从2024年运营业务收入增长，看龙湖的角色转变

文/李凯旋

在变动的房地产市场中，龙湖集团的业绩表现则是依旧稳健。3月28日，龙湖集团披露2024年业绩。数据显示，2024年，依托多元化的经营战略，龙湖集团的营业收入为1274.75亿元，归母净利润则达到104.01亿元。基于优秀的业绩成果，龙湖集团选择积极回馈股东，拟全年派发股息0.32元/股，派息率约为30%。

龙湖集团方面表示，近几年，公司的运营和服务航道撑起了公司的利润盘面。2024年，龙湖集团商业租金收入同比增长7%至109.8亿元，资产管理收入为31.8亿元，运营收入和服务收入创历史新高。

运营业务收入约135亿元

作为行业中的尖子生，龙湖集团“天晴补屋顶”的思维可以说已经写入企业基因。此前，龙湖集团早早感知“降负债”的重要性，使得公司免于债务风波。如今，房地产市场增量业务空间收缩，存量当道，龙湖集团亦是多元化布局运营业务，为公司打造护城墙。

笔者了解到，龙湖集团旗下有五大航道，分别是地产开发、商业投资、资产管理、物业管理以及智慧营造。其中，商业投资与资产管理共同组成了龙湖集团三大业务板块中的运营业务。整体来看，2024年，龙湖集团运营业务全年实现运营收入为135亿元，同比增长5%，为公司带来了稳定的现金流。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在2024年业绩会上表示，在近几年地产业务受到冲击的背景下，公司运营及服务航道基本上撑起了整个集团的利润盘面。不过，陈序平强调，龙湖集团实际上是开发、运营、服务齐头并进，只是在目前阶段，公司要把债务安全放在第一位，债务安全则是优于增量投资。

由此可见，运营业务已然成为龙湖集团的中流砥柱之一，更是龙湖集团在此轮行业调整期中的优质避险工具。陈序平表示，2025年是公司债务转换的最后一年，也是最关键的一年。2025年，龙湖集团还需要归还3笔公开债务，但均已经做了有序铺排。其中，针对35亿元中债增信，公司会提前做经营性物业贷，将其置换出来。

如此看来，2025年，龙湖集团的运营业务将会在这一关键时间点担任更重要的角色，实现更高的发展。

购物中心营业额超730亿元

于很多人而言，龙湖的天街是一个耳熟能详的品牌。毕竟，作为一家购物中心品牌，“天街”已经成为许多城市的“必逛项目”。2024年，龙湖商业新开业11座天街，合并分期项目后，累计开业运营购物中心已经达到89座，运营总建面达930万平方米，已开业项目覆盖了23个城市。龙湖商业选址精妙，并通过持续迭代的产品概念和精准定位吸引了众多客流。

笔者注意到，龙湖商业在2024年开业的多个项目均可以称得上是当地的“扛鼎之作”。其中，海南海口天街为海南最大的单体购物中心，开业首月每日平均客流超过15万人次，其是龙湖商业在华南布局的第一座天街，定位为“城市潮流地标”。

轻资产项目表现同样不俗，定位为“区域级家庭欢乐聚场”的重庆云领天街提前半年开业，填补了重庆中央公园商圈的空白。同时，凭借着这一项目，龙湖集团也实现了国有企业与商业地产企业之间“轻资产合作”的双赢。

数据显示，2024年，龙湖商业租金收入同比增长7%至109.8亿元；营业额同比增长16%，超过730亿元；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。增长的密码实际就在“牌面”上，无疑是选址、定位与经营。

龙湖集团在商业板块已经形成了成熟的战略体系，包括多样化的产品形态、精准的定位以及差异化的经营策略。截至目前，龙湖商业的产品形态包括MALL、Mall+街区、纯街区等多种类型。2024年，龙湖商业再度对产品分级进行细化，将项目分为城市级、区域级和社区级，并让3者之间形成联动，让消费者在不同区域都能收获舒适体验。

在龙湖商业的分级体系中，城市地标级项目对应的是一座城市核心商圈的封面，也是龙湖商业在城市中的拳头产品，是龙湖文化的初步体现。龙湖商业通过让区域引领级商业项目作为串联，带动社区共生级项目的成长。

关于未来商业板块的增长预期，龙湖商业总经理包伟表示：“2025年，公司一方面会针对存量项目持续做好招商调整和调改升级动作，保证同店同比大幅增长。另一方面，公司今年会再开业10座左右商场，这将是重要的新增量贡献，预计整个航道在2025年能够实现10%以上的增长。”

龙湖商业在布店策略上抓住了“流量密码”，在实施“一店一策”的同时，瞄准“首发经济”机遇，让首店、特色店成为招牌。以成都东安天街为例，其是2024年龙湖商业首个开业项目，招商率为100%。其中，60%为区域首进品牌。2024年，龙湖商业合作品牌数超过6900家，其中，战略品牌数超过400家。

龙湖集团方面对笔者表示，预计2025年，龙湖商业将新增开业11个全新项目，8个为重资产项目，3个为轻资产项目，且全部位于杭州、上海、武汉、重庆、济南等核心一、二线城市。

“全生命周期”资管护盘

2024年，房地产提出要“优化存量”，存量时代的市场空间由此打开。基于此，2024年，龙湖集团将长租航道升级为“龙智资管”品牌，定位为“全周期全业态资产管理运营商”。目前，该品牌已经成为龙湖集团资管旗舰品牌。

笔者了解到，龙智资管的业务是依循生命周期开展的，构建了一条包含住、职、娱、医、养等空间资产的链条涵盖公司旗下的长租公寓—冠寓、产业办公—蓝海引擎、服务式公寓—霞菲公馆、活力街区—欢肆、妇儿医院—佑佑宝贝以及健康养老—椿山万树六大业务单元。

数据显示，2024年，龙湖资产管理规模近300亿元，资产管理收入为31.8亿元。其中，长租公寓是龙湖资产管理航道的基本盘，该项目致力于为大城市的青年人焕新居住品质。截至2024年12月份，龙湖冠寓已经在20余个高量级城市累计开业房源超过12.4万间，管理规模超过16万间，规模稳居行业前三位。2024年，冠寓租金收入为26.5亿元，同比增长4%，期末出租率为95.3%。

与此同时，龙湖资产管理瞄准“一小一老”的医养需求，并由此进一步延伸空间服务的对象。其中，佑佑宝贝妇儿医院主打差异化发展，满足患者高品质、个性化服务需求，已经累计服务超93万人次。健康养老品牌椿山万树则是已经布局北京、重庆等城市，管理床位超过750万个，客户满意度高达97%。

纵观龙湖集团角色转变的全部历程，“提前”与“精准”可谓是关键词。龙湖集团凭借在不动产资产管理领域的早期布局，实现了从开发商到运营商的角色转变。2024年，龙湖集团更是通过提升经营性业务的质量和效率，实现了运营收入和服务收入的新高，使得相关业务成为龙湖集团成功穿越周期的底气。

编辑：林森