龙湖代建盘，没等来新金主

文/北京进深 林振兴

87天后，大龙地产的一场收购闪电告吹。

去年9月底，大龙地产曾高调官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺房地产60%股权。

城竺房地产是顺义新城东风商场093地块的项目公司，它由顺义新城发展和北京天竺房地产分别持股99%和1%。

但仅仅不到三个月，这笔交易就被按下了终止键。

收购为何告吹？大龙地产给出了两个理由：

其一，双方未能就主要交易条款达成共识；

其二，结合国资部门的反馈意见。尤其是这一句，意味深长。

细看股权脉络，这几乎是一场“自家人的买卖”。

无论是大龙地产，还是转让方顺义新城发展、天竺房地产，背后站着的都是同一个股东：顺义国资委。

即便如此，合作依然没能促成。

更现实的压力或许来自市场。093地块项目和隔壁龙湖宸翰（096地块）几乎是贴脸竞争，两者都由龙湖代建操盘，户型面积段高度重叠。

而龙湖宸翰已经抢先开盘，收割了顺义一批购买力，目前仍有350多套房源待售。

面对这样的市场局面，大龙地产选择放弃收购，似乎也不难理解。

01

大龙地产（600159.SH），前身为内蒙古宁城老窖生物科技，于1998年在沪成功上市。

转折点是在2005年，重组后，该公司的主营业务转为房地产开发和建筑施工。

而后，它在北京顺义、广东中山、内蒙古满洲里等地陆续落子，累计开发400余万平方米项目。

此前，关于收购顺义项目股权的原因，大龙地产美其名曰，“为补充项目储备，提升主营业务持续经营能力。”

但这家蚊型房企手上的“子弹”，真的能支撑它的收购梦吗？

截至2025年9月底，大龙地产的营收为4.99亿元，去年同期为5.53亿元，降幅超9%。

净利润仍在亏损，但已从2024前三季度的-1516万元，收窄至2025年前三季度的-937万元；

截至2025年9月底，大龙地产的现金及现金等价物余额为3.62亿元。

虽然此前公告并未透露收购价，但顺义093、096住宅地块、086托幼用地的拿地成本就高达26亿元。

大龙地产此次放弃收购，不失为一个明智之举。

另一边，大龙地产内部高管层也在“换血”。去年11月，大龙地产董事长李文江辞职。

李文江原定任期到期日是在2026年3月13日，之所以提前离开，是因工作调动。同时，赵长松代行董事长职责。

02

去年底，顺义新城东风商场093地块的总平图出炉。

地上建面6.7万㎡，容积率1.8，规划22栋7-17F洋房 小高层，西北角086地块规划为一所12班幼儿园。

同样是“好房子”配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

但在后续反馈意见中，却有群众认为，093地块项目规划设计方案品质不高。

为此，它又增加了一处下沉庭院。

093地块户型建面与隔壁龙湖宸翰（096地块）差不多，也是四个面积段：99/120/139/190㎡。

其中，99户型202套，120户型231套，139户型110套，190户型16套，共计559套。

龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，093地块大户型做得更豪，但是数量不多，还是以120㎡以及下小户型为主力。

赠送方面，两个龙湖代建盘均是南向开敞阳台，北向大面积设备平台。

但意外的是，在最终报规图中，093地块项目的阳台竟悄悄“缩水”了。

原版，南面阳台通面为内嵌式阳台；新版，南面客厅取消了内嵌式阳台。

与隔壁的龙湖宸翰比，093地块户型的南向客厅还少了花池。

03

东风商场的093和096两块住宅用地，是顺义去年最好的地，没有之一。

它的位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。

地虽好，但却没人抢，最终顺义东风地块被区属国企包了。去年2月26日，顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

096地块的龙湖宸翰，率先出战。

项目规划17栋5F-17F洋房 小高层住宅，9月13日取得预售许可证，共551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四种户型。

目前，龙湖宸翰网签199套，成交均价4.09万元/㎡，成交额9.08亿元，去化率36%。

但宸翰后劲略显疲软。去年10月到12月，它的月网签量分别为92套→71套→29套；成交均价也跟着一起跌，分别为41,355元/㎡、41,080元/㎡、39,870元/㎡。

产品上，它的大户型卖得不如小户型。

其中，138平米户型供应168套，去年网签28套；165平米供应58套，去年仅网签3套。

问题来了：093地块几乎就是龙湖宸翰的“镜像对手”——同样由龙湖操盘，户型面积段高度重叠。

然而，先发的宸翰已经收割了一波顺义购买力，手里还握着350多套未售房源。市场蛋糕就那么大，后来者压力山大。

这也难怪，此前有意收购093地块项目股权的大龙地产，最终选择了放弃。