上海保利世博天悦楼盘图文解析！保利世博天悦新房为什么卖不掉？

上海保利世博天悦楼盘图文解析！保利世博天悦新房为什么卖不掉？土拍高溢价浪潮下，3000-5000万级顶豪不二之选！保利世博天悦热销中！那些拥有更多【独占属性】的新盘，更值得大家青睐！

正如我们今天要说的-保利世博天悦，就拥有目前上海豪宅市场少见的【三重独占属性】

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保利世博卖不动的五大原因
保利世博天悦选房结束，去化率仅70%，百余套房子仍待售。与黄浦豪宅中海、融创及浦东老牌豪宅滨江凯旋门相比，表现大相径庭。那么，保利世博到底问题出在哪里呢？
首先，地段问题。保利世博位于浦东南码头，周边生活配套设施相对匮乏，最近的商场距离1.4公里，且档次不高。
其次，户型设计存在缺陷。过道过长，房间面积分配不合理，导致实际居住空间显得拥挤。
再者，隐私保护不足。大面积房源未能实现一梯一户的设计，对业主的隐私保护不够。
价格方面，虽然江景房具有稀缺性，但价格差异大，部分低价房源的存在影响了整体性价比。
最后，物业费过高也是一个不容忽视的问题。每月物业费高达15元，且不包括会所费用，让业主感到负担沉重。
‍♀️当然，保利世博也有其优点，如层高较高、江景稀缺、外立面设计时尚等。但总体来说，剩余房源的性价比有待提高。购房者在选择时需多加留意，谨慎对比。

【保利世博天悦独占供应】

2025年上海顶豪主要分布在黄浦以及徐汇滨江，主力总价段都是5000万起步；

改善住宅集中在中兴路和东外滩，主力总价2000万级；

而中间档的3000-5000万级豪宅供应近乎断档，在近期即将入市新盘中，只有保利世博天悦这一个选项！

【独占产品】上海保利世博天悦楼盘图文解析！保利世博天悦新房为什么卖不掉？

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而且，无论是5000万起步的黄浦、徐汇顶豪，还是2000万以内的静安、杨浦，主流产品类型都是超高层、高层、高低配的风貌别墅以及少量的刚改洋房

这样的产品在当下的新房市场已经陷入了红海厮杀，更不用说未来的二手房市场了

而保利世博天悦打造的低密高舒适度社区，不仅在产品上更胜一筹，更是提供了高层和洋房两种产品来匹配不同群体的置业需求

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保利世博天悦销售遇冷的核心原因是区域竞争力不足、定价策略失衡、豪宅市场供应激增及配套资源匮乏的综合影响‌。具体分析如下：

一、区域竞争力弱于传统豪宅区

• 世博板块知名度较低‌：与上海成熟的滨江板块（如陆家嘴滨江、徐汇滨江）相比，世博板块的豪宅聚集效应和地段价值认知度偏低，购房者更倾向于选择传统豪宅区。‌
• 江景资源未形成溢价共识‌：尽管项目靠近黄浦江，但江景定价差异显著（看江房源20万/㎡ vs 不看江15.5万/㎡），价差达29%，导致客户对稀缺性价值存疑。

二、定价策略超出市场预期

• 单价涨幅过快‌：从最初网传的14万/㎡到实际16.8万/㎡（接近17万/㎡），价格涨幅超20%，超出购房者心理预期。‌
• 平替产品选择多‌：同价位段可替代竞品（如黄浦世博滨江、杨浦滨江项目）大量涌现，削弱了项目性价比优势。

三、豪宅市场供需关系失衡

• 2024年供应量激增‌：仅上海2024年4个新房批次中，市区豪宅供应达21个盘、3690套，占全市总供应量的19%，客户被严重分流。
• 客户群体短期透支‌：豪宅项目集中入市导致高净值购房者短期内被大量消耗，市场出现“客荒”。

四、生活配套未达豪宅标准

• 商业配套匮乏‌：最近商场距离1.4公里且档次偏低，无法满足高端客群对奢侈品购物、高端餐饮等需求。‌
• 交通与教育资源不突出‌：相较于陆家嘴等区域，缺乏顶级学区资源和轨道交通优势（未直接提及但隐含于配套描述中）。

