一二线城市土拍已失控，房价要开始暴涨了？

　　很多朋友应该关注到了，近期沉寂很久的土拍市场开始沸腾了，核心一二线城市不断出现地王。

　　比如杭州，这周二 水电新村地块的7.7万楼面价刚刷新纪录，不到3天就被打破了， 西湖区蒋村文新地块被建发集团直接拍到了每平米 8.8万元的高价，溢价率115%， 二线城市的土地拍出了一线城市的价。

　　还有成都，周四也出了新地王，楼面价直接飙到4.12万元，溢价率106%，这也是首次突破4万元。现场竞拍很激烈， 经过213轮激烈竞价由建发竞得，主持人不断提醒要理性，但现场的火热都让她冒出了汗 。而上一次的地王出现，仅仅就在半个月之前，楼面价还是 3.17万。

　　北京的楼面价也在18日刷新到了 10.23万，上海更猛，上个月搞出来一个 全国地王：每平米16万元。另外天津、郑州等城市的土地价格也拍出了高位。

　　不少人就被这高到天上去的土拍价格吓懵了，这感觉就犹如10年前的火热情景再现，再加上一些媒体和从业人员的摇旗呐喊，就认为这是房价再次全面暴涨的信号，毕竟“面粉都变贵了，面包自然要涨价”，毕竟上一轮房价大涨，也是核心城市地王引领的。

　　我可以明确告诉大家：上述想法全错，出现地王不是房价全面上涨前兆。也和普通人没啥关系。

　　受热捧的现在只出现在核心一二线的核心地块，整体土拍依然是下降趋势，一二线的郊区和三四线城市仍然是冷清的画面。截至3月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2097万平方米，环比下降16%，同比下降25%。 常州金坛区7宗远郊地块因销售前景不明朗流拍， 哈尔滨、长春等城市非核心地块撤牌或底价成交。

　　这几个城市为什么现在能出现地王呢，背后有几个原因。

　　首先，这些地块本来就在当地最核心的位置，是各地压箱底的优质货，非常稀缺，这是能出现地王的一个前提。比如成都的新地王 金融城三期H10地块，就在城市最核心的区域，距6/9号线金融城东地铁站就200米，旁边还有七中育才顶级名校加持，汇集了最好的资源。这些地块修出来就是豪宅的产品，容积率很低，在1~2左右，地块周围的二手房价格本来就是当地最高的，受众人群也是当地最有钱的那波人，和一般人无关。

　　第二，以前的地价是有上限的，近两年才慢慢取消了。2021年官方规定22个重点城市的单宗土地溢价率不能超过15%，2023年下半年开始各个城市才逐渐取消地价上限。上述出现地王的几个城市，就是在近一两年才取消的，比如成都是2023年底，上海北京成都都是在2024年下半年才松绑。

　　第三，各地对住宅产品有了新规，在 层高与架空层强制规范、阳台占比等方面进一步改善，现在和未来的住宅产品品质会更好。比如上海 取消了“7090”限制，成都 阳台占比扩容， 停车与绿化升级。各地现在有了第四代住宅，大阳台、超过100%的超高得房率等，和以前的产品形成了差异。今年两会报告和住建部又提出了 加快建设“ 好房子”的概念，房子空间更大，用料更好，品质更好，成本也就上去了。

　　第四，房企现在只敢拿一二线核心地块的地。这几年房企什么情况大家也知道，民企几乎全军覆没，剩下的大都是财大气粗的央国企了，但是新房比过去也难卖多少，因此这种情况下，房企拿地是非常谨慎的，不像过去一样全面拿地了，只敢在一二线核心地块拿，因为它们也知道这些地块拿了赔钱的概率是最小的，房企的资金和眼睛都盯在了这里，自然竞争也更大，溢价率高。

　　最后，是最近一二线楼市有热度，各地也需要出几块地王来加把火。今年的重点任务是楼市“止跌回稳”，而且卖地依然是各地的主要收入来源，但这两年土地出让金收入都出现了腰斩，2024年 全国土地出让金收入是4.87万亿元，比2021年 历史峰值（8.7万亿元）少了3.8亿元，大跌44%。在最近几个月核心一二线成交量回暖的情况下，拿出最好的地块出来卖，能达到一箭双雕的效果，不仅能卖出高价，地方回笼资金，还能给楼市“火上浇油”，助力止跌回稳。

　　也就是说，这些地王地块它原来就很稀缺挺值钱，只是原来没拿出来，原来的规定下就算卖了盖房子档次也不高，而且被限价了。可以试想一下，如果2021年没有取消地价上限，而且产品能做到现在一样好，现在这几个地王地块拿出来是不是也同样能卖这个价甚至更高？

　　但地王的出现，标志着房地产市场的一个重大变化：楼市三元制制时代要来了。通俗来讲，就是房子不再像之前一样是铁板一块，也像阶层一样分化了。

　　以后的房子大概会分化成三大类：第一是保障房，这类单价很低，属于刚需，工薪阶层都买得起；第二是改善房，有一定品质，受众群体是中产；第三就是豪宅，顶级富豪们住。这三类产品属于不同的细分市场，因此价格涨跌也不一样。

　　这也能解释为什么出现地王不是全面上涨的前兆。因为 核心城市的地王对应的产品就是豪宅，它的价格再高，也影响的是豪宅的市场，和普通人的刚需房没关系，和中产的改善房也没关系。

　　这就好像格拉夫、 百达翡丽的手表贵到上亿，也不影响手表手环依然很便宜不会涨价；国产新能源汽车出现尊界、仰望U8这样的高价百万豪车，也不影响比亚迪海鸥、吉利星愿越来越便宜一样，一个是限量款，一个是大众版，触及的人群完全不同。

　　看透了这一点，后面如果再有地王或者豪宅价格新高日光的新闻就不必大惊小怪了，因为它影响不到你。

　　比如本周 上海金陵华庭豪宅项目 期开盘158套房子3个小时就售罄了，均价18.9万元/平方米，套总价在4000万~1.69亿元之间，揽金92.34亿元，创下了上海新房市场今年以来单日最高销售额、最高套均总价和最高均价三项纪录。

　　但同在黄浦区，二手房的价格近3年已经跌了 22%，部分 老破小跌幅甚至达到30~50%。一边是豪宅向上，一边是老破小向下，同为钢筋混凝土的世界里，上演了两种不同的场景。

　　总的来说，核心城市的楼市正在转向分化的路子，高端的产品会越来越高端，价格再贵都有人买单，普通的房子将变得大部分都买的起。