华润置地陷934万“质保金退还风波”，去年净利超250亿元

3月下旬，西安的春天尚未完全绽放，一场围绕934.50万元质保金的纠纷却已悄然升温。

因“西安万象里项目”质保金退还问题，华润置地（01109.HK）西安公司与福建六建集团有限公司（简称“福建六建”）陷入僵局：一方称资金充足却因法院协执无法支付，另一方急需款项偿债还薪，9份法院文书让这场争端扑朔迷离。

与此同时，这家巨型房企刚交出2024年财务答卷：综合营业额高达2787.99亿元，创五年新高，股东净利润超250亿元。巨额盈利的光环下，这笔“卡在半路”的934万余元，显得格外刺眼。

项目验收两年后，质保金迟迟未退

故事始于2018年12月签订的一份合同。据澎湃新闻报道，华润置地众鑫（西安）房地产有限公司与福建六建约定，由后者承建“华润置地-西安万象里项目西地块一批次总承包工程”。合同明确，质保期为24个月，自竣工验收合格之日起计算，期满两年后退还全部质保金。

2022年11月30日，项目顺利通过竣工验收，验收结论为“工程质量合格”。按合同约定，质保期至2024年11月30日结束。2024年12月20日，福建六建向华润置地申请退还质保金1143.94万元，相当于工程款的3%。

之后经过双方协商，扣除已使用款项后，退还金额定为934.50万元。2025年2月25日，福建六建递交付款申请书，附上1个农民工工资专户和5个法院执行款专户，华润置地相关负责人签字同意退款。然而，截至目前，福建六建仍未收到相关金额。

9份法院协执，934万退款卡在何处？

福建六建项目负责人透露，公司因拖欠下游供应商和劳务队款项，已有多起诉讼缠身，急需这笔质保金解困。据其统计，至2月25日，5家法院确定的执行款共269.39万元，剩余665万余元计划用于支付农民工工资。

然而，事情并未按预期推进。华润置地西安公司于3月28日通过微信公众号发布《严正声明》，披露项目收到来自西安、咸阳两地5区法院的9份协助执行通知书，涉及金额超出质保金余额。声明列出具体案号：如莲湖法院（2022）陕0104执5569号、未央法院（2025）陕0112执943号、雁塔法院（2025）陕0113执3055号等，称因福建六建濒临破产，退款需所有法院书面同意。

福建六建则出示多份法院文书反驳。据其提供的资料，截至2月25日，长安法院、渭城法院等已同意华润置地支付934.50万元，前提是优先履行部分执行款，如未央法院（2025）陕0112执943号的649595.41元、长安法院（2022）陕0116执7050号的50万元等。

然而，3月14日，雁塔法院新增一份执行通知，要求扣留518.11万元，使争议进一步复杂化。

福建六建称，即便扣除新增518万执行款，华润置地仍应退还147万余元，但至今未支付任何款项。该负责人疑惑：“华润既不给法院支付执行款，也不退还剩余质保金，还强调资金充足，我们实在想不通。”

“统一斟酌”下的僵局

3月26日，澎湃新闻联系华润置地西安万象里项目负责人，对方表示双方法务正在会谈，因法院协执需“统一斟酌研判”。两天后，西安华润置地发展有限公司《严正声明》进一步解释，项目资金充足，已于2023年完成结算并足额支付工程款，剩余质保金到期日为2024年12月底，因法院要求无法直接支付福建六建账户。

声明称，项目已多次告知福建六建解决诉讼问题，并承诺在合法合规前提下配合法院处理，公布热线029-88178777供咨询。然而，据澎湃新闻3月28日报道，记者多次拨打该号码无人接听。

福建六建则坚持，2月25日提交的付款申请书已获华润置地物业公司和客户关系管理部签字审批，部分法院也已明确支付顺序和金额。他们质疑，华润置地迟迟不行动，是否另有隐情？

根据《建设工程质量保证金管理办法》，质保金用于保障承包人在缺陷责任期内维修工程缺陷，责任期最长不超过2年，由双方合同约定。西安万象里项目质保期已满，退还质保金本应顺理成章。然而，9份法院协执文书的介入，将这笔934.50万元的去向推入复杂博弈。

