《住宅项目规范》新鲜出炉，会在哪些方面助力“好房子建设”？

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楔子

昨天晚上，我同学陆工发了最新发布的《住宅项目规范》让我学习，今天我就抓紧学习吧。

因为现在“好房子”建设、高品质住宅的设计都离不开规范的引导，而只有学会了规范，领会了精神，才能更好的开展设计工作。

今天这篇文章就是我的一篇读后感，欢迎大家一起讨论。

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总体印象

昨晚大致浏览了规范之后，我有下面几个印象。

第一，这本规范的出炉，就是为了配合住建部这两年提出的“好房子建设”。涵盖了勘察、设计、施工、维修、养护等方面。

1.0.1 为促进住宅建设高质量发展，保障居民的基本房条件和居住环境，制定本规范。

第二，这是一本通用性规范，全本都是强制性条文。而我们以往在建筑设计时，都是执行的工程项目类规范。那里有强条和非强条之分，强条必须执行。

制定通用规范是为了适应国际技术法规与技术标准通行规则，从2016年以来，住房城乡建设部陆续印发《关于深化工程建设标准化工作改革的意见》，逐步形成由法律、行政法规、部门规章中的技术性规定与全文强制性工程建设规范构成的“技术法规”体系。

• 当这本住宅项目规范施行后，现行相关工程建设国家标准、行业标准中的强制性条文同时废止。

• 现行工程建设地方标准中的强制性条文应及时修订，且不得低于强制性工程建设规范的规定。

• 现行工程建设标准中有关规定与强制性工程建设规范的规定不一致的，以强制性工程建设规范的规定为准。

第三，这本规范明确了住宅建设的“四目标、五要素和八原则”。要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，具体对项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等五大要素方面予以规范。

1.0.3 住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循下列原则:经济合理，安全耐久;以人为本，健康舒适；因地制宜，绿色低碳；科技赋能，智慧便利。

下面我将挑选一些我个人觉得需要着重注意的条文，进行解读。碍于篇幅，没法逐条；另外读这篇文章的多数是技术人员，逐条也没什么必要。

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条文学习

在开始条文解读之前，我想说明一下。我把条文做了一个归类，大致分成三类：耐久性、安全性、舒适性，从而来拉近与普通读者之间的距离。

因为普通人对于“绿色啊、智慧啊”是无感的，与其费劲解释，不如将其归入舒适性里面。

1.无障碍设计舒适性

2.2.3 住宅项目应满足无障碍设计原则。

这条很容易理解，随着社会文明的发展，对于老人和残障人士等一些弱势人群，规范明确了要关照。比如说无障碍坡道，再比如说无障碍电梯。其实对于无障碍室内设计，我最近还写过一篇文章。

2.设计工作年限耐久性

2.2.6 住宅建筑的设计工作年限应符合表2.2.6的规定，在规定设计工作年限内应满足安全性、适用性和耐久性要求。

这条是老生常谈了，而老百姓感受最深刻的可能是“防水问题”。现在要求屋面≥20年，室内≥25年，地下≥结构设计年限且≥50年。

防水其实涉及到材料和施工两个方面，如何保证工作年限，不能只停留在规范的纸面，还应该有相应的验收和违法惩罚措施，才能保证工程质量。

不然又变成：“开发商交房就漏水，修修补补5年后移交物业，再然后就是小业主无穷无尽的梦魇”。

我家就碰到了漏水的问题，所以我感触非常深。大家可以扩展阅读：《》

3.外墙保温和装饰层安全性

2.2.9 住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落

这两年外墙保温脱落、高坠的事件频发，有些还造成了人身伤害事故，所以这条是非常必要的。保温的施工和防水，本质上没什么区别，同样不能停留在规范纸面上，参防水吧。

4.建筑防火安全性

2.2.11 住宅建筑应具有防止火灾蔓延的措施，并应在火灾时维持结构的稳定性。

这条让我联想到了去年深 圳 的火灾，当时就是因为 燃气泄漏导致了火灾，可能还存在爆炸，当时有个女孩被困在家、就没能生还。所以这一条维持结构的稳定性的条文，是否要求考虑爆炸的情况呢？