【独占景观】

对于江景豪宅来讲，什么最重要？

当然是到江边的距离！

而购房者面对的现状是：一江一河规划下的黄浦江核心段，第一层天际线几乎全部让渡给产业、写字楼等，这就导致目前的一线临江几乎都是高层、超高层

大家比较熟悉的徐汇滨江核心、董家渡、北外滩甚至是杨浦滨江，未来都再难有真正的一线滨江宅地供应！

保利世博天悦优缺点全解析，值得入手吗？
最近去参观了保利世博天悦的样板房，有一些感受想和大家分享一下。先说说我觉得不错的几个方面吧：
品质确实用心
整个小区的绿化做得很好，视野也很开阔，住在这里感觉心情都会变好。而且圈层也比较纯粹，住的都是些有品味的人。
江景房很抢手
据说有60%的房子都能看到江面，对于喜欢江景的人来说，这绝对是个大卖点。而且小区里还有会所，设施应该不错。
周边环境也不错
周围绿化面积高，视野开阔，住起来很舒服。不过也有一些小缺点：
价格有点高
相比其他楼盘，这里的价格竞争力稍显不足。而且大户型都是两梯两户的设计，感觉有点过时了，现在豪宅基本上都是一梯一户了。
卧室空间有限 ️
卧室面积比较小，尤其是小房间，放一张床进去可能就没空间放其他家具了，改造起来也不太方便。
周边商业配套少
周围基本没有步行可达的商业设施，而且周围的地产权属性质决定短期内不太可能有商业配套。
过道面积浪费 ‍♂️
过道面积有点浪费，感觉可以做得更合理一些。虽然宣传离江边只有150米，但对于晨跑或者散步的人来说，要绕行世博大道路口，步行接近20分钟。
储物空间少
储物空间有点少，没有保姆间，对于有小孩或者需要照顾老人的家庭来说不太方便。
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总的来说，保利世博天悦的优点和缺点都很明显。如果你对江景房有特别的要求，或者喜欢那种纯粹的圈层氛围，这里确实是个不错的选择。但如果你更看重性价比和周边生活便利性，可能需要再考虑一下。希望这些信息对你有帮助！

项目实景图

而保利世博天悦临江仅约80米，是一线临江中硕果仅存的纯宅地，这样的地块天赋堪称“绝无仅有”

说实话，光是凭借这【三重独占属性】，保利世博天悦就足以在上海顶豪市场脱颖而出，成为当下3000-5000万预算终极改善置业的不二之选

而且，保利世博天悦还是当下少见的【准现房】，无论是江景还是社区都所见即所得，这样的确定性秒杀一众期房新盘！

不止如此，保利在江景价值、低密生态、项目设计上的匠心独运，更让项目走出了一条独立赛道，不仅拥超一线江景，更在审美、生活方式上接轨国际前沿，拔升了上海顶豪的品味和调性，成为当之无愧引领上海居住高度的新一代国际化顶豪封面

这是多少新盘可望而不可得的存在！

保利世博天悦顶复户型样板间实景图

世博天悦

建面约174-400㎡洋房

及少量高层房源在售中
主力总价3000-5000万

项目已经准现房呈现

（一期预计今年9月交房）

对项目感兴趣的小伙伴

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1、

近乎绝版的一线滨江住宅

独掌同类顶豪定价权

评判顶豪，江景是最重要标准之一

因为繁华可以复制，商业中心可以再造，唯黄浦江景永恒！

当下上海城市更新行而不辍，市中心顶豪买不到还有平替，唯独黄浦江豪宅卖一个少一个

从滨江凯旋门的火爆到汤臣一品成交约33万/㎡看，上海顶豪们也认同这一道理：占据一席滨江，是不与凡同的身份和荣耀，也是家族资产无可替代的压舱石

项目实景图

不过，江景也分三六九等，评判标准也很简单：靠近江边的距离以及江景视野

①论亲江距离

保利世博天悦是近乎绝版的滨江首排，直线距离黄浦江只有约80米，与江几乎“触手可及”

而且，“近乎绝版”这4个字没有丝毫夸张成分！

据小胖君统计，浦东滨江核心段（杨浦大桥-徐浦大桥）共规划12幅一线滨江住宅用地，其中9个已是现状小区，1个即将交房，2个在售中（保利世博天悦就是其一）

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那有人可能会问了：“浦西核心滨江段未来是否还有一线滨江住宅供应呢？”

