年报观察 | 中海重注一线的业绩冷暖

观点网 2024年9月以来，新房市场在政策扶持下，同比降幅大幅收窄，热度甚至延续到了2025年初。

在2024上半年的业绩会上，中海集团行政总裁张智超曾指出，下半年有450亿至500亿的新增供货，有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。

从结果来看，中海确实完成了它的目标与任务。

3月31日，中海发布了2024年全年业绩公告以及召开了投资者会。据与会投资者介绍，出席本次会议的管理层有董事会主席颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉等人。

整个2024年，中海累计合约物业销售金额约3106.91亿元，按年上升0.3%；相应累计销售面积约1148.65万平方米，按年下降14.0%；合约销售均价为每平方米27047元，同比上升16.6%。

年内，中海销售回款为2219.3亿元，其他经营回款为147亿元，总经营回款为2366.3亿元，同比上升2.1%。

只是，政策与销售层面的双重利好也未必能带动业绩迅速回暖。

“面粉”流失

从过往一年的推盘动作来看，中海2024年实现合约销售均价同比增长16.6%主要是因为推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘”，包括在3月28日开盘的中海顺昌玖里；6月末齐开的北京京华玖序、上海领邸·玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序四盘等。

正是因为中海在区域布局上选择持续聚焦重点城市，年内公司来自一线及重点二线城市销售额贡献占比高达83%。

据了解，中海集团系列公司（不含中海宏洋）2024年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6%。

从单月表现来看，受益于5月及9月末政策利好以及“红盘”项目加推，中海在6月、7月以及第四季度均实现了合约销售金额同比正增长。

数据来源：企业公告，观点指数整理

另外，在以销定投策略指导下，中海年内投资力度虽然出现了大幅下滑，但在核心一二线城市的投资强度得到进一步加强，可以说是把钱花在了刀刃上。

2024全年，中海在内地12个城市共新增22幅土地（2023年：43幅），新增土地储备总建筑面积为416万平方米（2023年：764万平方米），权益建筑面积为389万平方米。

总土地款为806.1亿元（2023年：1342.1亿元），同比下降39.94%；所支付权益土地款则同比下降约43.23%至696.3亿元（2023年：1226.6亿元）；与此同时，因合作获取的大型综合体项目较多，拿地权益比例也较往年略微降低至86%。

在区域选择上，中海年内拿地聚焦于去化确定性更强的一二线城市，其中四个一线城市权益购地金额占比约73.5%，因此2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高。

从具体城市布局来看，2024年权益土地款重点投向了北京、深圳、上海、杭州等核心一二线城市，权益土地款分别占比49%、15%、10%和6%。

经过长时间的紧衣缩食之后，中海手上的“面粉”数量止不住地在流失。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2024年末，中海集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为2877万平方米（2023年：3522万平方米），同比减少18.31%，其中权益建筑面积为2543万平方米。

而中海宏洋年内新增土地储备119万平方米（2023年：184万平方米），同比减少35.33%；年末土地储备为1378万平方米（2023年：1881万平方米），同比减少26.74%，其中权益建筑面积为1159万平方米。

据此计算，中海集团土储合计4255万平方米，与2023年5403万平方米相比减少30.20%，净减少1841万平方米；其中，权益土储规模为3702万平方米。

关于未来的投资，管理层预计今年土地市场可能较前两年会更热一些，随着供地总量上来后，各大房企也会更加理性。

在这种情况下，中海方面提出了保持稳中有进的投资策略，继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。

年内，中海集团经营性现金净流入464.5亿元，期末持有银行存款及现金为1241.7亿元，总总资产的13.7%，资金库相对比较充裕。同时，集团净借贷比率为29.2%，平均融资成本为3.1%，处于行业较低区间。

业绩表现

虽然中海2024年销售表现较为突出，但从财报数据来看，情况并没有表面上那么光彩夺目。

从营收来看，自2021年行业高峰期之后，中海便开始走向下坡路，2024年营收规模再次回到了2020年水平，比2023年则下降约8.58%，环比上半年跌幅扩大了约6个百分点。

与此同时，毛利率拦腰斩断，从2020年的30.06%降至2024年的17.7%，早已打破集团主席颜建国曾经提出的毛利率不低于30%要求。

在毛利率下行影响下，归母净利润录得近39%同比降幅，与2020年相比缩水超六成。

其他数据方面，报告期内，中海录得经营溢利约266.94亿元，同比下降34.13%；年度溢利同比下降34.23%至177.87亿元；剔除税后投资物业重估增值及汇兑净损益等影响后的核心归母净利润为157.2亿元。

不过，中海方面仍然展现出足够乐观的态度，在财报中表示：“虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇与增长动能涌现。”

关于未来规划，张智超在业绩会上表示：“虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。”

同时，他还表示未来将会保持战略定力，深化今天、明天、后天的三大产业结构，“下一个五年将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”

据了解，中海的住宅开发主业即“今天”产业，商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发；“后天”则是创新业务。

按照公司营收结构看，房地产开发业务2024全年收入约为1747.16亿元，占总营收比例约94.36%。同比来看，“今天”业务虽然保持着压舱石作用，却出现了9.42%的同比降幅。

与“今天”业务形成对比的是被视为“面向明天的成长型业务”，商业物业运营业务实现年内收入为71.29亿元，同比增长12.06%，其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。

不过，该业务尚在成长中，因此占比仅有3.85%，张智超也表示：“中海商业仍然拥有很大的发展与提升机会。”

年内，中海集团共新增九个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米。

图片来源：企业公告

另据公司副总裁兼商业地产主席王林林介绍，中海商业2025年将有8个项目入市，有6个项目位于一线城市，“2025年中海商业的目标还是实现双位数收入增长目标，对此我们是有信心的。”

2024年，中海集团来自其他业务的外部收入为33.1亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为26.9亿元，同比上升3.9%。

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