5.疏散安全安全性

2.3.2 住宅建筑的公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、屋面等公共部位不应擅自拆改或占用。

很多小区都有“侵占公共走廊”等不文明行为，设计规范对于这种危害疏散安全的行为其实是很无力的。因为都是小业主后期拆改的，所以需要后期的运营和维护来支撑。

6.装修拆改安全性

2.3.3 住宅建筑承重结构、主要使用功能和建筑外观不应擅自改动。

这条是针对入住后的装修拆改的，明确了既不能破坏承重结构，也不能破坏外立面，更不能随意改变居住的使用性质为他用。

7.项目选址安全性

3.2.1 住宅项目的场地应保障安全，并应符合下列规定

1 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应防护措施,并应达到居住用地声环境和光环境质量要求;

2 存在土壤污染的地段，应采取有效措施进行无害化处理并应达到居住用地土壤环境质量要求;

这一条明确了住宅用地要规避的不利因素，从而从根本上保证老百姓居住的安全性和舒适性。

以前住房短缺，大家对于光污染、声污染即使知道有危害，也就“勉强接受”了。现在大家的意识都提高了，对于“土地污染”都有概念了。

8.道路离建筑的距离舒适性

3.2.6 住宅建筑高度大于10m时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.6的规定。

这条明确了道路与建筑外墙面的距离要求，也是为了确保车辆和行人对住宅的干扰尽量小一些。但我个人觉得：最小距离还可以再加大一些。

9.室外公区照明舒适性

3.2.7 住宅项目室外公共区域夜间照明照度值和一般显色指数不应低于表3.2.7规定的限值。

这条规定了室外公区夜间的照明要求，居民朋友们再也不能觉得路灯太亮或者太暗了。因为有规定，从规定就行了。

10.卧室最小面积舒适性

4.1.1卧室的使用面积应符合下列规定：卧室使用面积不应小于 5 ㎡ 。

其实这条规定由来已久，当然是出于最低保障出发的。在城市租房条例里也是要求不低于5㎡，我猜想就 是从这来的。

11.层高限值舒适性

4.1.2 新建住宅建筑的层高和空内净高应符合下列规定:

1 层高不应低于3.00m;

这条规范是最引人注目的，因为太多的住宅层高在2.8-2.9米之间，老百姓的呼声比较高，我还特地写过一篇文章。

12.卫生间限制舒适性

4.1.7 卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房或餐厅的上层。

这条在建筑设计中，已经很少有设计师会犯错了。但是在装修设计时，经常会有朋友来问：能不能把卫生间挪到其他地方，或者能不能把卫生间改作他用？

答案其实很明确，当然不能。

13.栏杆提升至1.2米安全性

4.1.15 设有阳台时，应符合下列规定:

1 阳台栏杆净高不应低于1.20m，栏杆的竖向杆件间净距不应大于0.11m，阳台栏杆应采取防止攀登的措施;

这条是新改的条文，以前高层栏杆的高度要求是 ≥1.1米。我猜想改的主要原因是：中国人这些年长高了。

另外就是这些年儿童高坠事件频发，可能加高护栏能更好的起到保护作用吧，毕竟这样最简单易行。

14.凸窗台的防护问题安全性

4.1.16 临空外窗的窗台距室内地面的净高小于0.90m时，应配置防护设施，防护设施的高度应由室内地面或可登踏面起算且不应小于0.90m。当凸窗窗台高度小于或等于0.45m 时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.90m;当凸窗窗台高度大于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.60m;凸窗的防护设施应贴外窗设置。

