【荷兰】荷兰如何解决“倾斜居住”的问题？

荷兰有所谓的住屋保障制度，符合条件的低收入者可以申请政府部门管辖的廉租屋，但是，收入是可变化的，一些高收入者继续住在廉租屋中，这就是所谓的“倾斜居住”问题，造成申请廉租屋的轮候时间越来越长。

荷兰正面临出租住房短缺的问题，尤其是现在许多房东因为政策的变化租屋变得不盈利，正在出售其房屋。此外，租金不平衡也导致社会福利住房的等候名单很长，政府帮助租户搬迁的措施几乎没有起到作用。

但房地产市场专家看到了解决租金不平衡问题的机会。

根据荷兰中央统计局 (CBS) 2021 年的数据，荷兰近五分之一的租户生活在租金与收入不平衡的住房环境中。该统计机构对所谓的昂贵和廉价租住作出了区分。

如果你是一个收入相对较低，而房租又相对较高的租客，就属于偏向昂贵租住型住户类别。在所有租户中，有 12% 属于这一类。

收入较高而租金较低属于廉价租住型类别，占所有租户的7.2％。

2024年或 2025 年的数据尚未公布，但从 2012 年至 2021 年期间，昂贵租住型租户数量有所增加，廉价租住型居民的数量有所减少。

后一类租户就是造成“倾斜居住”的群体。由于收入较高的房客占据着社会福利住房，导致本来就紧张的租房市场留给低收入人群的空间越来越小。

2023年，荷兰政府已尝试鼓励这样的租户置业，搬入自己拥有的房屋，或租赁私人市场上的房屋，这是由于收入相关的租金上涨而发生的。超过10.7万户家庭租住的住房租金上涨幅度更大。但调查机构 RIGO 去年得出结论，效果不大，似乎并没有带来明显更好的流动。

住房平台 Pararius 的租赁市场专家德格鲁特（ Jasper de Groot）表示：“收入低的居民很难搬到私营部门的住房。”这很大程度上是由于荷兰两者关系不平等。在住房市场中，32%是社会福利住房，只有6%至7%是私人出租住房。

德格鲁特说：“此前这一比例曾达到 8%，但私营部门的规模正在变得越来越小。越来越多的出租物业正在变成自住房产，正在从租赁市场上消失，部分原因是所有措施都是为了将业主和投资者排除在租赁市场之外。”

除其他事项外，他指的是荷兰税收的改革和去年夏天出台的《平价租金法案》（Wet betaalbare huur）。这项法律对部分私营租赁部门进行了限制，使得房东出租房屋的吸引力降低。

简而言之，荷兰私人租赁行业规模本来就很小，现在变得更小了。

鹿特丹伊拉斯谟大学住房市场经济学家科雷瓦尔（ Matthijs Korevaar）证实：“目前，中等价位的住房短缺，但《平价租金法案》并不是增加该领域租赁房产的有效方法。”

如何才能扭转局面？德格鲁特建议：“可以给那些居住在社会福利住房但是有经济能力在私营部门租赁住房的人两年的时间搬家。”据他介绍，这两年时间，通常足以购买一套房子，或者在租金较高的领域找到一套新的出租房。

但还有第二种选择：住房协会可以为这些廉价租住型租户提供购买社会福利住房的机会。因为社会福利住房通常涉及老旧房屋，作为住房协会，就有能力建造新的出租房屋。德格鲁特说，出售出租物业，并不总是会自动减少出租物业的数量，因为有新的建筑。

然而，科雷瓦尔表示，对于后一种解决方案存在一些保留意见： “例如，某人每月租金为 600 欧元，但是要用非常高的抵押贷款购买一套家庭住宅，他会做出决定：抵押贷款和租金哪个更有利？自然很明白，人们希望以相对较低的价格继续租房。”

科雷瓦尔认为还有一个“不太受欢迎”的替代方案：如果要求住房公司更大幅度地提高租金，这将会有所帮助。 “目前实施的与收入相关的租金上涨，实际上并没有带来任何变化。”

科雷瓦尔表示，这是因为法律尚未要求增加这一数额，住房公司可以自行选择是否实施这些的措施。

实际上，有很多房东选择不涨租，比如因为他们想留住房客。科雷瓦尔表示，只有大幅上涨租金，才能真正激励廉价租住型的租户选择置业买房。

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