万科巨亏495亿，从行业“标杆”到成A股“亏王”，经历了什么？

万科的靴子终于落地了，昨夜，万科发布2024年财报，巨额亏损495亿元，这是万科1991年上市以来首次亏损，而且亏损金额超过历史最高盈利记录——2020年盈利415亿。同时也是A股的“亏王”，是A股2024年亏损金额最大的上市公司。

这个消息对圈外人是惊讶的，但是对圈内人来说是一个好消息，因为是预料之中的，爆雷不可怕，可怕的是不知道有多大，如今知道雷有多大了，反而心里踏实了，资本市场也是这么看的，今天股价反而略微上涨。

1、王石给万科留下最重要的资产是什么？

万科曾经在20多年的时间里，一直是行业的“一哥”，更是行业的“标杆”，作为创始人的王石，他毕生的事业都倾注在万科身上，他多次公开强调，万科最引以为傲的成就是职业经理人制度和文化，这是万科能够持续二十多年引领行业发展的核心原因。

确实，从一代创始人王石，到二代管理层郁亮，持续带领万科走向辉煌，成为行业无数企业学习的榜样，20年前，孙宏斌带领顺驰想超越万科，最终因为高杠杆以失败告终，孙宏斌也不得不卖掉顺驰，后来还是靠融创东山再起的。

王石其实从1999年就卸任万科总经理一职，仅担任董事长，基本退出了日常的管理事务，郁亮成为万科的日常管理者，而王石成为最后的掌舵者，只负责战略，这也是他为何有时间去游学、去登珠峰、去烧红烧肉的原因。

一把手王石长期游历在外，二把手郁亮担负起日常管理职责，但是万科依然发展得蒸蒸日上，从1999年卸任总经理，到2017年卸任董事长，在这十八年的时间里，万科的营收从29亿增长到2429亿，增长了80倍，净利润从2.3亿增长到280亿，增长120倍。

正式这份辉煌的业绩，让王石打造的职业经理人制度成为A股的公司治理典范，而在长时间内，大股东华润也颇为认可，乐得做一个省心的“东家”，但是万科的职业经理人制度其实削弱了股东的权力，“管家”不可能越疽代苞成为“东家”。一旦遇到稍微强势一点的“东家”，双方的权力边界就得重新界定。

2、万科最重要的资产其实是王石

王石一直认为是自己放弃了当年对万科的股份，否则他会是重要股东甚至是大股东，他作为创始人，又没有股份，这也导致他后来要打造职业经理人制度，只有这样，他才能在万科拥有不低于创始人和大股东的地位和权力，如果没有相应的股份，也没有职业经理人制度，格力电器的朱洪江就是一个前车之鉴，他作为格力电器的创始人，如今还有谁记得呢？

抛开个人权力不谈，管理团队能够为股东创造超常的价值，有胸怀的股东是会容忍职业经理人团队拥有更多权力和决策权的，在2000年之前，深圳国资委是大股东，虽然在1994年遭遇君安证券第一次野蛮人敲门，但是依靠国有股东的支持，万科等管理团队依然击退了野蛮人。

2000年，央企华润接过深圳国资委持有的股份，成为万科新的大股东，依然保持了上一任大股东对王石团队的信任，这才得以让王石团队充分发挥管理才能，万科持续成为行业的榜样，为股东创造超常的价值。

但是很多人都忽略了，万科最重要的资产其实是王石，因为王石才是万科能够在理性路上前行的护路人，王石相对来说更加理性和保守，一直是压着万科的前进速度的，在2016年之前，万科的资产负债率一直在78%以下，这个杠杆率在当时还算是稳健。

但是2016年宝能在二级市场频繁举牌万科，王石的精力就被消耗在和宝能姚振华的斗争上，经过近2年的斗争，宝能出局，深圳地铁入局成为大股东，再加上恒大血亏的帮忙，深地铁持股比例高达29%，远超之前的华润。

万科赢了宝万之争，但是王石却出局了，引进深圳地铁算是他对万科最后的贡献了，他卸任后，万科的杠杆率就上去了，2018年达到84.59%，达到历史最高，而这也成为万科今日巨亏的源头，宝万之争再加上王石的离去，万科也随大流去了，只顾加杠杆，而忽视了财务风险，而这曾经是万科最重要的经验之一。

3、郁亮救场也来不及了

我们国家其实还缺乏真正的职业经理人文化，也没有打造非常成功的，如果要说有的话，国企上市公司反而更接近职业经理人制度，因为大股东和控股股东是政府，管理团队并不持有公司股份，即便是后面有股权激励，持有的股份也非常少，通常都不到1%，在股东大会的影响力非常小，这就迫使国家要创造一套监管制度，也就是国外说的“委托代理关系”。

民营企业反而没有职业经理人制度，一家企业需要权威，权威往往来自于以往的成绩和决策的正确，创始人通常是这样的人设，如果他过往的决策不正确，公司就不可能发展到今天，一旦创始人离开，接班人很难有如此强大的权威，下面的很多局面就压不住了，即便是创始人还在，但是如果权威受到损害，也是很难压住下面人的欲望的。

