厦门楼市：一夜之间，买房人傻眼了？

随着近日联发嘉悦里、建发观雲、建发阅海开盘，一夜之间不少人买房人傻眼了，纷纷咨询：

①、为什么岛内东渡开盘热度甚至高于五缘湾、思明的部分楼盘？

②、为什么将军祠第一幅地价高达62671元/㎡，成为厦门单价地王；而今年这幅地块更优，却止步于5.25万/㎡，明明还有1万/㎡的差价，但其他开发商不再跟进举牌？

③、为什么环东海域前两年配套落地加快，但几次土拍都提前终止，甚至包括环东的核心地段？

④、为什么岛外核心区（包括集美西亭、集美东方快乐岛、翔安体育会展、翔安东山、马銮湾乐活岛等）地价仅隔几个月就逐步下行，而且均是底价成交？

⑤、为什么海沧哈啰小镇地块当初土拍热度高于海沧东屿和集美西亭，而且，海上鸣樾的房价会大幅度高于东屿、西亭？

1、厦门各地段新房的售价、地价的涨跌幅以及最终的销量，与大家传统认知中的要素已经发生较大的转变，最核心因素并非学区、交通、商业、海景等因素。

而是片区内的人口潜力+产业集聚（置换需求量、区域新盘的供求比例）、区域经济基本面，其次才是学区、交通、商业等配套资源。

例如，岛内东渡，岛西近20年唯一推出的新盘，岛西的大量置换需求的唯一选择。产业：临近东渡港、滨北超级总部等，这些能创造大量就业岗位，聚集了大量的高收入人口，形成稳定的住房需求。这些形成了评估土地价值的底层逻辑。

再往前追溯，2019年~2021年的枋湖也是如此，此前岛内间隔了超5年以上未出让新地，积蓄大量的购买力，中骏天盈、建发玺樾顶着最高限价，双双开盘，一房难求。

2、同样是供求，去年将军祠拍地，片区内唯一新盘，可以消化板块内近二十年的供应断层，掌控片区定价权。而天樾云颂在产品设计上打磨了一年最终入市宣传，与今年新推的将军祠地块刚好形成产品节奏的接力。

但对于其他开发商而言，如果追高拿地，会面临第一波高净值客户抢先被天樾云颂消化，还要和天樾云颂竞争产品力和剩余的客群，成本与难度大大提升。

3、环东海域配套逐年落地，土拍却流拍？环东核心区新盘回归2万/㎡以内？

2023~2024年，同安处于去库存态势，2024年的供销比仅为0.35，区域库存量较大，竞品项目众多，尤其核心区内仍有楼盘在售。

供求影响价格，鉴于九珑岸、诺德逸都等均以价换量，所以，2025年3月第一场土拍，银城智谷旁1万/㎡地价。

4、岛外核心区，例如集美东方快乐岛、集美西亭10月初开盘均热销，直接跃升岛外红盘，3个月网签615套和514套，位列年度第4、第6。

这般热销，照理说集美西亭、集美快乐岛的利润、去化非常可观，但依旧鲜有开发商参与报名？

同样是人口、需求、产业。西亭时隔近十年未出让土地，加上西亭、亭北的拆迁，积蓄了大量的改善置换需求，而且临近软件园三期。需求+产业人口+五中集美校区，三重驱动。

集美东方快乐岛，该板块闲置了20年之久，再次迎来改善新盘，加上近年周边村落拆迁，大量改善需求。同样是积蓄已久的需求、人口、近岛（岛内工作人群的外溢）。

同样的，联发、建发率先入场，其他开发商再次入局会面临第一波客户抢先被消化，还要和本土龙头竞争产品力和剩余的客群，成本与难度大大提升。

马銮湾乐活岛，落地了17万㎡招商花园城、双十海沧附属庚西学校、地铁2号线、一岛3公园，三甲医疗，生活配套均成熟落地，反而地价与配套兑现不匹配？

供需+产业！2020年，建发和玺以4万/㎡均价开盘热销20亿，刷新岛外纪录，并跻身厦门全市年度销售排行榜前十，而马銮湾1号、厦门中央公园也顺势热销快速去化。同年，乐活岛相邻板块，新阳西的融创云潮府、龙湖春江天玺、建发海玥和鸣，厦门一中海沧校区板块的建发文澜和著，也均实现又贵又快的热销。

此后，建发·湾璟、建发·缦玥长滩、建发招商·璟云、象屿·自在海几乎一年一个项目的节奏频繁现身乐活岛。

在接踵而至的土拍供应量下，马銮湾智慧产业园、马銮湾中心岛的中央商务区，尚未修建完成。上一轮拆迁要追溯回2020年的后柯、鼎美、芸美，而原计划的许厝却未能如约拆迁。

此外，马銮湾的乐活岛、集美岛、中心岛均是填海造陆而成，没有原住拆迁的先天条件。万丈高楼平地起，最终马銮湾只能反其道而行，走了一条先快速拍地置业，完成人口导入，再吸引产业入驻中心岛、智慧产业园的道路。最终反哺人口+产业驱动。

5、由以上几点可知，同理，海沧哈啰小镇地块，当初土拍热度高昂，新房售价突破4万/㎡，同样是因为该板块十年未有新地块出现，积累了大量改善需求，加上双十中学海沧附属学校、海景资源，以及产品的定位。

后序：

厦门楼市，2025年的走势如何？

回顾2024年的发展趋势：以跌宕启程，却以“止跌回稳”结尾。

“莫道春光难揽取，浮云过后艳阳天”。