地王轰炸！成都宅地楼面价狂飙至4字头，京沪杭蓉土拍集体“高热”，专家：市场仍在严重分化

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道

成都优质地块土拍节奏越来越快。继3月11日成都高新区64亩地块以31700元/平米成交，刷新成都住宅用地楼面价天花板后，仅半个月后的3月27日，成都锦江金融城三期49亩地块，由建发以楼面价41200元/平米摘得，再次刷新成都住宅用地楼面价天花板。“地王”价刷新速度之快和涨幅之高均超出市场预期。

对此，分析人士向《华夏时报》记者指出，本次成都金融城三期地块作为金融城整体规划的升级扩能补充，产业规划能级高，在城市界面及居住功能上，有进一步刷新成都城市封面的意义。成都将涌现出大量优质项目，刷新成都居住理念，重构成都市场量价格局。

其实，目前，土拍市场正趋向优先考虑城市能级高、新房销售市场表现好、未来去化预期超级好的城市。除了成都，北京、上海、杭州等地的土拍市场均在近期保持高热，在短时间内产生多个“地王”，对市场进行感官轰炸。有业内人士直呼：“‘地王’太多了！”

不过，有专家向《华夏时报》记者指出，其实，现在市场处于严重分化的阶段，虽然部分热点城市的土拍价格在创新高，但是热点城市以外城市的土地市场还是比较低迷的。这些高热地块对住房市场的总体影响不大，当前的土拍热度和之前地王频出的情况不一样，以前是全部地块都在抢，现在只是针对个别地块。城市及区域分化现象将延续。

从“破三”到“破四”

仅仅半个月后，成都宅地楼面价天花板再度刷新，也出现了首个宅地成交楼面价超4万元/平米的地块。

3月27日，成都锦江区金融城三期板块49亩地块受到市场高度追捧。该地块容积率2.5，起拍楼面价20000元/平米，吸引了招商蛇口、建发房产、仁和置业、中旅、远达房产、华发集团、锦江统建&金茂、成都交子金融、华润置地、中海地产，共10家房企“围猎”。经过213轮竞价，最终由建发以楼面价41200元/平米成交，溢价率106%。

41200元/平米的价格水平，相比此前市场上最多3.8万元/平米的预测，还要高出数千元。106%的溢价率也比大多数热点地块20%左右的溢价率要高出不少。

对于成都的本次土拍，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，此次地块呈现地价高、溢价率高和竞拍频次高的“三高”特征，各项指标都达到了非常夸张的状态。

与本次所拍锦江金融城三期49亩地块一街之隔的地块也曾是“地王”。去年贝壳旗下贝好家以27300元/平米的楼面地价拿下的地块，创下当时成都楼面地价天花板。

2025年一季度成都土地市场都保持高热。据上海易居房地产研究院统计，截至目前，2025年一季度，成都纯住宅用地共成交18幅。其中有7幅土地的地价超过2万元/平米；有8幅土地的溢价率超过20%，溢价率最高的则超过100%。

对于成都土拍现状，中指研究院成都公司总经理黄雪向《华夏时报》记者表示，成都本次拍卖地块作为金融城整体规划的升级扩能补充，产业规划能级高，在城市界面及居住功能上，能进一步刷新成都城市封面的意义。优质地块普遍高溢价成交，央企、地方国企、民营企业下场争夺，楼面地价连续大幅刷新，体现了开发企业对成都核心区域市场的高度认可。

“2025年的成都，将是新规产品、高改产品供应增加的一年，在’好房子’建设的指引下，成都将涌现出大量优质项目，刷新成都居住理念，重构成都市场量价格局。”黄雪展望道。

“地王太多了！”

其实，不仅仅是成都，2025年开年以来，核心城市优质地块土拍升温，一季度以来，特别是进入3月份，北京、杭州等多个城市的成交楼面价均创新高。

3月18日，北京海淀树村地块成交楼面价102347元/平米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高纪录，超越了1月2日建发竞得的海淀朱房地块95407元/平米的楼面价。

3月25日，杭州滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/平米，刷新杭州涉宅用地成交楼面价最高纪录，超越了1月24日滨江竞得的湖墅单元地块64834元/平米的楼面价。

3月28日，仅时隔三日，建发则以343463万元竞得杭州蒋村文新单元XH030203-01（3）地块，楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%。这也再次两次刷新杭州楼面价。

同样在3月28日，备受关注的上海静安区N070302单元111-21地块，吸引了9家房企竞价，最终大华集团以24.8564亿，溢价32.3%，楼面价92659元/平米，拿下该地块，刷新了板块楼面价纪录。

“‘地王’太多了！”严跃进指出，热点城市成为近期土地投资市场的热点和焦点，此类城市属于房企拿地的优质城市，也进一步持续性推动了此类城市土地价格的拉升。这说明房地产市场止跌回稳从房屋交易进入到土地交易市场和环节。此类地块预计都将进行高端项目开发，也侧面说明房地产市场高品质住宅需求很强。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也向《华夏时报》记者分析道，核心城市优质地块土拍升温，是因为一方面房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。

面临持续分化

“优质地块拍卖的地价高也属于正常现象。”中原地产首席分析师张大伟在接受《华夏时报》记者采访时表示，这些热点城市的楼市正在止跌企稳，拿出的地块都是过去很罕见的区位优越的“压箱底”地块，房企才会扎堆抢。其实，现在市场处于严重分化的阶段，虽然部分热点城市的土拍价格创新高，但是北京、上海、杭州、成都等热点城市以外其他城市的土地市场还是比较低迷的。

上述分化显现在武汉等二线城市得以显现。3月28日，武汉成交16宗地块，揽金约36亿元，其中仅四川邦泰拿下的P(2025)014号青山地块产生了34.29%明显的溢价，其他地块成交均未产生明显溢价。

在张大伟看来，这些“地王”对少数区域市场可能有影响，但对于住房市场的总体影响不大，因为并没有出现普遍性的地王。当前的土拍热度和之前地王频出的情况不一样，以前是全部地块都在抢，现在只是针对个别地块，仅是少数几块地遭到争抢，大部分地块的热度并不算高。

曹晶晶方面也认为，在房企拿地持续聚焦的背景下，今年核心城市优质地块仍保持较高关注度，但低能级城市土地市场或仍面临一定压力，城市及区域分化现象将延续。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