深度研究丨零租金不是终点！深圳产业新政背后的 "空间+创新"逻辑

2025年3月，深圳市国资委推出的"零租金"产业空间政策引发广泛关注，其战略深意远超简单的租金减免。

这项统筹10万平方米市属国企园区资源的举措，通过"签一年免一年、签三年前两年免租"的创新模式，为小微科创企业提供了"只收梦想，不收租金"的发展机遇。

政策背后，既是深圳打造全球科创高地的战略布局，也折射出地方政府在资源配置与市场效率间的深层博弈。

3月10日，由深圳市国资委主办、特区建工集团承办的“深圳国资国企10万平低成本优质产业空间供给发布仪式”举行。现场发布了10万平方米产业空间的6个园区，分别是南山区的深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳国际创新谷和赛百诺基因治疗园，龙岗区的宝龙生物医药创新发展先导区，以及深汕特别合作区的深汕科技生态园，其中超80%位于创新创业优势区位。不仅具备高标准厂房和全周期配套，更已形成人工智能、生物医药、高端装备等战略新兴产业集群，构建起"产业空间+技术平台+龙头企业"的协同网络。

通过零租金政策，不仅降低了初创企业的试错成本，更通过空间要素的优化配置，推动产业链上下游协同发展，成为培育"专精特新"企业的重要推手。例如，宝龙园区通过共享实验室、设备租赁等配套服务，正加速AI+药械领域的技术转化。

目前南山区、龙岗区正在抓紧研究制定企业遴选细则等具体实施办法，除了“零成本入驻”，园区后续还将发布国资统一产业空间管理平台小程序，集成空间租赁、设备共享、政策申报等功能，实现“一屏管空间、一键配资源”，为入驻企业提供更加精准、高效、便捷的服务，实现了从物理空间供给到创新要素赋能的升级。

这次政策设计中"2年免租+后续正常租赁"的梯度机制，暗含着培育企业成长的长远考量，政策通过精准筛选机制，将资源向符合战略方向的科技企业倾斜，这与深圳千亿级政府引导基金形成互补，既延续了深圳"政府引导+市场主导"的创新传统，也呼应了国家培育新质生产力的战略要求。这种"空间+服务+资本"的立体支持模式，有望构建起覆盖企业全生命周期的培育体系。

此次“零租金政策”发布，其实是协同落实全市“一张办公桌、一间办公室、一层办公楼”乐业办公体系建设的具体部署。

此前2月，深圳召开“打造最好科技创新生态和人才发展环境”新闻发布会。会上透露，全市创新型产业用房总面积达933万平方米。相关部门在全市范围内梳理了70个集中连片区域、总面积约100平方公里的产业用地，并推出13平方公里首批招商用地，确保好项目都有地可落。同时，市区联动集中推出不少于400家孵化器、众创空间、科技园区等各类产业创新空间面积1600万平方米，为初创企业梯度配置“一张办公桌、一间办公室、一层办公楼”的空间，并给予一系列配套政策，如：

• “一张办公桌计划”：创业者提交BP（商业计划书）通过审核，即可在科技园获得免费工位，水电网络全包；

• “楼层对赌”模式：年营收增长超200%的企业，可申请整层办公楼，前三年租金全免；

• “场景银行”：多渠道筹集45亿元资金，用于支持训力券、模型券、语料券、场景补贴、科技研发等，为初创企业使用算力提供最高60%的资助，并开放智慧交通、医疗等100个真实场景，企业可“零成本”测试创新产品；

• “人才捕获”计划：大学毕业生来深圳找工作可免费住15天（原来是7天，受杭州刺激之后索性翻倍），联合腾讯、华为等企业，在免费住宿期安排定制化企业参访、CEO早餐会，抓好“15天黄金窗口期”，青年创业最高100万元资助；

