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本周特价房：74平方米342万起99平方米495万起132平方米688万起142平方米760万起168平方米852万起224平方米1210万起

01基础信息

占地面积：4.6万平

建筑面积：9.2万平

容积率：2.0

户型：72m²两居、98m²三居、128-141-162-222㎡四居

价格：均价5.3-5.7万，开盘有优惠；总价约400万-1200万

楼栋：共计19栋（南区9栋，328户；北区10栋，424户）

楼层：8-11层

总户数：752户

开盘时间：2024-03-02

交房时间：2026-06-30

02土拍回顾

颐和公馆是2023年第二轮供地中的项目，土拍当天的热度非常高，吸引了6家房企参与竞拍，一直竞到地价和现房面积上限，最终被中建三局+兴创联合体拿下。

成交价28.75亿，楼面价3.1万/㎡，期房指导价5.9万/㎡，现房指导价6.1万/㎡。开盘不会按照指导价买，目前开发商对外报价是5.3-5.7万/㎡，其余的优惠还没定。

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这个项目分为南北两个地块，纯住宅用地，没有配建，地块形状比较规则，尤其南地块，面宽资源丰富，有利于做大面宽产品。

03 地段板块

颐和公馆位于大兴义和庄板块，五环至六环之间，更贴近六环的位置。客观讲，这个位置有些偏远，不能算好地段。

但是楼盘周边有地铁4号线，步行到义和庄站只有400多米，非常近，距离地铁这么近的新盘真的不多。

4号线可以直达西单、西直门、中关村等板块。

义和庄板块的城市界面还可以，最大的特点是很新。主要的道路都很平整，很干净。

地铁站周边的写字楼居多，盖得很高大上，比如恒大未来城、万科天地、泰禾中央广场等。但是入驻企业好像不多，据说这些写字楼刚开始对外招租。一层会有些简单的商业，比较冷清。

住宅主要分布在东边距离地铁站1公里的位置，几乎没有交通优势。这么看，颐和公馆算是板块的核心位置了，距离地铁、公园都很近。

04 产品分析

颐和公馆分为南北两个区，两个区体量差不多大。

北区户型偏刚需、刚改，一共10栋楼，424户，72-98-128㎡两至四居；

南区户型偏改善，一共9栋楼，328户，98-141-162-222㎡三至四居。

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容积率2.0，8-11层，说是洋房社区有点不严谨；园林很精致，有水系，整体呈现新中式的风格，但是配了一个酒店风的大门，有点不搭。

具体户型和价格如下：

72㎡洋房两居，总价约400万，首套首付约120万，这个总价买临铁、一梯两户的两居，还是比较稀缺的。

从结构来看，这个两居设计值得一个高分。其余类似的户型要么是暗卫，要么厨房在缝里。颐和公馆同时解决了这两个问题，很难得。

而且客厅面宽给得很足，和98㎡户型一样，都是3.5米。硬要挑毛病的话，得房率不太高，不含赠送77.5%。没办法，小户型得房率天然就吃亏。

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98㎡三居，总价约530万。

这款是经典的三面宽户型，客厅和两个卧室朝南；餐客厨一体化设计，通透性很好。

无论边户还是中间户都可以做到全明，这是边户，中间户主卫开窗在北侧，采光会差点，不过没关系，卫生间更重要的是通风。

128㎡四居，总价700万左右。

户型得房率很高，不含赠送达86%，所以每个功能空间都够用，最小房间面宽2.9米，很充足。

设计上是四叶草结构，四个房间分布在四个角，互不打扰，隐私性比较好。

餐厅和客厅等宽，U型厨房，两个卫生间都是明卫。

不足之处是，东北角房间凹进去一块，导致收纳空间很少，开发商也意识到了，在门口增加了一组柜子。

141㎡四居，总价770万左右。

这是128㎡的放大版，客厅面宽4.8米，餐厅同步变宽，可以摆下8人圆桌；

厨房面宽更大，增加了西厨岛台，仪式感和社交属性更强。

162㎡四居，总价900万左右。

这个面积段可以称之为大平层了，客厅5.1米；南向有两个套房，次主卧可以给老人住。

每个房间的面积都在10平以上，非常改善。

不过这个户型有一处我个人不太喜欢，就是没有玄关，入户门直接对着餐厅，隐私性差。当然这个因人而异。

222㎡四居，颐和公馆最大的户型，总价约1200万。

这个户型是两梯两户，大家看电梯厅那，开发商明晃晃地画上了柜子，所以这大概率是就是自家独立的空间了。

这个户型比较巧妙的设计是厨房和餐厅。以往大户型的餐厅和厨房都是南北分布，而颐和公馆是东西分布。

这样的好处是可以获得一个采光独立餐厅。

05样板间实拍

颐和公馆开了三个样板间：98㎡和128㎡交付样板间以及162㎡四居展示样板间，品质蛮高的，比较简约、精致。我们重点看下交付样板间。

先来看98㎡样板间的实拍：

入户门处的玄关，柜子是交付标准。

客厅赠送飘窗，开发商给做好了收纳柜，好评。

这是站在厨房门口的拍摄角度，整体的空间感特别好，3.5米的面宽，实际感受要更大。

窗外的护栏把栏杆换成了玻璃，外立面更美观。交付时右边这扇窗户带有普通的纱窗，家里有宝宝的如果觉得不安全，可以自己重新换一个。

U型厨房，动线流畅，赠送方太的烟机灶具、洗碗机。

主卧，同样有飘窗收纳。

主卫，马桶旁边做好了收纳，放一些纸巾等小东西，很方便。

淋浴间，开窗很大。

北向次卧，有9平多，空间够用。北侧赠送设备平台，完全不计面积。

下面再来看下128㎡样板间的实拍：

入户玄关柜，比98㎡的玄关柜要深，收纳空间更多。

玄关的对面还有一组收纳柜，看户型图的时候没感觉这组柜子很大，但实际的空间真不小。

餐客厅一体化设计，窗户抬地大概10公分，几乎等同于落地窗。

U型厨房，这个厨房明显大了很多，操作台面很大。

主卧：

主卫：

南向次卧：

南向次卧门口的家政间，空间很大，放下洗衣机之后，还有打柜子的空间。

西北角的次卧：

东北角的次卧，赠送设备平台。

干湿分离的次卫：

06地块实拍

看完样板间之后，我们来看看地块周边的情况。

颐和公馆的周边有一些空地，需要时间发展，未来还会有住宅、学校的规划。

义和庄地铁站，这是4号线的第三站。

从地铁站出来，就能看到一片写字楼，很高大上，一楼有些简单的小馆子，但是数量很少，不成规模。

这是南北区之间的道路，是条小路。

南地块的南侧义忠路，再往南就是荒地了。

地块东侧的颐和庄南街，右侧围墙里就是颐和公馆。

颐和公馆西侧的路还是断头路。

以上就是颐和公馆的全部信息。

对于刚需来说，首付100多万，买个南北通透的两居，小区品质高，有地铁，在金融街、中关村等地方通勤，买来自住挺合适的。

128㎡及以上的大户型，总价在700万以上，更适合大兴或者本身居住在南城的朋友去置换改善。

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