小胖君帮大家仔细梳理过了，整个浦西核心滨江段除了现状二手房小区之外，未来的一线滨江商品住宅小区供应量是【零】

是的，你没有看错，就是零！

依据目前已公布的黄浦江两岸的用地规划图整理

可以说，保利世博天悦之后，上海核心滨江段基本上就再无一线滨江住宅了！

②论江景视野

保利世博天悦是所有滨江顶豪中的VIP头等舱！

普通江景或许只能看到江的宽度，而保利世博天悦因地制宜采取南偏东「21°黄金倾角」，西低东高的楼栋排布，打造一高一低两层天际线

项目实景图

双面瞰江户型更是饱览双S湾美景，栋栋都有好江景，论江景质量绝对是滨江顶豪中独一档！

项目实景图

业主在家里一抬头便是以江景和城市为主题的巨幅油画，这是其它二线江景甚至是很多一线江景住宅所做不到的！

如此“亲江距离”、“极致江景”是当下滨江顶豪的巅峰，以后也不会再有了！

要知道，江景不是简单的自然景观，而是左右顶豪价值的关键砝码

这一点，无论是新房还是二手房，市场早已给出了最诚实的答案

如新房市场，之前滨江凯旋门，10F以上就超过20万/㎡，高区定价更达27-30万/㎡

又比如二手房市场，浦东滨江豪宅中高区瞰江房源挂牌价普遍高达23-28万/㎡

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数据来源贝壳，2025.3.4

还有一个不得不提的价值点就是【定价权】

上文列举的大部分小区和保利世博天悦相比，都不算是真正一线滨江

这就意味着，等未来项目步入二手市场，没有对手，完全执掌独立定价权，这其中的含金量不言而喻！

2、

全方位量身打造的世界级大宅

上海“封顶”的审美享受

“真正的世界级大宅，从来都不是复制品”

为了将每一处细节都雕琢成无可复制的经典，保利世博天悦选用了SCDA创始人曾仕乾作为建筑及会所的设计师、新加坡景观设计团队CICADA诗加达，同时携手5大顶级室内设计团队，CCD郑忠，程绍正韬，吴滨，LSD葛亚曦，H.N.LIN

汇集了全球顶尖设计智慧，创造出适配财富人群的“封顶”审美，为上海量身定制出一座独一无二对标国际奢华体验的世界级大宅

·核心区罕见度假风的景观园林

世博天悦是顶豪中少有的大社区楼盘，占地高达约8.3万方（一般项目2-3万方），这意味着项目拥有更大的空间来铺就景观

而保利出手更是大手笔，在社区内部直接打造了约6万㎡景观

这是什么概念？相当于有些市中心项目占地的2倍大

光是中轴景观就有约1万方，堪称史诗级，可能后无来者了

项目实景图

在这片成荫的绿海中，保利汲取黄浦江的元素，以水带路打造的“小黄浦江”

通过跌水、涌泉和镜面水景等水景组合，使整个项目空间更灵动，也与黄浦江形成内外呼应

项目实景图

将一线滨江舒阔的国际生活平移到社区内，实景呈现出的景观秘境，媲美全球奢华酒店

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点睛之笔是“融合”

一般项目即使外面有公园，也很难做到大部分楼栋欣赏到美景，内外之间割裂，但在世博天悦：

设计师通过洋房、高层错位布局形成视线通廊，这条通廊一气呵成，直达外部绿地公园，内外景相连接

项目实景图

另外，还专门重金为业主打造了一个围合式下沉庭院，这在顶豪中实属罕见，因为每向下挖1米都是数以百万计的造价成本提升

当然，也正因为下挖，形成了一道景观屏障，使得下沉庭院内的空间更为私密和静谧，仿佛置身于一个远离尘嚣的世外桃源实景图

项目实景图

·精苛工艺、流光溢彩的“殿堂”

走进保利世博天悦的大门，俨然是走进了一座“全球奢石美学博物馆”

主入口装饰墙，保利在对多种石材的光泽与质感进行了细致的比较分析之后，最终采用造价高达约2万/㎡的意大利进口的鱼肚白石材

不止如此，你目光所过之处，“爱马仕”山西黑、蓝金砂大理石...处处流光溢彩

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更难能可贵的是，这些奢石普遍采用少有的整石拼接，工期比常规的片石高出10倍以上

