广东
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
房地产淡市之下，华润置地也在持续经受考验。
华润置地于近期发布2024年年度业绩报告。财报显示，2024年，华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高；但归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。
虽然仍处在行业高位，但与华润置地的历史业绩相比，这一利润水平已经跌至近6年新低，仅略高于2018年。这意味着，华润置地的规模增长并未带来相应的利润转化。
2024年，华润置地销售规模对比优势持续扩大，当年实现签约额2611亿元，行业排名跃升至第三位。在解释净利润下滑的原因时，华润置地表示主要是因为毛利率下降。2024年，华润置地综合毛利率同比下降3.6个百分点至21.6%，其中开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9个百分点。
这一毛利率表现略高于行业平均水平，但华润置地过去受益于高利润地块的结算，毛利率曾拉高至超过30%，随着这批地块的结算完毕加之房地产行业利润持续承压，华润置地毛利率回归均值也在投资者预期之中。
在这份财报中，华润置地转型早的优势逐渐体现。拆分板块来看，2024年全年，华润置地开发销售型业务实现营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经常性业务收入（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）录得416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%。
这些业务目前已经逐渐成为华润置地利润贡献的支柱。华润置地首席财务官郭世清表示，2023年起，华润置地开始将经常性收入单列，原因是这部分业务收入在过去几年间都稳步增加，并预计2025年依然会保持稳步增长的势头，同时，预期这部分业务对公司核心净利润的贡献会进一步提升到45%以上。
据华润置地财报，2024年，华润置地经常性业务的核心净利润同比增长8.2%至103亿元，首度突破百亿关口，核心净利润贡献占比也同比提升6.3个百分点至40.7%。在行业之中，华润置地是为数不多经常性业务能够成为利润支撑的房企。
从商业地产业务布局来看，尽管消费市场增速也持续放缓，但华润置地旗下购物中心的表现仍然在规模扩张的前提下持续上扬。2024年，华润置地全年购物中心实现零售额1953亿元，同比增长19%，租金收入193.5亿元，经营利润率提升至61%。
截至报告期末，华润置地共有在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%。
虽然护城河相对宽广，但华润置地在投资上的策略依然聚焦。2024年，华润置地全年新获取项目29个，新增土储面积约393万平方米，权益投资额526亿元，投资强度保持行业前三。
华润置地首席战略官张鑫表示，华润置地坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，持续落实“三调”，也就是调节奏、调结构、调布局的策略，推动土储资源换仓和结构的优化。
在增量投资方面，张鑫表示，最近三年，华润置地坚持城市聚焦和深耕，重点关注一二线高能级城市的主流区域、主流产品和主流客户，一二线城市的投资占比达94%，其中，北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市占比达到72%。
张鑫指出，在存量方面，华润置地持续加大库存去化力度，积极利用中央的支持性政策，加大土地盘活的力度，资源换仓的成效较为显著。目前公司在一二线城市的土储占比达到82%，土储的规模和结构能够满足公司的开发需求。
在业绩会上，华润置地新上任的总裁徐荣也对后市作出了解读与判断。
徐荣表示，去年四季度，稳楼市政策组合拳有效提振了市场信心，降低购房成本，释放潜在需求，同时优质地段的新规产品批量入市也吸引了大量客户，推动市场回升。今年春节之后，房地产市场热度迅速恢复。据统计，截至目前，周度来访量已接近去年12月的水平，这表明市场信心回升非常迅速。
但即便如此，徐荣仍称，房地产行业的高库存压力依然存在，要维持长期稳定，需要重新构建一个商品房的供求平衡关系，近期也依赖于商品房收储、房贷利率等政策的落地节奏与力度。
徐荣强调，面对市场已进入精益化的发展阶段，对于华润置地而言，各方面的能力都需要去做好相应的提升，无论是精准投资、精细化运营、高品质的产品等，这些都需要提升。当同行还在为“卖房”焦虑时，华润置地已用“大资管思维”重构了游戏规则。地产下半场的较量，胜负手已从“土地储备”转向“资产运营能力”。
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