层高超3米、4层及以上装电梯……住宅国标明确好房子的硬指标

新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度……3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（简称“规范”），要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。规范将于今年5月1日起施行。

在业内人士看来，我国住宅建设进入品质提升新阶段，要不断完善标准规范，推动建设“好房子”。此次规范出台是住宅技术标准的迭代升级，其不仅是住宅项目的底线要求，也为“好房子”建设提供了指导，通过强制性住宅规范，叠加建设“好房子”的市场引导，推动房地产行业转型升级。

住宅层高“长高”20厘米

今年“好房子”首次被写入政府工作报告，“好房子”建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳。3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“近期，住房和城乡建设部在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

住宅层高标准提升是此次规范修订的重要指标之一，提升了住宅空间标准，提高了居住的舒适性。根据最新规范，住宅层高由现行版本规定的“宜为2.8米”提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。

而2011年版的《住宅设计规范》（以下简称“旧版规范”）规定，“住宅层高宜为2.8米”。新版规范的层高标准比过去增加了20厘米。而且，不再采用“宜”这种建议性字眼，而是采用“应”体现了强制性的约束。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着居民生活品质的提升，人们对居住舒适度也有了更高的追求，层高标准的提高不仅有助于实现更多住宅功能，还能优化室内的采光和通风效果。同时，更大的空间灵活性也为不同家庭的个性化装修设计提供了更多可能性。

中国建筑标准设计研究院有限公司副总建筑师郝学表示，从设计角度来看，房子是一个家庭生活的容器。随着生活品质的提升，房子涉及通风、采光，以及温度和湿度等多个维度。近几年地暖已经非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新风系统、中央空调也已普及，会占用一定的顶部空间。“现在人们的平均身高在增长，房子（高度）也要适当调高。”

值得关注的是，在住房需求从“有没有”转向“好不好”的背景下，尤其是在“好房子”建设导向的推动下，2024年以来，包括江苏省、江西省、湖北省、河南省等多省市在内已先行调整层高地方标准，标准普遍集中在3米到3.3米之间，如《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米。

综合来看，新版规范将层高提升了20厘米，既考虑了我国居民身高增长的趋势，能有效改善空间感受，同时提升室内天然采光和自然通风，更增强了功能灵活性，为多样化装修、生活需求变化提供更充足的条件。

4层以上需设电梯，楼板隔声、电梯噪音指标更严格

通过新旧版本的住宅规范对比可以看到，住宅的品质整体提升，同时也提升了居住安全性和便利性。

旧版规范要求户（套）门洞口宽度≥1.0米，但未明确指代净宽，实际成品门或因门框、门扇厚度等影响，净宽通常不足0.90米。新规范明确指出，户门通行净宽不应小于0.90米，户门合理加宽可兼顾通透性与私密性，并提升紧急疏散效率。此外，新版规范对卧室门、厨房门、卫生间门的通行净宽也提出了具体要求。

在电梯设置方面，新版规范降低了电梯设置的楼层要求，从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”，这一规定进一步提升了居民出行便利性，解决低层住宅（如多层、小高层）老年人、行动不便者通行问题。

此外，旧版规范虽然要求设置担架电梯，但未明确担架电梯的尺寸，且各地城市的标准也不相同，新版规范统一了电梯轿厢尺寸，一方面便于电梯的设计、生产与维护，降低成本；另一方面可确保担架等救援设施进入电梯，提升了应急救援能力，让居住更加安全。另外，对于十二层及以上住宅的电梯数量，也由原来“每栋楼不少于两台”调整为“每个住宅单元不少于两台”。

曹晶晶表示，旧版规范按住宅层数对阳台栏杆高度提出了不同要求，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米，新版规范再次将这一标准提高至1.2米。通常来说，阳台、外廊等临空处栏杆的防护高度应超过人体重心高度，以避免人靠近栏杆时因重心外移而发生坠落事故，随着我国居民平均身高的提升，护栏高度也需要适当调整，以便于为居者提供可靠的安全防护。

值得关注的是，随着人民生活水平的提高，居民对安静环境的要求越来越高。新版规范将楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝”，并规定了建筑设备如电梯、水泵等传播至卧室起居室内的建筑设备结构噪声限值，这将大幅减少噪声干扰问题。

此外，新版规范还在人均集中绿地面积、不同气候区供暖/空调设施设置、公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内等方面提出了相应的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。

影响：促进换房需求，提升梯度住房消费

新版规范出台，会对房地产市场产生怎样的影响？李宇嘉认为，从2023年开始，大多数刚需开始转向二手住房和租赁居住，新房市场开始主要面向改善型住房需求。新房市场已开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度的项目，已经开始试行3米层高，并且在隔声、降噪、安全等方面加大投入进行竞争。

需要注意的是，“新版规范是底线指标，将住房建筑标准拔高了，对所有买新房的人群都是利好，而市场上已经面世的改善型住房，开发商竞争内卷的是上限指标以及高限指标，已经超越了底线指标，所以影响并不是很大。”李宇嘉说，该规范的出台对存量在售项目的冲击有限。

虽然在部分业内人士看来，新版规范在执行过程中还存在各种制约，不过整体来看，“这不仅是住宅技术标准的迭代升级，也为‘好房子’建设提供了指导，通过强制性的规范和市场引导推动房地产行业转型升级。”曹晶晶表示，从目前来看，我国住宅建设进入品质提升新阶段，要不断完善标准规范，满足人民群众对于改善居住条件的新期待。

对企业而言，曹晶晶认为，需围绕“安全、舒适、绿色、智慧”目标，在成本管控、产品设计、技术适配、市场定位等环节提升自身能力，打造好产品。

“新规范的实施能激发大家改善住房的愿望，促进换房需求。”李宇嘉表示，新规范实施后，好产品的供给会产生示范效应，从而带动换房需求，也让市场上的产品供给更加多元化。换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，进而带动构建先租后买、先小后大、先“上车”后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产发展的新模式。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 陈荻雁