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海淀朱房双子地块成交已有两个月，有消息称，建发0030地块设计方案将于近日已报规。

项目将采用建发最高产品系城央系，打造220-320平米四到五居户型，奢阔面宽，一梯一户/两梯一户，纯改善豪宅，总价2800-4800万区间。

预计3月底开放售楼处，4月排卡，5月开盘。

1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.404亿元的价格摘得海淀区东升镇朱房四街棚改二期0030地块，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡。限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

地块南侧紧邻清河，滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为“河景豪宅”的加分项。

不利因素，朱房地块周边有大体量安置房，建面44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户，但整体规划比较新，起码品相看上去不会太差。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

独家获悉，中国金茂已经入股海淀朱房村0030地块，具体股比不详。

这块地的持有者，是来自厦门的国企建发房产。

2025年1月2日，朱房村0029地块和0030地块竞拍，"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元拿下0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。

0030地块经过247轮举牌，建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。

硬刚央企联合体，建发房产火出了圈。

这两块地只有一路之隔，楼价就相差了5900元/平米。圈内人士都为建发房产捏了一把汗。

原本打算入局的金茂，也觉得算不过账来，就先搁置起来。

时移世易。

谁承想，那场土拍大战的70多天后，功德寺双子座开盘爆火——距离朱房村双子座约3.4公里。

和樾玉鸣与和樾望云3月14日取证，3月21日晚上开盘，一个是卖67亿元，另一个是1分钟卖85亿元。

尤其是和樾望云的表现，令人咋舌。

3月24日网签195套，3月26日网签数字变成367套，均价10.57万元/平米，总成交金额约50亿元。

不过，和樾玉鸣的网签成绩还没出来。

花姐了解到一个数字，这两个项目共计蓄客了至少4000组。

越秀成了最大的赢家。它在和樾玉鸣持股50%——另50%股权由绿城持有、在和樾望云持股35%——另65%由华润置地持有。

如果复盘一下功德寺双子座，它之所以热销，还有一个外因：中海地产给了一记漂亮的助攻。

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3月18日下午，海淀树村HD00-0705-0035-1地块土拍现场，经过近3个小时鏖战，274轮举牌，最终中海地产以75.02亿元的价格拿下，溢价27.93%，楼面价10.23万元/平米。

看到这个价格，功德寺双子座笑了，朱房村双子座也笑了。

而“置身事外”的金茂动心了，决定与建发房产重回谈判桌，入股朱房0030地块。

原本，它们就有一个很好的合作基础。

3月23日，北京丰台新盘建发金茂观宸开盘，官宣成交207套，销售额总计22.43亿元。这个成绩，不仅是在丰台，放在整个北京楼市，也是不俗的表现。

这个项目最初由建发的马甲拿地，不久后金茂入股36%股权。它是一个典型的好房子项目，拥有了“阳台+风雨连廊+架空层”三件套。

论天时，有功德寺双子座的热销为证，更有中海树村项目的助攻；

论地利，海淀依然是北京资产最保值的区域，加上朱房村双子座周边的成熟；

论人和，与建发在观宸上的联姻试水，且在追求产品力上价值吻合。

一切水到渠成，金茂没有理由不出手了。花姐了解到，此次金茂只是单纯的财务投资，并不参与产品规划，而建发房产将打造王府中式产品。

下面，花姐详细剖析下朱房村双子座与中海树村项目的情况。（如须提供选房建议，请加花姐微信：huar007）。

一、朱房双子座

华润项目占地4.27万平米，建发项目占地3.93万平米，容积率都是2.8。

虽说朱房村双子座的地理位置不错，有成熟的华润橡树湾配套，但也并非完美无瑕：

1、从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，很是压抑。唯有北面是腹地，可以透气。

2、西地块紧邻一堆基础设施。建发敢于叫板华润置地联合体，其中原因之一，是因为东地块素质好于西地块。西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。

3、建发新中式风格，恐怕在0030地块身上，派不上用场了。

按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。

4、有河道退线。按照土地出让文件，朱房村双子座占用了清河保护范围，宽度为7-16米。因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从2.4升至2.5左右。

综合来看，建发项目的位置优于华润项目。

朱房村建发项目将打造王府中式豪宅，户型面积在210-330平米、四居和五居，打底面宽三面宽起+1多功能房，总价2600万元起。

现在，金茂加入朱房村双子座的战团，海淀楼市的大戏，越来越精彩了。

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