鲁政委：核心城市二手房量升趋势更为明显 地产月报（2025年3月）

钱士如 陈姝婷 鲁政委 等 （鲁政委 系兴业银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

房地产，月度跟踪

本月观点：两会定调“稳楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“防范房企债务违约风险”，房地产政策定力强，当前核心一、二线城市新房、二手房市场“量升价稳”趋势持续。其中，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、宁波、厦门、武汉楼市表现更优。

在新房市场方面，春节后一线城市新房销售回暖幅度更高。整体来看，2025年3月以来（截至3月24日，下同），32城商品住宅日均成交面积同、环比分别变动-14.1%、12.2%；其中，一线城市同、环比分别变动6.4%、36.0%。自2024年9月24日房地产政策发布以来（以下简称“924新政”），以政策发布周为T周，截至第（T+23周）（3月17日至23日），32城、一线、二线、三四线商品住宅周度日均成交面积分别为新政前一周水平的145.5%、171.2%、133.7%、159.5%。其中，一线城市房价环比涨幅略有回落，二线城市新房房价环比持平，说明当前市场仍在量升价稳阶段。

分具体城市来看，以924新政以来（T周至T+23周）各城市周度日均成交面积指数的平均值来看，北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、武汉、成都周度日均成交面积指数平均值均为政策发布前一周的1.5倍以上；济南、青岛该值不足1倍。

在二手房市场方面，二手房“小阳春”势头更盛，但价格调整压力大于新房。整体来看，2025年3月以来，12城二手住宅日均成交面积同、环比分别上升17.6%、20.3%；与2019年以来同期相比，二手住宅绝对成交规模仅次于2023年水平。春节假期结束以来，12城二手房周度日均成交面积指数持续高于32城新房周度日均成交面积指数，节后第8周（截至2025年3月28日），12城二手房成交套数明显高于2019-2024年春节以来同期水平。值得关注的是，当前二手房价格修复基础尚不稳固，2025年2月，70城大中城市二手住宅价格指数环比下跌0.3%，其中，一线城市环比转跌。

分具体城市来看，北京、上海、深圳、杭州、成都量、价表现相对较优，苏州、厦门二手房市场有触底回升趋势，上述城市（T+23）周二手住宅成交面积均为政策前的约1.3-2.1倍，并且成都、深圳二手住宅价格指数连续5个月环比上升，上海、北京二手住宅价格指数连续4个月环比上升后小幅波动。

在土地市场方面，京杭沪蓉土拍溢价率再创新高。2025年3月以来（截至3月25日），全国住宅类用地平均成交溢价率为18.8%；其中，一线、二线城市平均溢价率分别为28.5%、22.3%，较1-2月水平进一步上升。其中，北京、上海、杭州、深圳、成都土地市场热度延续，同时，品牌房企于其他二线城市拿地意愿有所上行，3月以来，宁波、厦门、苏州、沈阳核心城区个别地块录得高溢价成交。

在房企信用方面，部分房企通过合作拿地重回土拍市场，侧面反映资金压力有一定程度缓解。中指数据显示，2025年1-2月，百强房企全口径销售金额同比下滑10.0%。其中，央企、地方国企、未出险非国企同比分别变动11.3%、9.5%、-28.6%。自2024年第四季度以来，部分此前拿地力度下降的品牌房企通过合作拿地方式补充土储（部分合作方为地方类城投企业），反映房企资金压力有一定程度缓解。