土拍火了！新一轮“地王热潮”下，房价会大涨吗？

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

近期，不少城市接连传出高价地王，大有新一轮地王潮袭来的既视感。

比如

●2月25日，上海市静安区协议出让一宗地块，楼面价达到16.23万/㎡，创下了上海市协议出让地块新高，问鼎上海新的“单价地王”。

●3月11日，成都高新区大源地块，在11家房企130轮争夺下，价格由起拍价15.84亿元一路升至27亿元，最终花落招商蛇口。除了超7成的溢价率，这宗地块也凭借31700元/㎡成为成都新的单价“地王”。

●3月18日，北京土拍市场上，海淀区一宗仅有4万平米的地块，被拍出了75.02亿天价，溢价率27.93%，楼面价10.23万/㎡，打破了北京土地市场上历史单价纪录。

●3月25日，杭州共卖出4宗地块，全部溢价成交，平均溢价率52%，共收金101.53亿元，其中最热门的是水电新村地块，经过72轮激烈竞拍，成交楼面价达7.74万元/平方米，总价52亿元，成为杭州宅地新“地王”。该地块地理位置优越，周边豪宅挂牌价超10万元/平方米。

除这些城市之外，苏州、郑州和深圳等区域，在近期的土拍过程中，其地块的溢价率也正不断上升。

简析：

据波哥看楼市观察，上述土拍的热潮在一线城市，向长三角和中西部核心城市之间此起彼伏，在成交价格、溢价率和竞拍频次上，都再现了过去的热度。

从上面典型案例，也可以看出本次的土拍热度，主要有以下几个特点：

● 一是，集中于一线和强二线城市，并且推出的相关地块的位置都很好，同时在具体的容积率等规划指标上，基本都是中低密度地块，也没有什么保障房等配建要求，十分的干净纯粹，而又众多优势集于一身——城市、地段、指标、无配建等，加上不限价等，给了开发商非常大的想象空间，不热都不行。

● 二是，这些城市，基本都属于本轮低潮中有更强抗打能力的城市，人口众多、产业发达等基础条件，都是屈指可数的主要核心城市，也一直是各房企排兵布阵的重点区域，如今，此类相关城市迅速推出有关的“肥肉”类优质地块，引发追捧和激烈拼杀，也很正常了。

● 三是，业内都注意到了，本轮竞争的另外一个特点，就是在房企上，基本皆为央国企和混改类房企为主导，民营房企的身影很少。

比如，在上述的北京海淀地块的争夺中，就引来了中海、保利、金茂、招商+华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开等优势房企。

那么，反过来，即为，其他一二线或三四线城市的情况，目前来看仍然不容乐观，能有效成交或略有溢价就不错了，这跟上述城市的反差很明显。

例如，3月27日，招商蛇口与贝壳联手在长沙雨花区，以底价66580万元，摘牌了一块72.4亩、容积率2.6的宅地。

也就是讲，总体上，在城市分布、拿地主力、竞争力度等三大角度上，出现了明显的热冷不均、城市分化、地块供应优中选优等特征，譬如，在地块推介上，各个城市基本都把自己珍藏版优质地块拿出来了，以便保证有效去化、拉升热度和加持区域市场。

因为房企也非常地谨慎，优势不明显的地块，无人问津是非常有可能的结果，更别说什么争抢了。

再者，就是土怕情况会迅速传导到销售端，一旦流拍或波澜不惊的，就将会加重销售端的寒气，也会拉垮稳地价、稳市场等预期和信心。

所以，各城市都把最好吃的菜端上桌了。

区域分化、结构性暴热，逐步传导到销售端和其他城市，将是现实的整体特征。

从局部性小热潮，向更多城市辐射的大热潮，还有很长的路要走。

下面再简单说一个问题：

在本轮地王潮的策动下，房价会不会上涨？会大涨吗？

大涨，不可能，大势所在、压力依然巨大，这点大家都知道，就不扯了。

周期不一样了，以前05、09、13和16年那几次的地王潮的出现，正处于大趋势和市场高速发展的阶段，前中后端完美闭环，没有什么销售压力，而出现了全国性的地王潮，而现在今非昔比，市场寒风凛冽，近8亿库存压在市场上，更广区域性的上涨根本不要想了，没有任何的支撑点。

而房价到底会涨吗？

其实，这个问题上面，也已经提到了，会上涨，但也是区域性和结构性的。

普涨和暴涨，也不可能。

即使在同一个城市，也会出现一定的分化，比如城中和城郊、比如产品形态所定位下的客群结构不同等，即使有上涨的信号和风势的加持，区域和房企之间，必然会出现快速的分化，尤其是对众多的房企来说，在中心城区上涨的趋势出现后，对那些被库存压得喘不过气来的房企而言，快速有效出货、根据库存情况来控货才是他们最真实的选择，进而保证自己最后能喝到一点房价上涨的热汤，这或许更现实。

