房屋托管竟遭“霸占”，房主委托他人管理房产需谨慎

作者|王丽媛 申慧

责编|张晶

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房屋托管是指将闲置房屋交给专业人员或托管公司进行日常管理，但不少人为图省事把房屋委托给熟人代管，结果生出不少麻烦。近日，北京市昌平区法院审结一起返还原物纠纷案件。原告李先生一家托管的房子被他人“霸占”，还能要回来吗？

基本案情：

李先生在2009年购买了一套房产。2021年，李先生一家出国暂住，其妻张女士委托弟媳孙女士管理该房屋。2022年，李先生一家回国后要求收回房屋，却发现房屋被陌生人纪先生所占。

纪先生称与孙女士之间形成租赁合同关系且对房屋进行了装修，系有权占有，不同意返还。李先生夫妇遂将纪先生诉至法院，要求其将案涉房屋腾空并返还。

庭审中，李先生夫妇称，二人将房屋委托给孙女士代管，允许住人但没有让孙女士出租或装修。纪先生辩称自己与孙女士协商租房事宜后曾转账5000元作为定金，并花费大量资金进行装修，不同意腾退房屋。第三人孙女士则表示，自己和纪先生是朋友，这笔钱系其帮纪先生代转给熟人的款项，并非案涉房屋租金。

法院审理：

昌平区法院经审理认为，纪先生与孙女士就案涉房屋并未签订书面租赁合同，根据双方提交的证据显示，纪先生亦未交纳租金，也未就案涉房屋租赁与孙女士达成合意，现有证据不足以证明纪先生对案涉房屋系有权占有，应当腾退房屋。孙女士系受李先生夫妇委托管理房屋，现双方均认可委托关系已经解除，故李先生夫妇要求纪先生腾退房屋的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。最终，法院判决纪先生将案涉房屋腾空并返还给李先生夫妇。

法官说法：

《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第四百六十条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”

占有是指对他人的不动产或不动产事实上的控制与支配。一般来说，对不属于自己所有的动产或者不动产，也未在他人所有的动产或者不动产上设立用益物权或者担保物权的，是无权占有使用他人财产。但基于合同约定，事实上占有他人享有所有权或者使用权的财产的，属于有权占有，该占有的事实状态受到法律保护。例如房屋租赁合同中，承租人基于合同约定占有使用出租人出租的房屋等不动产，系有权占有。

本案中，纪先生虽主张自己租赁由第三人孙女士托管的案涉房屋，但孙女士并未得到李先生夫妇的出租授权，且双方未签订租赁合同，纪先生也未支付相应租金，加之装修支出也非维护该房屋的必要费用，因无合同及法律依据，其对涉案房屋拒绝返还的行为属于无权占有。

假设孙女士在得到授权出租的情况下，与纪先生签订租赁协议，该租赁协议对李先生具有法律效力，除合同约定或者法律规定外，李先生不得随意解除租赁协议，案涉房屋应当由纪先生占有使用，此时任何第三人包括权利人李先生夫妇在内，均不得随意侵占或者妨害纪先生的有权占有行为。一旦存在妨碍、损害占有人纪先生的占有、使用行为的，纪先生有权行使占有保护请求权，因侵占或者妨害造成损害的，占有人还有权依法请求损害赔偿。反之，如果孙女士未被授权出租房屋，其以自己的名义与纪先生签订租赁协议，属于无权处分，李先生基于物权请求权可以主张纪先生腾房，但纪先生可以基于其与孙女士之间的租赁协议主张违约责任或者赔偿损失。

此外，对于租赁房屋常常涉及的装修问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人不同意装修的，承租人装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予以支持；出租人同意装修的，合同期限届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，如热水器等可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。形成附合的装饰装修物，如瓷砖、木地板等，如双方没有另行约定的情况下，合同期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。合同解除时，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应视导致合同解除的违约情况进行确定，如出租人违约导致合同解除则应予支持；如承租人违约导致合同解除则不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；如双方违约导致合同解除，由双方根据各自的过错承担相应的责任；如不可归责于双方的事由导致合同解除，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。

任何组织和个人占有、使用、收益他人所有的不动产或者动产，须具有合同依据，占有人和权利人双方应当依法签订书面合同，明确权利义务关系，若产生分歧和争议，应按照合同或者法律规定作为处理依据。对于无权占有的他人不动产或者动产的，应及时归还权利人。

此外，建议广大房主在委托他人管理房产时，尽量选择证照齐全、信誉好的专业委托机构，细化合同条款约定，就委托期限、事项签订书面协议，办理完备的授权委托手续，保障自身权益。

（作者单位：北京市昌平区人民法院）

【来源：民主与法制时报】