京基天韵府是公寓还是住宅吗？为什么卖不出去吗？什么时候收楼吗

京基天韵府有公寓也有住宅。其土地性质为住宅用地，产权年限为 70 年。

京基天韵府并非卖不出去，不过楼盘在销售过程中可能存在一些不利因素，原因如下：

• 自身因素
  • 容积率较高：项目容积率达 11.1 左右，居住密度较大，可能会影响居民的居住舒适度，如电梯等待时间较长、公共空间相对拥挤等。
  • 回迁房比例高：回迁房比例高达 82%，商品房房源量相对较少，未来小区居住人群可能较为复杂，部分购房者会因此担忧社区的文化品质和房产升值空间。
  • 车位配比不足：车位配比约为 1:0.6，相对较低，可能导致未来业主停车困难，这也是影响购房者决策的因素之一。
• 区域因素
  • 周边环境：周边社区面貌较旧，尽管地处城市核心区域，但周边存在较多老旧小区，整体环境和形象欠佳，可能会降低购房者对该区域的心理预期。
  • 区域发展：罗湖楼市热度低于福田、南山，周边老旧小区密集，城市界面一般，增值预期较弱，对于一些追求房产投资价值的购房者吸引力不足。
• 市场因素：当前房地产市场整体处于调整期，购房者购房热情相对不高，市场观望情绪较浓。同时，深圳新房去库存压力陡增，周边可能有较多新盘或二手房供应，市场竞争激烈。
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什么时候收楼吗？

京基天韵府的收楼时间原定于 2025 年 7 月，现已提前至 2025 年 4 月。

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基本信息

• 位置：位于深圳市罗湖区东湖街道仁心路与围岭中路交汇处西北侧，西临东晓路，北临东湖路，东临丹平快速路。
• 开发商与物业公司：开发商是深圳市京基房地产股份有限公司，物业公司是深圳市京基物业管理有限公司。
• 项目规划：占地面积约 19,457.94㎡，总建筑面积约 246,507.04㎡，容积率 10.26，绿化率 30%，由 2 栋 62 层回迁房单元、1 栋 62 层 5 梯 7 户商品房、1 栋 52 层商务公寓单元和一所幼儿园组成。
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生活配套

• 商业：2 公里范围内有约 10 万㎡京基 KK TIME、约 6 万㎡喜荟城购物中心、约 15 万㎡华润万象汇等商圈。
• 教育：周边直线 3 公里内有 105 所幼儿园、38 所小学以及 25 所中学，包括翠园东晓集团布心中学、布心小学等名校。
• 医疗：直线 3 公里范围内有 5 个一级及以上医院，如深圳市康宁医院、深圳市人民医院。
• 生态：拥有 “一湖三山五公园”，即深圳水库，梧桐山、围岭山、淘金山绿道，围岭公园、东湖公园、布心山公园、翠湖文体公园、东晓儿童友好公园。
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