北京买房：理清思路，购房建议1487

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，朋友有在京五年社保的购房资格，家里准备了300个，因为暂时没有住房压力，现在有两种考虑 要么是买一个300左右的小房子出租，每月收租金。要么就是把300存银行收利息。但感觉好像现在北京的人少了，租房房源很充裕不一定好租。现在这个市场，您觉得哪个方案更好呢？

目前300左右的房子想看看朝阳的团结湖公寓，公园5号，光辉里小区，还有海淀的定慧东里 财智公馆。您对这几个小区有推荐排序吗？或者还有其他建议吗？

A：

1、我没太看懂，您这朋友买房的目的是什么？为什么要这么看房？简单说几句吧。买房还是存款，那就看自己对“投资品三要素（安全性，收益性，流动性）”更重视哪方面吧？

2、以安全性来说，房子和存款都很强，大银行不会倒闭，房子没长腿儿也跑不了。

以收益性来说，银行保本的利率肯定不高，但能基本等同于同期社会投资平均收益。而房子租金如果不涨，那年化收益率就大多数都低于银行存款利息，否则就没人存款都买房了。

但房租是有可能上涨的，涨幅等同于工资涨幅或通胀率，几年之后租金的收益对比原始投资额才会有优势，在没有大通涨（5%以上）的情况下得十年八年呢。

另外的收益性还有资产升值。纸币不可能升值，只会随通胀贬值，但也不太可能暴跌，都是每年小幅度的。而房产没谱儿，大涨大跌的可能性都有，从长期来说北京房产是能做到跟随通胀上涨的，但这是长期的，短期就算涨点儿也未必能抵消税费成本。

第三流动性，这点肯定是存款占优，什么时候取都很方便。房子则差的多，就算最快也得个把月套现，行情不好的时候还很难套现呢，除非大幅降价。

所以这三点让您朋友自己考量吧，简单说是更注重短期还是长期。短期的就存款，确定长期的再买房。或者说如果有能长期收益高+稳妥安全的理财渠道就没必要买房，持有房子的都是我这种人，胆儿小+不敢奢望高收益的，只图个不吃亏而已。

3、如果买房，300万是肯定买不到升值性强的房子的，北京投资房的起步价600万左右。因为只有超过总价中位数的才能算“改善房”，购买群体的收入相对高，对居住体验的要求高，在房价上才能相对不敏感。

而300万在市区基本就是上车盘，买这种房的就两种人，刚需+小投资客，都是对价格很敏感的，不好抬高。尤其是公寓（70年的），近20年来的价格走势一直不强，在2008年后的历次行情中都落后大盘。短期不明显，时间长了就积少成多了。

4、光辉里这种老公房小区优势是租金高成本低，劣势是流动性弱，房价走势基本就是跟随板块大盘，不吃亏也占不到便宜，更适合长期持有的。

公寓的优势是租金收益更高，流动性也相对强，劣势是房价走势偏弱，最好成绩是短期不落后。长期的话大概率继续走弱，直到跟老破小的各项“隐形指标”持平，就因为持有成本高。这种房在房产中更建议短期持有，五年左右吧。

5、海淀的从房价的基础部分来说也一样，只不过价格中叠加了学区溢价，只是比例高低不同而已，但租金收益率肯定低于朝阳。所以如果是注重租金，常规建议是首选朝阳的。

房价方面这就看您这朋友对未来学区政策的判断吧，认为学区房会继续受追捧就买，只是常规建议是别在这种最后的高峰期接盘了，毕竟所有的炒房客早就都撤出了。

6、简单就这情况吧，您这朋友可能是对房子不太了解，也对投资不是太重视，所以这方案有点儿随意。让他再多考虑一下吧，把需求+风险+利弊都考量之后再做选择。

另外多说一句，您这朋友如果注重租金，那这些房子都不算强的，现在朝阳区租售比有能做到400多的普宅呢。不过甘蔗不能两头甜，租金高的通常代表着升值性弱，所以才显出租金高的，看自己更重视哪方面吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，户口还得在西城，最近看了枫桦豪景2期，觉得户型不错，位置也比较方便，2居 122平米。我们换房主要考虑能不贬值就行。您帮着分析分析这个房子和一区三号院哪个更能满足不贬值的需求？

