营收362亿元的万物云，继续降低对万科的依赖

(文/孙梅欣 编辑/张广凯）

“过去几年的表现已经证明，物业企业市场正越来越向头部集中。不论是业主委员会还是业主方，在更换物业公司时更倾向选择有品牌效应的物业企业。”万物云董事长、执行董事兼总总经理朱保全在业绩会上表示。

从万物云公布的业绩来看，这家物业行业头部物业企业去年收入约为362.24亿元，同比增长9.2%。但利润表现受到地产行业影响，还是不可避地出现下降。

根据业绩显示，毛利46.96亿元，同比微降2.4%；核心利润22.27亿元，虽同比下降4.8%，但达成了业绩指引。

万物云在公告中称，2024年是上市的第一个三年，关联方业务收入和利润下滑，公司通过执行三大战略拉动营收，持续关连交易比例已经从2021年的19.2%下降至9.5%，进一步降低对万科集团项目的依赖。

同时，面对AI时代的到来，物业这一劳动密集型行业，也试图在“提高效率”和“不被替代”之间找到平衡。

朱保全认为，机器人不会给物业带来替代性，所以物业可以应用尽用：“但是第三方尤其要注意，利用AI做人工替代，有可能会被反替代，最后业务被AI反噬。”

物企行业正越发向头部集中

从万物云的收益的构成来看，主要来自于社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AIoT及BPaaS解決方案。

其中，包含住宅物业费在内的社区空间居住消费板块，收入为209.07亿元，同比增长11.6%，在总营收中的占比57.72%；商企和城市空间综合服务板块收入122.96亿元，同比增长5.4%，占总营收的33.94%；AIoT及BPaaS解决方案收入也达到30.2亿元，同比增长8.6%。

其中住宅物业服务收入为192.29亿元，同比增长13.1%，在总收入中的占比达到53.1%，超过半数规模。物业设施管理服务收入为99.7亿元，同比增长20.1%，总营收占比也达到27.5%。

整体来说，万物云由住宅和商业企业获得的物业费，以及城市空间运营带来的收益，依然是公司收入的重点。

朱保全在业绩会上透露，去年年中万物云的应收帐款达到38.2亿元，因此去年下半年公司做出调整，对于没有支付能力的项目进行“关停并转”，在下半年完成30亿元的关联账款回收，包括18亿元现金和12亿元资产抵债，最终到年底将应收帐款降低至24亿元。

他坦言，现阶段母公司现金流并不好，“难以获得帮助”：“所以在回收账款的时候，资产抵债也优于收不回来的部分。”

基于此，在地产行业的下滑期，万物云也在试图降低对关联方地产业务的依赖。到2024年末，关联交易占比已经降到9.5%，这一占比还会在今年继续下降。一方面今年还会寻求外部客户的增长，另一方面会寻求向内增效。

外拓的另一大优势在于，万物云可以凭借行业影响力，继续扩大规模效应。

朱保全透露，物业企业近年来向头部企业集中的趋势越发明显，除了会在业主更换物业企业的时候作为优先选择，另一大特征在于B端客户在选择物管企业时，尤其在大型物业公开招标中，会提出资源交换条件：“这种情况下，只有规模企业才能去满足B端客户要求。“

将公开弹性定价方式，未来继续拥抱AI

万物云另一个备受市场关注的部分，是在去年市场普遍出现降低、取消物业费的呼声之后，发布了弹性定价方式。

这一在市场上罕见并且复杂的物业费收费方式如何实现并执行，也成为从业主到业内所关心的问题。

根据业绩会上公布的数据，弹性定价被主要分为158项基础服务，以及350项可选服务。158项基础服务中，包含基于国家法律法规符合万科物业价值主张的服务，给到业主的也是较低的基础定价。350项可选服务中，则需要业主代表和物业方进行沟通，从350个可选项中，选择服务项目，以及服务频次，并根据组合选择给予不同的定价。

管理层认为，弹性定价服务其实价格是由市场、客户来决定，对于物业方而言，企业毛利实际是酬金，收入反而相对稳定。

万物云管理层表示，物业费弹性定价方式，会在今年上半年正式向全行业公开。

除了收费方式地行业带来的冲击之外，AI人工智能的遍地开花，也让万物云在意识到，既要拥抱技术，也要保持警惕。

朱保全透露，万物云尝试通过本地化部署了大模型，做了大半年的调试，但并没有调出令人满意的专业大模型，于是改向RAG路线，把专业知识写入向量数据库再进行调试，由此调试出的物业管家、智能IT管家、及智能HR管家已经在进行应用。

而机器人、AI行业对物业提供的基础服务是否存在替代性，朱保全认为，类似维修、家装业务，只要这个行业还是手工作业、服务半径内实现满意度，就还有生存机会：“有一些行业就是在熟人社区做业务，只要是手工作业就不可能做到零误差，但可以提高时间效率和满意度。”

他在财报中提出，智能体可能是物业公司的“最大威胁”，因为基于数据创造的物业智能体，面对日常任务跟进、临时任务督办、工单调度、预防性分析等，都更具有判断和和效率能力，而这正是物业经理的工作。

尽管如此，万物云在对未来的业务展望中，也重点提到了会通过人工智能技术应用带来流程变化，会围绕“灵石”产品，构建空间数字服务能力。