2015年是中国房地产历史上很关键的一年，这是熊牛转换的一年，在此之前，中国房地产处于熊市，库存高企，房子都卖不掉，房价多年不涨，但是2015年的一系列去库存政策，人为创造了中国历史上最大的一波牛市，房地产原本就具有高杠杆性，快速上涨的房价会侵蚀人的心智，加杠杆能够让自己在这场牛市中的利益最大化，短短几年便可获得数倍甚至是十倍的财富和收益。

王石的眼光被很多人忽略了，以为他只会游学、登山、做红烧肉，其实他的战略眼光是非常不错的，早在2014年的时候，就判断出房地产的黄金年代过去了，白银时代来临，这个判断是相当具有前沿性的。

郁亮在2017年担任一把手，在2018年9月份的秋季例会上，就喊出了著名的“活下去”，这个判断也是具有前瞻性的，如果万科能够从上到下贯彻这个口号，万科绝难有今日的巨亏，2018年，万科的资产负债率高达84.59%，为历史最高，喊出活下去之后的第二年，微微降低到84.36%，这也说明刹车太难了，2020年依然高达81.28%。

4、房地产的核心到底是什么？

2021年万科的资产负债率依然在79.74%的高位，但是此时行业前所未有的一场调整即将来临，也对所有房地产企业和管理团队提出了终极测评，房地产行业的发展到底靠的是制度、文化，还是其他，这一波寒冬最终证明，靠的不是制度，更不是文化，靠的是融资能力，靠的是拿地能力，靠的是市场不挑剔的庞大需求。

在这样一个持续增长的行业中，能够压抑内需的欲望才是第一位的，能够按住不停加杠杆的手才是重要的，因为行业会走到头，不及时调整杠杆，最终会倒在杠杆上，恒大、融创、碧桂园就是一个极佳的例子，他们的资产负债率都曾经逼近甚至超过90%，如此高杠杆，真当自己是开银行的啊，一旦遭遇行业变化，出事是必然的。

而王石和郁亮的搭配正好就克制住了加杠杆的欲望，王石有权威，郁亮有专业，再加上极佳的融资能力和拿地能力，才能护航万科顺利发展十几年，但是当王石和郁亮的配合打破后，下面的欲望就压不住了，万科也快速上杠杆，最终栽在了这场史无前例的行业寒冬中。

2021年，中国新建商品房销售面积为17.9亿㎡，2024年跌到9.7万平米，三年时间萎缩了46%，销售额也从18.2万亿锐减到9.7万亿，也萎缩了47%，行业需求大幅萎缩，带来的影响是巨大的，房子卖不出去了，即便卖出去了也要打折，资产要减值处理，融资能力受限，以前行业需求增长，9个盖子盖10个锅还能勉强，如今就原形毕露了，潮水褪去才知道谁在裸泳。

2024年，房地产前十名基本都是国企，保利发展成为地产一哥，保利的最终控制人是国资委，在保利身上我们能够看到他屹立不倒的原因，在行业最疯狂的时候，资产负债率也没有超过80%，正是因为没有过度加杠杆，才能在地产寒冬到来时顺利过冬，只是少赚一点，利润少一点，但是资金链没有问题，销售额还越来越高。

排名第二的中海地产也是国企，资产负债率最高的时候都没有超过63%，正是因为国企属性，有强监督性，无法过度加杠杆，反而成就了他们，最后成为这场寒冬中活下来的，而且获得还不错，吃下了其他“饿死动物”的市场。

5、王石系管理层退出，深地铁走向前台

这场巨额亏损其实揭开了公司治理的遮羞布，过往能够取得优异的成绩并非是因为职业经理人文化，而是一把手能够克制加杠杆的欲望，在持续增长的时代，民企的一把手权利更大，胆子更大，因为无人可以约束，这是他们致胜和赶超的关键。

碧桂园、恒大、融创都先后超越万科，万科其实从2016年开始就不再是行业的一哥，而“恒碧融”通过加杠杆实现了赶超，他们的资产规模在短短几年间急剧膨胀，比如碧桂园，资产总2014年的0.27万亿暴涨到2020年的1.96万亿，负债从0.2万亿膨胀到1.73万亿，这一切只不过发生在短短6年时间。

这几年万科的发展结果，也让深圳地铁明白了职业经理人制度的成色，2024年底，一把手郁亮和二把手祝九胜相继辞职，祝九胜彻底退出，而郁亮成为副总裁，还保留了董事一职。这预示着王石留下的管理团队正全面退出，等万科的危机解除后，郁亮或许也会彻底退出。

而深圳地铁的董事长辛杰接任郁亮成为万科的董事长，并且深地铁已经掌控了董事会，10个董事，其中4个是独立董事，1个是职工董事，职工董事是万科20多年的老员工王蕴副总裁，剩余5个执行董事只有郁亮一个是王石系的万科老人，其余四个执行董事均是来自深地铁系统。

王石系正在退出管理层，郁亮或许只是在做最后的过渡，而深圳地铁集团正走向前台，将全面接管万科，万科终于要从里到外回归到国资属性，这对万科来说或许是最好的结果，而王石留下的职业经理人制度也将成为历史，他或许忘记了，万科最重要的资产是他，他离开了，其实职业经理人文化就名存实亡了，只是需要一个时机让大股东发现、认同和接受。