手段维持运转。

年报数据统计显示，华侨城2024年投资活动产生的现金流净额为–13.62亿元，其中资产处置收回的现金净额仅0.39亿元，同比大幅减少98%，主要原因是期内资产盘活回款及合作项目投资资金收回减少导致现金净流出。

筹资活动产生的现金流净额-142.5亿元，已连续四年净流出，现金流储备正被“借新还旧”的滚动压力持续蚕食。

这反映出再融资难度加大，使得利息支出严重侵蚀现金流储备。

数据来源：华侨城年报，观点指数整理

随着公司新增融资渠道进一步收窄，由于现金流压力，华侨城不得不拓展多元融资手段。然而，依赖高成本非标融资导致利息费用化金额增长，成为利润下滑的重要推手。

数据显示，华侨城2024年财务费用38.21亿元，同比增长24.3%，已连续四年上涨，直接导致净利润减少。

从融资成本看，非银行类贷款平均融资成本4.41%、基金融资6.00%，较高的利息支出推高了费用化规模，全年财务费用支出预计占亏损额的40%以上。

尽管通过“631债务风险管控机制”，华侨城平均融资成本从年初的3.89%降至3.62%，其中银行贷款平均融资成本3.39%，在一定程度上优化了成本结构。

但在当前LPR低利率时代下，华侨城融资利率仍高于部分央企融资水平，整体融资成本高于行业平均水平。

从期限结构看，短期借款及一年内到期非流动负债409亿元，占负债总额31.4%，较2023年同比增加66%，偿债风险加剧。

数据来源：华侨城年报，观点指数整理

同时，为缓解流动性压力，华侨城2024年加速资产处置，通过股权转让、项目合作等方式回笼资金。例如以0.31亿元底价挂牌云南文产100%的股权，以2.5亿底价挂牌无锡兆禾文旅公司33%股权及债权，以2.52亿元底价挂牌昆山康盛60%的股权等，部分文旅、酒店资产通过关联交易转让以换取资金支持。

据观点指数观察，华侨城近期对重点文旅资产处置项目实施连续降价方案。如云南文产其100%股权挂牌价在一个月内三次降价，从0.46亿元降至0.31亿元，降幅达32.6%，显示出通过"价格抛售"文旅资产填补资金缺口的紧迫性。

值得注意的是，将文旅资产、运营收入用于补充地产项目资金，短期内能够缓解流动性压力，但这可能加剧文旅业务的资金缺口。

而且，主题公园升级改造因资金受限进展缓慢，导致游客体验下降与二次消费减少，或将进一步削弱文旅板块的自我造血能力。

当前房地产市场复苏不及预期，华侨城管理层提出“专业化运营+城市公司改革”的转型方向，但短期内公司可能面临更大规模的资产减值风险及融资成本上升压力。

观点指数认为，华侨城若要从当前困局中脱身，需在文旅消费升级中找到新的盈利点，降低对地产输血的高度依赖，在"保现金流"与"谋长期发展"之间找到平衡点。

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