中海·时光之境楼盘介绍-中海·时光之境(售楼处)-项目优势/户型图

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朝阳 小红门 东南三环 八十中学校【中海·时光之境 】项目分析

样板间可看 105平 135平 2个样板间

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介绍

开发商：中海地产

项目地址：朝阳区东南三环成寿寺地铁站东约900米

区域板块：北京朝阳小红门板块

产权年限：70年

总建筑面积：86495.81㎡

容积率：约2.5

绿化率：约30%

楼栋规划：9F/10F/11F低密洋房，15F/17F/18F阔景小高

梯户比：洋房1梯2户、小高2梯2户

产权面积：建面约105-155平三居至四居室

车位比：1:1.2

层高：约3米

总户数：432户

交房：2027年6月

物业费：7.28元

指导价：8万/平

得房率：90-93%

区域图

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来先看区位图，项目位置在东南三环与四环间，相当于把守着朝阳的南大门。因为这个略显尴尬的地理位置，已然让北京三环也背上了“城中村”、“三环最低价”的名号

尴尬在哪？先说优势，显而易见的环线。

要知道在3年甚至2年以前，北京城区五环内供地还是相当保守的，新房普遍在五环以外。

价格定位：指导价8万/㎡，预计实际售价7.5-8万/㎡，总价约700万起。对比南侧竞品中建星光里（网签均价7.6万/㎡），时光之境户型迭代优势显著，但价格持平，性价比凸显。

周边配套：

1. 空间革新 零公摊设计：通过1.8米进深阳台（半赠送）+设备平台（全赠送），实际使用面积比常规户型多出10-15㎡ 极致面宽：155㎡户型客厅面宽达5.7米，105㎡户型实现南向10米面宽 全生命周期：预留家政间、书房等可变空间，满足二孩/三代同堂需求

时光之境共规划7栋住宅楼，层高9-18层，容积率2.5，共432户。

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小区平面图

主力面积段约为105-135-155㎡三至四居，洋房1梯2户，小高层2梯2户，层高约3米。

户型基本是南向内嵌式阳台+北向设备平台的配置，得房率能达到90%以上。

户型图

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2. 品质细节 外立面：香槟金铝板+玫瑰金金属线条+LOW-E中空玻璃，现代轻奢风格 归家动线：双精装大堂设计（地上+地下），洋房首层大堂层高5.8米 科技配置：全屋智能家居系统+中央空调+新风除霾系统

3. 社区规划 景观体系：五重归家园林，配置阳光草坪、健身步道、儿童乐园 功能配套：1000㎡会所（含恒温泳池、健身房）+社区幼儿园 人车分流：全地下车库，电梯直达入户

105㎡三室二厅二卫；

优点：南北通透三居采光极好，南北都有赠送面积，三面宽几乎正方形，面积浪费很少，总面积之和得房率在90%+，客卫面积在同户型里面算是很大了。

缺点：客厅面宽不足4米，在同类型里面稍微有些欠缺。

户型位置在南边的两栋临街的楼（5号楼和6号楼），90套，总高9层，洋房。

135㎡三室二厅二卫；

优点：中海的这几个户型设计都很规整，总面宽都超过10米，空间感和采光比同类产品有优势。

缺点：这个户型，通透性相对较差一些，家政间放在了厨房外侧，去家政间要先经过厨房，就不太方便。

138㎡三室二厅二卫；

优点：比135㎡多了3平米，能够把家政释放出来一些面积，多些进门口的纵深面积，更实用一些。

缺点：同135㎡

135-138㎡，得房率91%+，一共302套，主力户型，总高15、17、18层，高层。客厅有四米面宽，非常标准的改善户型。

155㎡四室二厅二卫；

优点：该项目最大户型，界面非常舒服，没有多余的拐角。设备间平台和赠送阳台面积整体比其他户型要更大，甚至是该项目最多的得房率户型。

缺点：只有一个，就是预算高

155平米，得房率91%，一共40套房，在3号楼，楼王的位置，总高10层的洋房。

项目优势：

地理位置：毕竟是三环边儿的项目，地理位置就很有价值。

高得房率：在一堆次新中算是很能打的得房率，有90%以上房率，在附近地块很少见，住进去以后实际使用面积比您想象的要大，所以综合性价比确实有优势。

优质户型：一共A、B1、B2、C四种户型，面积跨度合理，对于不同需求的客户都能找到合适的户型。而且也算是响应住建部“推动好房子建设，住宅层高标准调为不低于3米”的政策，该项目层高为3米，也算是赶上了政策的春风。

项目劣势：

城市界面较差：周边有城外诚家居广场、五金店和汽配城等，整体环境还是有些村气。万幸规划中五金店和汽配城将拆迁，但这一过程可能需要几年时间，短期内环境改善有限，薇薇只能说句未来可期！

生活配套不足：目前区域内缺乏大型商场，小型商店也不多，生活便利性较差。虽然未来有规划，但配套的完善依然需要时间，但是等配套都舒适了，价格优惠涨上去，所以现在能考虑买个未来预期。

外立面

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交通：

项目位于东南三环和四环中间位置，周边有地铁10号线和亦庄线两条地铁，不过距离都不是很近。

但是项目位置紧邻东南三环、京沪高速，驾车出行20分钟直达国贸CBD，25分钟抵亦庄核心区，还是比较方便的。

教育：

拥有三所学校：北京市第八十中学（睿德分校）、北京市第八十中学牌坊分校及北京市第八十中学睿实分校。这三所学校中睿德分校成立于2016年，是在原有的北京七十一中校址上翻新重建，归属八十中教育集团旗下，和八十中白家庄校区，望京校区一体化教育同步。

商业：

项目周边近距离的商业配套很少，板块内都是些汽配城、家具城，然后就是老旧的居民区和回迁房，基础商业配套还比较欠缺。

项目北侧不远有兴业广场商业街，商场质量一般，但住在朝阳三环边的好处就是去顶级商圈太方便了。很快就能通达合生汇、富力广场、SKP这些著名的shopping mall。另外项目西北方向临近三环的位置未来有好几块商业用地。

医疗：

项目周边距离最近的三甲医院是方庄的东方医院，远一点还有肿瘤医院和垂杨柳医院，基本开车15分钟以内都能到。

综合分析：

项目优势：

1、突出的环线优势，时光之境位于朝阳区东南三环和四环之间，无论是地铁还是自驾出行都非常高效。虽然项目周边配套比较缺乏，但是开车20分钟以内基本都能到达多个商业中心，能够享受到城区顶级的各项配套，从长远来看，板块价值未来有一定的成长空间。

2、产品优势明显，时光之境赶上了北京建造好房子的政策利好，虽然朝阳区不属于平原多点地区，但是眼下各区的新建项目得房率都潜移默化地提高到了90%左右。（南北阳台赠送+设备平台赠送都是常规操作了）

时光之境不光户型设计上都是经典四叶草户型，而且得房率都拉高到了90%左右，外立面也是铝板+玻璃幕墙，而且还带会所。

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