龙湖集团：经营性收入达267亿，有息债减少163亿，融资成本降至4%

来源 | 财经九号&九号观察

2025年3月28日，龙湖集团控股有限公司（以下简称龙湖集团，股份代号：0960.HK）公布其2024年全年业绩。

据了解，2024年四季度以来，提振经济政策“组合拳”密集出台，加速创新驱动与产业升级进程。房地产作为经济发展的重要支柱产业，也正经历着深度调整与转型。

在新旧发展模式的换档期，龙湖集团始终保持战略定力、磨炼经营韧性，扎实推进高质量发展，在2024年全年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元；盈利能力方面，龙湖集团实现毛利额204.1亿元，毛利率为16.0%；核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。

其中，龙湖集团去年的运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%。运营业务及服务业务在保持稳健增长的同时，已经成为龙湖集团利润的主要贡献来源。

与此同时，龙湖集团年报数据显示，2024年该公司的有息负债进一步压降至1763.2亿元，同比减少8.5%，净负债率仅为51.7%；平均融资成本进一步降至4%，且平均合同借贷年期为10.27年。

值得一提的是，龙湖集团在2024财年还将进行现金分红，董事会建议派发末期股息每股0.10元，加上中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股0.32元。

无论从经营业绩，还是债务水平、现金分红等维度观察，在房地产市场仍然磨底的当下，龙湖集团依然交出了一份令市场和投资者都非常满意的答卷。

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建设“好房子”

聚焦高能级城市，满足差异化需求

在2024年，新房市场回归居住本质，“好房子”的定义更加明确。

响应“好房子”的号召，过去两年，龙湖集团持续深耕高能级城市，打造云河颂、御湖境、观萃等改善型住宅产品，满足差异化的居住需求。

2024年全年，龙湖集团开发业务实现营业收入1007.7亿元，交付物业总建筑面积为761.9万平方米。

报告期内，龙湖集团实现地产开发合同销售1011.2亿元，持续聚焦签约质量，实现高质量回款，销售回款率超100%，年内首开项目平均去化率近80%。

分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二线城市销售占比超90%，其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。

依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断升级用户体验，以品质交付兑现美好生活。2024年，龙湖集团在全国43座城市交付约10万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。创业32年，龙湖坚守善待初心，截至2024年末，龙湖集团累计交付房源数已经超过百万套。

在市场“止跌回稳”的趋势下，龙湖集团适时、精准补充新地，推进土储结构优化与提质。在2024年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等高能级城市获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年12月31日，龙湖集团的土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。

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协同发展

经营性收入创新高，营收贡献占比超两成

2024年，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强引擎。

报告期内，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%。期内，运营及服务业务在集团营业收入中的贡献占比达到21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。

具体来看，商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%，较2023年末进一步提升。销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。全年新增运营11座天街，高质量兑现开业。

截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），合作品牌超6900家，战略合作品牌超400家，通过项目改造升级及精细化运营，为客户带来多元且优质的场景体验。

龙湖集团资管旗舰品牌“龙智资管”，通过长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元，构建出全周期、全业态的资产管理能力，全年贡献收入31.8亿元，基于不断迭代的资管能力，助力资产保值增值。其中，截至2024年12月31日，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。

龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。在2024年，龙湖智创生活在为业主带来更好的生活体验的同时，也为商企客户及城市公建提供优质服务，截至目前，已收获小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等合作伙伴。通过智慧科技系统升级，龙湖智创生活针对安全防控、节能降耗、空间运维等多场景管理，让空间的使用更便捷、服务更人性化、管理更高效，客户满意度连续第16年超过90%。

“智慧营造”品牌龙湖龙智造完整集成龙湖集团三十余年全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，提供覆盖研策、设计、建管、精工、千丁数科等多模块的一站式、全业态服务。在2024年，龙湖龙智造实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元，为客户项目提供高品质营造服务，助力价值兑现。