项目实景图

光是主入口景墙，看似简单拼接的几块石材，就耗费35天，波浪石更采用精密3D打印技术，每一块都经过单独定制设计

项目实景图

在树种选择上，不仅都是精挑细选全冠移植，门口很多人可能会下意识忽略的香樟树，更是团队行上万公里，挑千棵树后才找到的

还有项目的外立面，采用了平整度、精度远超常规铝板的开放式铝板设计，外观美轮美奂，同时配以大面积玻璃，让壮阔的城市景和园林景，毫无保留地“冲进”室内

项目实景图

·上海“封顶”高定艺术会所

小胖君做过统计，顶豪配会所的也就是十之一二，而世博天悦配备约2600㎡双首层地下会所（只对业主开放）

并且内部配置25*11m半标恒温泳池，泳池配设4条泳道，还有约180㎡私宴厅，酒窖、会客厅及健身房等功能

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既是业主的活动场所，也是对高端圈层提供优质服务的场域

如此高配的圈层服务平台，放眼当下顶豪市场也是鹤立鸡群的存在，无愧于上海“封顶”的身份感、人生享受

另外，保利在会所中定制打造了以“文明之海、时间之轮、永恒之光”为主题的艺术品，品味格调非常在线

项目实景图

·豪宅领域“封顶”的高奢装标

还有保利最拿手的“产品堆料”！

嘉格纳、威乃达等国际顶尖大牌加持之下的厨房投入，已经抵得上很多城市一套房

还有唯宝、当代、高仪、怡口、莫拉苏蒂等顶奢品牌的存在，将项目的人居品质推向更极致的高度

*实际交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准

从世界级审美理念到项目的每一个精工细节，从苛刻选材到高奢装标，保利世博天悦的尊贵与奢华让人侧目

而且，这一切已经完美实景呈现，无需再通过图纸或沙盘去凭空想象，所见即所得

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3、

于限量级江岸线上

勾勒下一个10年的江居生活图鉴

什么样的房子才能代表上海下个10年甚至20年的江居生活图鉴？

我想，绝不会是那些内部是公园环境，出了门就是繁忙街道或是商务办公楼的社区

而应该是内外兼顾，可以将眼前的绝版江景融入日常生活的居所

项目实景图

保利世博天悦正是后者！在这条限量级江岸线上为业主们勾勒出一个前瞻性的蓝图：

除了给你最舒展的江景，还想让这片绝版场景融入你的生活！

·以“有界”空间享“无界”生活

在保利世博天悦，社区与周边环境过渡得很自然，比如在这里没有生硬的围墙、大门，取而代之的是树木，成为空间的天然边界

业主下楼步行几步就是江畔及由白莲泾公园+世博文化公园等六座城市串联起来的超长城市绿肺

在滨江漫步道上吹吹江风，在世博公园看看朝阳，住在这里推窗即揽城市盛景，出门便能投身绿意之中

项目实景图

·沪上文艺潮流高地

这里不仅有高密度休闲绿地，更浓缩了全上海规格更高的文体配套！

梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等一路连缀，形成一条上海独一无二的文化艺术带，这在上海其它地方不会有

示意图

如此高密度的国际文体场馆，让世博成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”

而这些盛会都在保利世博天悦起步车程范围内！

·行政意志的全力投入

同时这里还是央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心，不是大饼，已经建成

高质量产业锁定世博，一方面助力人口导入，增加板块活力；另一方面吸引的人才普遍高收入、高素质，板块内始终保持强劲的购买力

实景图

另外，作为黄浦江崛起的第二个“黄金三角”，世博后滩-前滩-徐汇滨江不仅稳坐2035年规划第一梯队，更将承载文化、艺术、生态等新方向，引领黄浦江畔发展潮流

总结

其实，从去年土拍热潮刚起的时候，聪明的人就已经在抢跑了！

世博天悦2024年销售额超150亿元，就是最好的例证！

要知道，去年是上海楼市难得的豪宅大年，在异常激烈的竞争下，世博天悦以80亿首开开局，到年末四期推售的洋房基本售罄，一路上项目都在稳健热销，最终交出了超150亿答卷，这一成绩位列2024年上海TOP5，也是上海多年来屈指可数的超150亿单盘

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特别几宗大单的成交，尤显一线滨江豪宅魅力：

比如，高层江景大平层最高成交单价达26.3万/㎡

比如，洋房顶复最高成交总价超9233万，刷新保利内部住宅产品成交总价历史纪录

最有钱的一批群体在用真金白银为保利的产品和品牌投票，你还在犹豫什么？

世博天悦

建面约174-400㎡洋房

及少量高层房源在售中
主力总价3000-5000万

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（一期预计今年9月交房）

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温馨提示：本项目开发公司为上海华辕实业有限公司，备案名为玖丽璟庭，本资料为邀约邀请，不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化。本宣传材料所涉及户型仅供示意参考，具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准。本资料所涉及面积皆为预估面积，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差异，局部结构、形式、面积、装饰等可能有所不同，且预估面积与实际面积可能存在差异，面积最终以房管局测绘为准。户型图中装修、家具、电器等设备仅为示意，不属于交付内容和交付标准，具体买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。本资料所发布内容为2025年3月前的信息，敬请留意。

项目

保利·世博天悦

地址

上海市浦东新区雪野路999弄

产品

建面约174-400㎡

销售节点

少量洋房、高层房源在售

开发商/预售证/文章类型

上海华辕实业有限公司/浦东新区房管（2024）(2025)预字0000015号/广告