目前，纠纷仍在持续。福建六建盼望尽快拿到款项还债，华润置地方面则等待法院进一步指令。这场质保金风波的最终结局，仍悬而未决。

营收超2700亿元，创五年新高

与这场小额争议形成鲜明对比的是，华润置地2024年的财务表现颇为亮眼。据华润置地2024年年报，集团综合营业额达到2787.99亿元，同比增长11%，刷新近五年纪录。拉长时间线看，2020年至2023年营业额分别为1795.9亿元、2121亿元、2070.6亿元和2511.4亿元，2024年的增长势头尤为显著。

然而，股东应占净利润却同比下降18.45%，仅录得255.77亿元，跌至2020年以来最低水平，对比2023年的313.65亿元缩水18.45%。

核心净利润同样承压。据年报，扣除投资物业评估增值后的核心净利润为254.2亿元，同比下降8.5%，核心净利润率从11.1%降至9.1%。

与之形成对比的是，经常性业务核心净利润首次突破百亿，达103.4亿元，同比增长8.2%，贡献占比提升至40.7%，较2023年增加6.3个百分点。董事会建议派发全年股息每股1.319元，包括中期股息0.2元和末期股息1.119元。

开发业务毛利腰斩，“以价换量”拖后腿

开发销售型业务仍是华润置地的营收主力。据年报，该业务2024年营业额为2371.5亿元，同比增长11.8%，占总营收85%。然而，其毛利率却从2020年的29.1%骤降至16.8%，五年间近乎腰斩，较2023年的20.7%再跌4个百分点。

据北京商报报道，北京橡树湾三期成交均价6万元/平方米，比指导价低5000元，货值损失约2.19亿元；南京观云润府以7.7折销售，均价从4.35万元/平方米降至3.34万元/平方米。签约额方面，2024年录得2611亿元，同比下滑15%，虽行业排名升至第三，但去化压力明显。

据悉，开发业务结算均价升至22262元/平方米，同比增长24.3%，但结算成本增幅更大，达30.8%，至18439元/平方米，其中土地成本从7355元激增至11382元。管理层在业绩会上坦言，降价促销和高成本项目结算拉低了利润空间，但预计签约毛利已于2024年触底，最迟2025年回升。

经营性业务破百亿，双REITs撬动“第二曲线”

与开发业务的低迷形成反差，经营性不动产业务成为亮点。据年报，经常性业务（含经营性不动产、轻资产管理和生态圈要素型业务）收入416.5亿元，同比增长6.6%，占总营收14.9%。其中，经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%，毛利率达70%，较2023年提升0.4个百分点。

购物中心零售额1953亿元，经营利润率61%，全年新开16座购物中心，创历史纪录，平均开业率超95%。写字楼出租率75%，酒店业务收入20.7亿元，与凯悦集团合作落地。

双REITs平台进一步助力存量资产盘活。据年报，华润商业REIT全年EBITDA3.51亿元，股价上涨25.6%，分红3.15亿元；有巢REIT营业额7908万元，同比增长1%，EBITDA5004万元，涨幅5%。

截至2024年底，资管规模达4621亿元，同比增长8.1%。管理层透露，未来5年REITs发行规模目标超500亿元，苏州昆山万象汇已列入扩募计划。

市场回暖下的信心与隐忧

投资端，华润置地延续深耕策略。据年报，2024年新增土储393万平方米，权益投资526亿元，一二线城市占比94%，北上广深杭成占比72%。截至年底，总土储5194万平方米，已售未结签约额2319.7亿元，其中1934.7亿元预计2025年结算。管理层在业绩会上表示，2025年供货5009亿元，89%集中于一二线城市，42%为存货。

财务状况方面，总借贷2597.8亿元，现金1332.1亿元，同比增长16.5%，净有息负债率31.9%，融资成本降至3.11%。《高盛研报》预测，2025-2027年合同销售将达3100亿元，同比增长20%，自由现金流收益率达11%。

管理层对市场走势持谨慎乐观态度。2025年前两月，华润置地合同销售额251亿元，同比增长21.8%，周度来访量接近去年12月水平。总裁徐荣在业绩会上称，政策组合拳提振信心，市场有望企稳，但高库存压力仍需时间消化。野村研报预计，华润置地将受益于经济复苏，但下调2024-2026年盈利预测6%-8%，目标价升至30.7元。

2024年，华润置地以2788亿元营收站稳行业前列，经营性利润破百亿展现“第二曲线”潜力，却难掩开发业务毛利下滑的隐忧。同一时间，这笔934万余元的质保金仍悬在空中，等待法院与双方的最终答案。

2025年，这家房企将在政策窗口与市场调整中继续前行。