A：

1、满足不贬值的需求，这谁敢承诺啊？也就中介敢。

2、毕竟学区房的价格是由两部分组成的。基础部分就是房子的价值，占70%左右。这部分基本就是跟随大盘波动，除非有硬伤，否则不会单独的贬值。而且房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强，那选择户型好+物业负责的就行。

溢价部分占30%左右，这部分在过了明年入学人数的拐点之后，那就得看政策了。如果政策鼓励学区房，比如放宽落户和在京高考什么的，那就能撑住溢价。如果没有鼓励政策那就看对口学校了，成绩很强+排名上升的就支撑强些，学区也不占优的那就普通了呗，没人敢保证溢价。

3、从学区角度肯定是月坛更强，那过了入学高峰也应该是月坛更受追捧。从房子角度我认为两边各有所长，算差不多吧，因为强势部委宿舍区的物业维护不弱于商品房，甚至从长期来看还更强。

从溢价率来讲可肯定是三里河的更高，估计能高出10-15%。那过了高峰期如果都受影响，那下降的比例或者一致，或者是三里河受的影响小，毕竟学区更强。

4、所以在我看来，两边房子基础部分的保值应该差不多，各有所长。溢价部分应该是月坛占优，高峰期后受到的影响。但我不敢说满足不贬值的需求，要不这还是问中介吧，他们什么都敢承诺，我自愧不如。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人非京戶，年龄59岁，我老家有一套单位住宅房，北京亦庄有一套50年商住公寓，北京丰台有一套120平的住宅。儿子和儿媳妇在北京住在一起，目前无孙子，儿媳妇天津户口。就目前房地产市，你认为是去天津买套住宅房，还是在北京买套住宅房，预算300万，想等二年。

儿子媳妇肯定要分开来过日子，我倾向于在天津买住宅房，既解决以后小孩读书问题，又能解决我们老人养老问题。章哥，有什么更好的建议？

A：

1、房子是用来住的，那如果确定将来在天津上学+养老，自然就是在天津买房啊。

2、因为如果有了孩子，那就至少要在天津上学到18岁，加上孕期要20年。您现在59岁了，也就是要住到80岁。可一般来说超过60岁就不太好租房了，大多数房东都不愿意轻易把房租给老人或有老人同住的，怕惹麻烦说不清。

所以如果确定在天津上学生活，那就自己买套房吧，免的到时候折腾搬家什么的，也不是长久之计。

3、目前楼市肯定是低谷期，北京的租金收益率已经接近银行利率，没什么下跌的空间。是否会上涨就看这次救市的效果吧，我只能说之前几次都成功了，毕竟楼市从来都是政策市。

天津我好多年不怎么去了，对楼市不熟。不过我认为以后应该跟北京差不多，就是房价不会大涨大跌，能做到对抗通胀就挺好。也就是别奢望高收益，先解决自住问题吧，然后也算算天津房子的租售比，买租金收益率不低的，就至少能做到资产避险。

4、另外300万预算更适合天津，能买的比北京居住体验强的多的。当然学区房就得看具体情况了，常规建议是别提前准备太多，天津的学区溢价也不低，好学区跟北京差不多，居住的性价比低+溢价部分的保值风险大。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是北京人刚有了孩子，刚刚五个月，开始焦虑学区房了。我家房子在海淀紫竹院学区，对应的小学是北外附小，据说是海淀最差的小学之一，所以考虑给孩子买个学区房。之前本来想着等孩子三四岁再看，但是去年到今年感觉学区跌的很厉害，最近价格又稳定了，并且我觉得就算孩子再少，顶级学区永远是价格坚挺的，不知道我这么想对不对？