• “人才房票”制度：留深就业者可兑换60-120平方米保障房租赁权，租金仅为市场价30%；

• “反向补贴”企业：每招聘一名全球Top100高校博士，企业可获50万元科研经费；

• “逆向补贴”机制：企业基础研究投入可获150%加计扣除，实验室设备共享最高补贴80%；

• “零门槛实验室”：投资20亿元改造旧工业区，建成100个24小时开放的“共享实验室”，创业者刷脸即可使用百万级设备等。

在这之前，深圳南山区就已经推出了“零租加速营”孵化共同体行动，孵化计划采用弹性租期设计，企业可享受3-6个月免租期，续租阶段租金低至市场价1-3折。同时，园区创新推出"要素置换"模式，允许企业通过“股权换租金”“服务换租金”等方式抵扣租金成本。更具突破性的是，部分园区与初创企业签订"战略绑定协议"，构建深度合作关系：

• 资本联动：园区运营方享有企业后续融资的优先跟投权

• 服务粘性：企业需优先使用园区技术平台及增值服务

• 空间绑定：科研扩租需求可获得预留空间保障，产能扩张可优先对接关联厂房空间。

这种"资源预占+服务锁定"的运营策略，既缓解了企业初期成本压力，又通过长期服务协议保障了园区收益可持续性。

深圳此举并非孤例，而是全国城市争夺科创资源的缩影。从北京的"三城一区"到上海的临港新片区，各地均在通过政策创新吸引优质企业。深圳的独特之处在于其"全链条创新生态"——千亿级政府引导基金、高密度孵化器网络、龙头企业带动效应，共同构成了政策落地的坚实基础。

与此同时，深汕特别合作区的深汕科技生态园纳入此次政策体系，标志着深圳正尝试突破地理空间限制，构建"总部+基地"的跨区域创新格局。这种模式既缓解了主城区土地资源紧张的压力，又为合作区注入产业动能，形成"前店后厂"的协同效应。

此次零租金政策，实质是将空间要素与金融、技术、人才等要素深度融合，形成"政策组合拳"，使零租金政策成为撬动万亿级产业集群的支点，巩固其在全球科创版图中的领先地位。

当前，深圳全市科创载体总面积突破2500万㎡，空置率问题已不容忽视。以南山区核心地段为例，空置率超过30%的园区项目比比皆是。在此背景下，部分园区尝试"以价换量"策略：与其维持高价空置，不如通过零租金或低成本入驻吸引初创企业集聚。

数据显示，早期企业平均租赁面积仅需几十平米，收取全额租金收益依然有限，而通过3-6个月免租期培育，一旦企业进入高速成长期，不仅续租意愿增强，扩租需求也将带动空间利用率提升，形成"短期让利-长期增值"的良性循环。这种运营逻辑本质是将物理空间转化为"企业成长期权"，通过承担初期风险获取未来收益。

但目前，零租金政策落地依然面临一些争议。比如资源分配的公平性。尽管官方强调"公开遴选"，但部分企业反映申请流程透明度不足，存在"关系户优先"的质疑。某初创企业负责人坦言："遴选标准不够透明，部分优质空间已被定向预留。"因此，如何建立科学的评估标准、避免政策空转，成为考验治理智慧的关键。此外，免租期结束后的租金定价机制、企业扩租的可持续性等问题，也需提前规划。

另一个隐忧是政策的边际效应。若缺乏差异化定位和精准服务，仅依赖单纯的租金减免可能演变为"政策内卷"，难以真正提升企业竞争力。未来需在空间供给的同时，强化技术研发、市场拓展等增值服务，形成"空间+技术+市场"的复合优势。

从短期看，新增10万㎡的免租空间仅占全市创新型产业用房总量不到1%，且部分房源已定向租赁，对现有市场化园区冲击有限。但政策的象征意义远大于实际规模——不仅在于短期降低企业成本，通过"零租金"的表态，深圳向全球科创企业传递了"创新友好型城市"的鲜明信号，强化了其作为"热带雨林式"创新生态的吸引力。

文章来源:乐居买房