直击业绩会 | 龙湖集团管理层：债务安全优先于增量投资，今年销售仍然有很大机会

3月28日，龙湖集团（HK00960，股价10.340港元，市值712.24亿港元）披露2024年度业绩报告并举行线上业绩会。

年报显示，2024年，龙湖集团实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元，毛利率为16%。

“在目前阶段，龙湖要把债务安全放在第一位，债务安全优先于增量投资。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，近几年龙湖也保持了一定的投资强度，聚焦一二线核心的城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目，同时出清了一些低能级项目。

龙湖集团2024年度业绩会现场 来源：企业提供

“债务安全优先于增量投资”

年报显示，2024年，龙湖集团的运营及服务业务实现收入267.1亿元，占总收入比例约21%，而两年前该项占比为9%。与此同时，该项目业务为龙湖集团贡献了约80亿元的核心净利润，成为其主要利润来源。

在回答《每日经济新闻》等媒体关于未来公司是否会“重运营、轻开发”的提问时，陈序平指出，在近几年地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道基本上撑起了整个集团利润的盘面。“但龙湖实际上是开发、运营服务齐头并进，只是在目前阶段，龙湖要把债务安全放在第一位，债务安全优先于增量投资。”

“地产开发的很多现金流要用于偿还集团顶层的债务债券融资，所以就会压缩投资的头寸。但公司也保持了一定的投资强度，聚焦一二线核心的城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目。同时，我们对一些低能级项目选择了出清策略。”陈序平强调，开发业务公司依然会持续做，“即使到2028年运营及服务收入占比过半的情况下，开发业务收入仍将是公司最重要的收入组成部分”。

2024年，龙湖集团在北京、上海、杭州、成都等城市共获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年末，龙湖集团的土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。

对于2025年的投资策略，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，今年的销售仍然有很大机会。龙湖的供货非常充裕，年初存货达到900多亿元，今年预计会有600亿到700亿元新增供货，全年新增供货预计将超过1500亿元。

“今年一季度已经在上海和苏州获取了两幅优质土地，接下来公司会在保证偿债安全的前提下，再去择机选择一些新的土地，并根据整个市场变化进行弹性供货。”

关于未来商业板块的增长预期，龙湖商业总经理包伟表示，2025年，一方面是针对存量项目持续做好招商调整和调改升级动作，保证同店同比大幅增长；另一方面，今年会再开业一座商场，这也是重要的新增量贡献，预计整个航道在2025年能够实现10%以上增长。

来源：龙湖集团2024年报

“今年是债务转换最关键的一年”

截至2024年末，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较去年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元，净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。

龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，公司信用债融资已降至17%，其中银行融资占比为83%，对民营企业而言这是非常健康的融资结构。经营性物业贷今年预计新增100亿元以上，到年底有望实现接近900亿元的规模。“接下来，龙湖会继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务。同时，公司会坚决逐年减少外币债务的占比。”

公开信息显示，截至目前，龙湖今年一季度到期的65亿元国内信用债已提前偿还完毕。

“2025年是公司债务转换最后一年，也是最关键的一年。”陈序平在业绩会上透露，今年龙湖集团还需归还三笔公开债务，但已经做了有序铺排：七八月份将到期30多亿元的国内信用债，现在已在偿债账户开始存钱，预计在这两个月就会将款项存齐；年底85亿元海外银团贷款，从第三季度将开始逐月归还；今年可能到期的35亿元中债增信，公司会提前做经营性物业贷，将其置换出来。

“相信通过这样的债务转化，龙湖能够更加安全。”在提及“谋求新发展”时，陈序平指出，“在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街项目一个都没有出售。龙湖的长租公寓和资管航道还在发展、还在拿项目，也没有进行低效融资，而是抓住窗口期，为多航道业务做一个长期规划和发展。”

龙湖管理层表示，截至2025年底，龙湖集团整体债务会降到1400亿元左右，未来整体的融资和资金管理策略非常坚决：保持负债规模稳步下降，银行贷款不展期、不逾期，公开市场不违约。

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