融创：毛利28.9亿元背后的流动性枯竭

近日，融创发布了2024年的业绩。

全年营收骤降至740.2亿元，较上年近乎腰斩（-52%），实现毛利28.9亿元，逆转了上年25亿元亏损，但股东应占亏损却从79.7亿元暴增222%至257亿元。

收入腰斩却毛利转正，现金枯竭债务重组却“报喜”。

数据很撕裂，前景呢？

壹

2024年，融创营收为740.2亿元。

外滩壹号院是融创鼎力宣传的热销项目，在2024年实现三开盘三售罄，总销售额达215亿元；上海壹号院一批次开盘当日售罄，二批次开盘当日去化率超96%，销售额达66亿元。

尽管有这些顶豪项目热销的加持，融创的营收同比仍暴跌52%。

根据观点指数发布的“2024年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，2024年全年，前百强房企实现累计全口径销售40733.45亿元，同比下降约30%。

在“失速者”阵营中，2024年保利发展营业总收入约3128亿元，同比减少9.83%；龙湖营收是1274.7亿元，同比下降29%；金地营收约为753.44亿元，同比下降23.22%。

没有最低，只有更低。

与融创的腰斩式崩塌相比，上述几家房企的营收竟显出一丝“温和”的荒诞。

2024年，融创股东应占亏损约为257.0亿元，而上年的这个数字约为79.7亿元，暴增223%。

对于亏损大幅增加的原因，融创中国称主要是因为2024年录得境外债务重组收益，若2024年度及2023年均剔除债务重组收益的影响，2024年公司拥有人应占亏损较上年有所减少。

业绩乏善可陈，股东血亏，能够宣发的只有债务重组的“功绩”了。

翻看近期的媒体报道就明白了，其境内债重组的“闪电战”被反复渲染。

2023年11月，融创仅用50余天便完成154亿元境内公司债整体重组，号称“行业首例”，预计削降约70%的境内公司债务，且5年内不再有兑付压力。

境外债方面，根据3月23日公告，融创已委任华利安诺基、盛德分别作为财务顾问及法律顾问，进一步寻求更全面的境外债务综合解决方案，力争在下一阶段彻底化解境外债务风险。

不过，这场“破局范本”实质是以时间换空间的妥协艺术。

折价回购、债转股、以资抵债及留债展期的组合拳，将短期偿债压力平移至五年后，但削债≠减负，当企业需要靠债务条款重构而非经营回血维系生存时，我们不得不质疑其造血功能，而业绩恰是最好的论据。

贰

顺驰时代，分期支付土地款、缩短拿地开盘周期等方式，被业内形容为“十个瓶子两个盖子”。这种玩法最终直接导致2006年顺驰的资金链断裂。

新瓶装老酒，融创仍走了顺驰的老路，融创在土地市场上仍然很疯狂。

截至2020年末，融创的土储面积为2.58亿平方米，货值约为3.1万亿元。

那时，针对融创所拿地块高溢价成交的情况，融创上海的相关负责人还被当地政府约谈过。

也是在2020年，融创以5753亿元销售额坐上了行业第三的宝座。

如今，融创的土储同巅峰时期相比，已经缩水一半。

截至2024年末，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约1.2776亿平方米，权益土地储备面积约8756.5万平米。

这些主要分布在核心一、二线城市的土储，承载着随着核心城市房地产市场率先回暖而把融创拉出泥沼的重任。

不过，根据克而瑞今年1月的数据，北京、广州、南京、武汉等多个重点一二线城市的去化周期仍超过20个月，部分地块受限于限价政策，实际利润率不足5%；

所以，融创对于土地变现速度的预期，可能过于乐观了。

此外，号称“第二曲线”的融创服务，市值从高峰期的900亿港元跌至不足60亿。去年，融创服务的收入是69.7亿，但净亏了4.33亿，而且收缴物业费的比例还在下降

曾被寄予厚望的文旅板块，2024年收入仅微增7%至52亿元。

2023年，这部分的资本开支是35亿元，至于去年的相应数据，环环没有查到，欢迎补充。

截至2024年末，融创中国的现金余额约197.5亿元，而2023年时金额约246.2亿元。

最耐人寻味的是，2024年融创有息负债减少181.6亿元至2596.7亿元，现金总额197.5亿元，参考2023年受限现金占比约34.4%，则非受限现金或不足130亿元；短期有息负债占比参照2023年的65%。

换言之，融创的现金短债比为0.08倍，远低于安全线的1倍。

或许，当行业转向，所有“大而不倒”的信仰都在面临崩塌。