财面儿·年报深解｜解码新城控股：商业运营迈向深度 成长韧性凸显

尽管外部环境充满挑战，新城控股依然保持稳健。从新城控股发布的2024年度业绩来看，这是一份可圈可点的答卷。2024年，新城控股实现营业收入890亿元，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。在利润与现金流这两大关键指标上，均成功守住了底线，展现出稳健的经营态势。

当下市场正经历深度调整，消费者的需求日益多元化。在这一背景下，企业的抗风险能力、商业运营能力等综合实力，已成为新时期站稳脚跟、谋求发展的核心竞争力。而新城控股回款销售能力，代建、代管业务的快速发展，以及在商业管理领域的持续领先，显得尤为难能可贵。这不仅体现了公司在复杂环境下的应对能力，也为其未来的可持续发展奠定了坚实的基础。

扣非净利大增 稳健财务驱动韧性生长

3月28日，新城控股发布2024年年度报告。数据显示，报告期内，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%。同时，新城控股将“保交付”作为公司运营管理的核心任务。截至2024年末，公司已成功组织交付超过10万套物业。

值得一提的是，新城控股不仅实现了有回款的销售，为公司提供了稳健的财务基础，在“住宅+商业”双轮驱动战略下，盈利能力也得到了持续释放。

2024年新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，公司整体毛利率为19.80%。

在当下市场环境中，新城控股凭借卓越的盈利能力和抗风险能力，为企业长远发展筑牢了防线。与此同时，其强劲的盈利能力也持续为企业注入了充足现金流，进一步夯实了稳健的坚实底气。

报告期内，新城控股在手现金余额102.96亿元，公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正。

同时公司净负债率为52.44%，继续保持较低水平，期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。此外，2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，继续坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。

融资成本也在不断降低，2024年，新城控股平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，属于行业较低区间。

同时，新城控股在融资端不断突破，于2024年5月发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍；新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。这标志着新城控股在可持续发展金融上迈出了关键一步。

多元业务优化布局 筑牢安全底线

每一条内生驱动的路径，都让新城控股在收入及利润结构方面掌握了主动权。如今稳健增长的经营性业务，充分彰显了其灵活应变的市场竞争力，继续为公司筑牢业绩根基。

2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

其中，不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

此外，在保持稳健的经营业绩和安全的财务状况的同时，2022年底，新城控股还成立了新城建管，一个地产代建、代管的业务平台。

数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。

可见，新城建管业务亦展现出强劲的增长潜力与活力，为公司的长远发展开辟了新的增长路径。

业内人士亦表示，通过不断优化和扩展商业物业管理、代建等多元业务布局，新城控股构建了独特的差异化竞争优势，不仅增强了公司的盈利能力，也为未来的可持续增长奠定了坚实的基础。这些举措体现了新城控股在面对行业变化时的灵活应对能力和长远发展眼光，为其在激烈的市场竞争中赢得了更多的发展空间。

夯实运营内核 打造商业护城河

作为公司整体业绩的重要增长极，新城控股商业历经13年坚定的投资与深厚的积淀，以“深度运营”“用户思维”为核心，紧跟市场变化，采用“Mall+X”模式打造新型商业空间，构建了涵盖购物中心、特色街区、城市更新及社区商业等丰富的商业形式。

“吾悦”作为新城控股旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，结合项目的市场定位、城市能级和客户需求，实现精准适配，吾悦商业也从最早的空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。

2024年，面对不断变化的市场，新城控股将“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，并发布了“五边形经营理念”，开启了“吾悦新征途”。

报告期内，新城控股通过联动实现资源品牌共享，在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及管理输出173座，商场开业数量居境内外上市公司之首。商场出租率达97.97%，客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；会员人数4370万人，同比增长32%。

随着商业领域的深度发展，新城控股的商业运营成效显著。自2021年起，其商业持续性经营收入便大幅超出当期利息支出。到了2024年，这一比例进一步攀升，达到了3.34倍，充分彰显出其强大的商业运营实力与不断增强的盈利能力。商业板块的优异表现，也让新城控股对未来发展前景满怀信心。

新城控股已明确2025年的商业发展目标，计划实现商业运营总收入140亿元，新开业5座吾悦广场，持续拓展商业版图，为市场注入新活力。

业内人士指出，新城控股在商业运营领域正逐步迈向深度发展阶段。其紧跟时代潮流，以敏锐的市场洞察力拥抱行业变化，在复杂多变的商业环境中，充分展现出非凡的韧性与强劲的竞争力。通过一系列创新举措与战略布局，新城控股成功打造起坚固的商业护城河，成为行业内商业运营的优秀范例，为其他企业提供了颇具价值的借鉴思路。