您建议应该什么时候买学区房呢？预算是一千万以内，希望有两居，现在什么学区的学区房有相对居住舒适一些的选择呢？西城海淀都可以。

A：

1、北外附小是不算强，一直是调剂校，但也算不上最差吧。

2、顶级学区“永远”价格坚挺？理论上有可能吧，但说的有点儿太绝对了。我的观点是：如果政策上没有太大的变化，那顶级学区中，对口最牛学校的宜居房产，溢价部分的支撑最强。

但这关键是政策，否则即便是最牛的上地和德胜学区也经历好几次大幅波动了，谁也不敢保证永远坚挺。毕竟政策年年有调整，不敢预测。所以只能说您的观点部分正确吧，期待政策永远稳定。

3、什么时候买学区房？常规建议是如果预算很高，那就提前准备，买最牛学区中总价高的宜居房产，相对溢价低，对应的是居住的性价比高+保值风险小。

如果不是太高，那没必要太早准备。毕竟明年就是入学人数拐点，政策说不好怎么调整，不如等孩子上学前的一两年再考虑，或许到时候有更多选择，没必要非得在现在溢价还高的时候买。

4、千万以内的两居室，在西城海淀算中等吧，不难选。但您这对标的是顶级学区，那就让当地中介给找房吧，西城的金德月，海淀的上地万柳中关村，就这几个顶级。

另外还可以加上育英的紫金长安和八中附小的中信城，也可以算顶级学区。

仅供参考。

五

Q:

看了你写的我有几个问题：

1、归纳：1988催着买，1993不让买，1994催着买，1998催着买，2003催着买，2004-2005不让买，2007-2008不让买，2008末催着买，2010不让买，2014-2015催着买，2017之后不让买，2023催着买……这不是神经病吗？

2、就算你讲的这些都是真的，但也已经都是历史了，和现在的房价下跌有什么关系吗？之前的就算扔了一百次硬币都朝上，能说明这次的也朝上吗？

3、这些都只是中国的特例，请问除了中国，还有哪个国家会这么频繁的折腾经济？

A：

1、是不是精神病看怎么定义吧。在真正的精神病眼中，除了自己是所谓的正常人，其他人都是疯子。另外多说一句，如果某人真的跟上了这些政策，是不是已经财务自由了？都懒的看房价涨跌了吧？

2、沃天，历史在您心中就这么没用吗？我看了您的空间，是资深股民是吧，请问您炒股是否看K线图？是否参考历史的经验教训？是否总结历次政策面的消息和作用？

其实任何投资其实都是和大环境相关的，而只要是正常国家，政府政策就是市场的重要成员，而且大多数时期都是主导。

所以建议您敬畏历史吧，从古至今这都是能照耀未来的。历史从来都是一次次循环，未必每次都重复，但也能经常的合拍。不过人类也有特性，从历史中学到的经验就是，从来都不吸取任何经验教训。

硬币这事儿有点儿搞笑了。您听说过“贝叶斯定理”吗？其中有一个观点，如果有人扔100次硬币，每次都朝上，而你却还相信自然规律，那你就是个傻叉了，就因为对方必定出老千了，所以才控制了频率。

大概就这意思吧，就跟某些股市似的，几乎就是赌场了，不仅作弊，而且还能看股民的底牌。可某些人就是不信，总觉得自己能凭借运气和所谓的经验战胜庄家。

3、中国的特例？您也太不关心世界经济了，就这还炒股？美国反复加息降息的折腾什么呢？克林顿小布什的“居者有其屋”计划知道吗？次级贷听说过吗？次贷危机是怎么发生的了解吗？如果不是跟房价较劲，那他们闹腾什么呢？

至于其他国家的我懒得说了，反正衣食住行都是人类刚需，房地产是任何现代化国家的支柱产业，没有不当回事儿的。

另外任何经济大国也都根据周期来对经济进行调节，这本来就是政府的责任和义务，否则就不配当政府了。不过他们干什么是他们的事儿，您只要意志坚定的唱反调就行。只不过人生在于选择，很多时候一辈子只要选对一次就行，但千万别都选错了。

仅供参考。

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