这条和上一套防护栏杆提高的目的是一致的，所以我就不展开了。规范都写的这么细致了，按照要求执行就行了。

15.建筑凹口舒适性

4.1.17 当住宅建筑凹口的净宽与净深之比小于1:3日净宽小于1.20m 时，卧室和起居室的外窗不应设置在 凹口内。

建筑凹口内的通风采光都不好，把卧室和起居室放在那里确实不合适。但前些年我们的开发商和设计师，没少设计这样的住宅产品。特别是2梯3户的中间户，必定有一个房间在凹口里。

16.建筑噪声舒适性

4.2.3 电梯井道及电梯机房、水泵机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室布置。

建筑噪声问题其实涉及的内容比较多，这条只是规定了卧室不能紧邻这些设备用房。

其实还有不少内容，大家可以扩展阅读：《》

17.四层就要设置电梯舒适性

4.2.4 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：

1 最高入户层为四层及四层以上，或最高人户层楼面距室外设计地面高度超过9m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1 台电梯。

随着老龄化程度的不断加深，对于电梯的需求是越来越紧迫。所以4层就设置电梯，我认为很合理。如果条件允许，2层就应该设置电梯。

但是从各大城市土地出让的情况来看，很少有建设4层住宅的用地出现啊。

18.加装电梯要求安全性

4.2.5、既有住宅建筑加装电梯，不应影响建筑结构安全性和正常使用功能。加装电梯的载重量不应小于320kg，轿厢门净宽不应小于 0.80m。

这条明确了加装电梯不能影响建筑结构安全性，也是老旧小区居民争执的“焦点”所在。

19.空调机位安全性

4.2.12 当住宅建筑采用分体式空调时，室外机位置和安装应符合下列规定:

1 应设置方便室外机安装和维护操作的可上人专用平台板或预留空间，专用平台板与主体建筑结构的连接应进行结构设计，且设计工作年限与主体结构相同。

2 室外机位置应保障通风通畅，不应设置在建筑天井等通风不良的位置，且不应对室外人员和相邻窗口造成不利影响。当室外机位设置围护的格栅或墙体时，不应妨碍空调有效散热，

3 室外机应采用坐式安装方式，且室外机底座应与专用平台板(架)连接牢固，并应采取防止坠落的措施。

空调机位的问题，一直以来都是大家讨论的热点，多少空调安装师傅吐槽过啊。现在好了，要求空调机位有可上人专用平台板或预留空间，并且是坐式安装，这就安全多了。那么空调的高空安装费是不是也该取消呢？

20.楼板厚度限值舒适性

5.0.4 新建住宅建筑的钢筋混凝土结构实心楼板厚度不应小于100mm。

楼板厚度≥100mm，结构安全性是有保证了，但是对于楼板撞击声的隔声有多少作用，这个就不好说了。

21.隔声量舒适性

6.1.2 住它卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能应符合下列规定:

1 卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和(D.C)不应小于50dB;其他分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和(D…~十C)不应小于 48dB。

2 卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级不应大于 65dB。

建筑噪声是排在居民反映建筑问题的第一位，可见老百姓对建筑隔声的需求有多迫切啊。我不知道规范要求的这样的隔声量，是否能满足人民群众对于美好生活的要求。

22.日照和采光舒适性

6.2.1每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准。

6.2.2每套住宅卧室、起居室、厨房均应有直接采光。

虽然很多老百姓是分不清日照和采光的区别的，但是规范规定的最低日照标准，是保证居住舒适度的底线。

当然，我希望这个底线能再高一点。

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结束语

今天是4月1日，这本新规范将于2025年5月1日起施行。在这一个月内，住宅设计规范应该也会紧锣密鼓的进行修改，而设计院的同仁们也将马不停蹄的修改图纸。

这本《住宅项目规范》是一本通用性的规范，所以不光光是给建筑设计院的设计师们学习的，也是给广大人民群众参考用的。

随着人民生活水平的提高，对住宅品质提升有了更高的需求，而这本规范现在新鲜出炉，正是对“好房子建设”的一种助力。