万科：在手现金880多亿

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

历经前两个月震荡的万科，终于公布了2024年财报，虽如此前剧透的，仍挡不住大家窥探这家“标杆房企”的好奇心。

2024年，万科这份业绩确实不理想，比如实现营收3431.8亿元，同比下降26.3%；归母净亏损494.8亿元，较上年归母净利121.6亿元同比降了506.8%。

从万科去年营收构成看，房地产开发及相关资产经营业务贡献营收3010.3亿元，占比87.7%，毛利率9.5%，同比下降5.9个百分点；物业服务贡献营收331.3亿元，占比9.7%，毛利率13.21%，同比下降1.75个百分点。

针对净亏损近495亿元，万科给出了几个原因，

一，期内结转的是近三年的销售及结转毛利率偏低，这些项目大部分是2022年前拿的地，地价成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期。
二，大额计提减值损失。对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，含非并表项目计提10.8亿元。此外，考虑到部分应收款存在回收风险，合计计提信用减值264亿元，但仍将全力清收，降低损失。
三，部分非主业财务投资出现亏损。
四，部分大宗资产及股权交易亏损。万科解释说，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价低于账面值。
2024年，万科完成54个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额259亿元。

在销售端，万科2024年实现销售金额2460.2亿元，同比下降34.6%，对外强调说“销售金额在15个城市位列第一，在5个城市排第二，在6个城市排第三”。去年，万科共交付了327个项目，合计交付房屋18.2万套。

在投拓端，万科去年累计获取新项目13个，总规划计容建面137万方，权益计容规划建面83.3万方，权益总地价约55.6亿元，新增项目平均地价6670元/㎡。在新获取资源中，存量盘活项目占11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

来源：地产密探图库

围绕热门的代建，据万科透露，截至目前已累计代建项目356个，总建面4360万平米；当前管理项目65个，建面1428万平米。2024年，万科实现EPC及代建业务收入65.2亿元。

2024年，万物云实现营收363.8亿元，同比增长8.9%；泊寓为代表的租赁住宅业务（含非并表项目）实现营收37.02亿元，同比增长7%，出租率95.6%，项目前台GOP利润率89.8%，新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。

截至去年底，泊寓共运管了26.24万间长租公寓，开业19.12 万间，有12.57万间纳入保障性租赁住房。

去年，万科商业业务（含非并表项目）实现营收88.9亿元，同比下降2.5%，合计开业181个自有商业项目，建面1081万方；规划中和在建商业建面196万方，从城市能级划分看，万科商业项目在一二线城市的占比超过94%。

这一年，包括上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目开业，其中上海徐汇万科广场开业率88%，区域首店率40%，深圳坂田万科广场开业率96%，其中深圳首店10家，龙岗区首店34家。

截至2024年底，万科净负债率80.6%，较2023年底提高25.9个百分点，应该跟其去年净亏损487亿元侵蚀权益资产造成净负债率的分母变小密切相关。

该期末，万科有息负债合计3612.8亿元，其中一年内到期有息负债1582.8亿元，占比43.8%；一年以上有息负债2030亿元，占比56.2%。

其中，银行借款占比71.4%，应付债券占比16.7%，其他借款占比11.9%；有抵押的有息负债974.3亿元，占总有息负债的27%，无抵押无质押的有息负债占比58.2%；境内债占比83%，境外债占比17%。

2024年，万科新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点。新增全口径经营性物业贷293亿元，截至该期末该部分贷款余额467亿元。此外，其累计获批“白名单”融资项目达到79个。

这一年，万科实现经营性现金净流入38亿元，连续16年为正。截至2024年底，万科持有货币资金881.6亿元。

年初以来，万科曾卷入短期流动性漩涡，但其第一大股东深铁集团果断出手，力挽狂澜，通过强势介入万科管理层以及高频次密集提供借款超70亿元，为万科注入了较为充足的流动性支持。

据万科方面披露，2025年1季度到期公开债均已完成兑付。

外界相信，今年随着楼市政策持续宽松，尤其是一二线重点城市房地产回稳可期，擅长产品打造和营销的万科销售端应会止跌反弹，加上融资端一直较为顺畅，其短债承压问题定会迎刃而解。