在各航道聚焦协同下，2024年，龙湖集团及各航道均实现含资本性支出的经营性现金流为正，合计实现含资本性支出的经营性现金流64亿元，以内生动力实现高质量发展。

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夯实财务安全底线

有息负债稳步压降163亿，债务结构持续优化

秉持克制、审慎且高度自律的态度，构建债务安全与现金流安全的坚实底座，是龙湖集团穿越行业周期的关键支撑。

过去两年，龙湖稳步压降负债总额、优化债务结构，夯实财务安全底线。截至2024年12月31日，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

在2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。在2025年一季度，龙湖如期兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

在政策的支持下，龙湖集团全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年12月31日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。

基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2024年12月31日，龙湖集团有息负债中，银行融资占比达83%，外币债务占比降至13.6%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

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践行社会责任

ESG纳入战略决策核心，拓宽善待边界

始终恪守企业社会责任，坚持走可持续发展道路，龙湖集团将ESG治理全面纳入战略决策核心，以"向善"基因深度融入企业发展战略。

龙湖集团从责任管理、绿色人居、智慧城市、美好家园四个方面推进ESG 体系建设与绩效表现，提升公司的现代化可持续治理水平。推动公司可持续发展的同时，为城市和人居生活创造更好的空间，用更有温度的服务焕新城市美好，促进社会和谐发展。

在2024年，龙湖集团积极践行低碳理念，所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准；同时搭建覆盖全业务链条的数字化双碳管理平台，全面推进减排目标的实现。

秉承“善待你一生”的使命，龙湖公益基金会聚焦于不同年龄段人群的实际需求，构建覆盖全生命周期的公益项目矩阵，截至2024年12月31日，累计帮扶超234万人。龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超20亿元，龙湖集团连续两届获得中国公益慈善领域中的最高政府奖中华慈善奖。

因在ESG多维度的突出表现，龙湖集团获得国内外权威机构的认可：最新年度MSCI ESG评级A级，为内地房企的最高评级；全球房地产可持续性标准GRESB得分提升6分至96分（总分100分），获得绿色四星级；Sustainalytics保持“低风险”评级；CDP环境信息认证获评B级。

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韧性生长

稳固企业基底，提升内生动力

当前，宏观经济政策更加积极地稳增长、稳预期，房地产行业也在周期中逐步筑底。聚焦高质量发展，龙湖将继续提升内生动力，实现更高效的组织与更完善的治理。

2025年，地产开发业务将继续聚焦改善性需求，以打造“好产品”为锚，以项目为核心实施精细化管理，紧跟市场窗口弹性供货、提升去化，驱动现金流、回款及利润的达成。

运营业务板块中，商业投资坚持轻重并举战略，在2025年预计新开11座商场，持续迭新商业空间，推动头部项目的改造提升，与商户共谋共赢；资产管理品牌“龙智资管”，将通过运营思维持续寻找增量，助力资产保值升值，3月28日，龙湖合肥欢肆与龙湖成都武侯欢肆正式亮相，为新兴消费人群打造全新生活体验。

服务业务板块，龙湖智创生活继续以客户需求为导向，以数字科技为抓手，不断延伸服务边界。其中，住宅服务领域坚守服务品质，升级服务标准，挖掘社区新零售、租售、美居服务机遇；商企服务领域则将聚焦核心城市、优势业态，并在大客户跟随、区域加密和服务产品延展上，不断迭代定制化服务方案；智慧营造品牌龙湖龙智造，以龙湖三十余年积累的全周期、全业态空间营造能力，为城市构筑更多活力中心，智造美好生活。

行远自迩，笃行不怠。面对未来，龙湖集团将协同发展五大航道业务，以战略定力的长期坚守、风险底线的恪守敬畏、客户导向的深度锚定，持续锻造核心竞争力，稳固企业基底，磨练穿越周期的韧性，实现高质量的转型与发展。

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