为啥，价格会上涨？

主要是两点：

◢ 其一，地价上涨，一般而言，必然导致房价上涨，而且又处于热点城市的核心区域，在低密高配类新版偏豪宅型产品的推动下，此一轮新改善类的产品基本都将瞄准了相关城市中的高端人群，他们不是缺钱，而是缺乏能够有效适配他们需要的产品。

在不限价的环境中，只要你的产品足够牛逼，搞定这部分客群并不难，因为这个需求真实存在。

此外，说实话，以前的所谓改善类的产品，因为受限于过去众多的规划指标的约束，基本皆为上一个阶段思维模式下的产物了，经过一段时间风雨的侵袭和洗礼，在当下，人们对好房子的认知也发生了很多的变化。

开发商为什么敢赌那么高的地价，是他们喝多了吗，肯定不是，没有这样肤钱。

并且都是一众央国企，都要进行审查和考核的，也是最谨慎的一拨人。

没有系统性和深度的研判，他们敢随便出手？

正反逻辑，皆可表明，在上述热点城市价格上涨，基本已然清晰可见了。

比如，上述杭州的地块，其周边二手房为10万元单方，可拿地单价每平米已到7.74万元，这个开发商傻吗？

◢ 其二，近年来，各地都在紧缩和控地、通过城中村改造和存量房收储等，去化周期也在不断改善，叠加这些中心区域的优质宅地的释放，借助中心地段地块的地价来推动本区域内及全城的房价，这已经是一个共同的主要策略。

而对购房者和市场来讲，热点城市的中心位置只有那么多，是真正的稀缺资源，抢到就是赚到，这点毋庸置疑。

这些热点城市，在供需两端慢慢出现新的态势和变化，逐步在解锁高库存的压力，但尚未达至全城的高度（个别城市如深圳除外），点火中心城区宅地，借助火势渐渐蔓延到周边及城郊，在买涨不买跌固有心理的托举下，新地块新产品的高价格的出炉，必然会引发市场层面的众多涟漪，价格的传导和口口相传的力度就会显现出来。

区域性房价上涨，也就又有了坚实的支撑。

◢ 其三，经过本阶段市场低迷的深刻教育，国内各地的众多中高端人群，在资产和财富配置上，也出现了一个新的变化——即不断向高能级城市及其核心地段迁移，这个趋势，这几年非常的显性化，不差钱、要抵御市场寒风、要保值增值、要加持三代等的基业，进驻优势城市核心地段和优质物业，永远是一个不二的选择，自古以来皆然。

基于此，波哥看楼市认为，此一轮土拍热潮，就是为全国性的此类中高端人群提供了一个强大的财富避险和资产高效配置的选择模式，而不再是一个城市的简单视角了。

主流城市、主流区域和地段，优质的固定资产，言其为堪比黄金，并不为过，毕竟，主流和核心就那么几个而已，稀缺就是价值得以不断提升的最大筹码。

东京、首尔、温哥华、纽约等，皆为典型的国际性案例，人多、产盛、商旺，房贵，殊途同归，无他尔。

由此观之，城市分化、区域裂变、优质资源的强大吸附能力等，2025年开始，于当前寒潮的裹挟下，这个趋势将更加清晰可见。

过去，你好我好大家好的时候，看不出来；然而，近年来，疾风知劲草、青松傲霜雪，趋势反转、价值回归，大鱼跃龙门、小鱼守本土，规律使然，昭然若揭。

中国，也深刻迎来了新一轮资产和财富律动的大潮，更加趋于理性和客观了。

众人拾柴火焰高，主流和热点城市，其房价上涨，其指向和态势，已跃然纸上。

据波哥看楼市观察，本轮区域性和结构性地王潮的出现，实际上释放出了三个信号：

☛ 第一，国内的救市和调控成绩卓然，止跌回稳的效果逐步彰显。不然，如果，各城市库存仍然高企的话，即使再怎么优质的地块，想拍出区域或全国型的地王，只能是自己的梦想而已。

☛ 第二，楼市回暖，需要主流城市来引爆。而引爆，在政策和市场端的众多刺激，其效应越发低弱，需要快速回到源头来策动，地价上涨、房价上涨、市场追捧、信心回归，民欢企乐等，这个正向循环的模式，一直没有变过。

涨价去库存、涨价去提振，这个模式又回来了。

也即，楼市的救市方略，不一样了。

☛ 第三，从历史和国际上观察，依托巨量人口和优质产业加持的城市，也一直是国内外产业、城市和经济等不断走强走高的核心推动力之一。

因而，从这些优势城市引爆，形成蘑菇云效应，在其其他区域才有可能展现出“笼盖四野”的终极局面。

世界、国家、城市、产业、企业、市场、民众等，各类元素也在不断分化和重组，强者恒强，大势所趋，也深度牵引着中国楼市的大变化。

房价上涨，仅为客观趋势和规律之结果和表现，罢了。

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