卖掉“老房子”

经济观察报 记者 田国宝 3月中旬，李建以420万元卖掉了某一线城市核心区的一套房龄近30年的房子，折合单价7.9万元/平方米。双方草签了合同，买方支付了定金，并约定在一个月内付清全款。

李建介绍，2024年以来，其所在小区房价从最高点的12万元/平方米跌至8万元/平方米，租金降幅超过20%，加之学区房效应减弱，他选择卖掉这套曾带来稳定租金收入的老房子。

随着房价波动和租金收益下滑，一线城市不少业主选择出售老旧房产。多位房地产中介人士向经济观察报透露，春节后，有一线城市二手房日均新增挂牌房源数量超过千套，其中大部分为房龄较长的老房子。

王东平是某一线城市一家中介门店的负责人。他提到，今年以来，其所在中介平台的二手房挂牌房源中，房龄超过20年的老房子占比从五成升至六成左右。

起因

李建毕业后进入一家金融公司工作，收入可观。2015年结婚时，父母为他购置了这套核心区的老房子。房子为一居室，设施老旧，但地段优越。

2017年，李建的孩子出生，母亲从老家赶来照顾。由于房子仅有一居室，李建的母亲和妻子住在卧室，李建在客厅搭床休息。

考虑到孩子未来需要独立空间，李建与妻子决定换房。2017年底，他们购入一套期房。因首付款充足且交房尚有两年，夫妻收入也足以承担新房月供，李建没有出售老房子。

2019年，李建一家搬入新房，将老房子出租。彼时房价与租金均处于上行期，老房子每年增值显著，租金收入还能补贴新房月供。这让他庆幸当初保留老房子的决定。

2022年下半年，老房子的价格达到历史峰值，小区成交价突破11万元/平方米，其房产估值一度高达620万元。李建当时曾考虑出售，但因传闻小区即将改造，他期待改造后房价进一步上涨，最终未把卖房想法付诸行动。

2023年末，小区房价开始下跌，至年底跌破10万元/平方米，2024年成交价进一步下探至9万元/平方米以下。尽管2024年四季度价格趋稳，但李建担忧未来房价会继续下跌——周边部分小区的房价已跌至6万元/平方米。

李建算了一笔账：2023年与2024年两年间，老房子租金收入不足20万元，但因房价下跌导致的账面损失超过150万元。此外，2025年春节后租金降幅超20%，这让他下定决心卖房。

另一个重要原因是，小区与周边次新房价格差距持续拉大。自2022年高点至今，其老房子价格下跌约3万元/平方米，而周边次新房跌幅不足2万元/平方米。

2024年下半年，中央及地方开始大力推动“好房子”建设。李建意识到，尽管老房子地段优越，但户型差、采光不佳等短板使其竞争力远不及次新房。未来，随着“好房子”供应增加，老房子的市场地位可能进一步削弱。

李建称，尽管夫妻二人均未失业，但2024年收入大幅缩水，加之育儿开支攀升，新房月供压力日益加重。出售老房子提前偿还新房尾款，可以有效缓解家庭经济负担。

卖房

2024年年中，李建将老房子委托中介挂牌，初始标价580万元，单价约11万元/平方米。当时小区均价略超9万元/平方米，他的挂牌价更多是为试探市场反应。

由于无人看房，李建多次下调价格，每次降幅20万至30万元。至2025年初，小区房价已跌破9万元/平方米，其挂牌价随之降至500万元。

2025年春节后，李建与中介深入沟通。双方一致判断小区拆迁可能性极低，未来老房子将愈发难卖。李建承诺，若房子成交，将额外奖励中介5万至10万元。

李建深知老房子的优劣势：地段与学区优势支撑其价格高于同类“老破小”，但户型缺陷、采光差与居住舒适性差的问题在学区效应减弱后愈发凸显。

中介迅速找到意向买家，仅三次带看便进入议价环节。谈判过程异常艰难，李建期望450万元成交，而买家坚持420万元底价。最终李建妥协，要求全款支付，买家爽快同意。

李建于2015年以单价4.5万元/平方米购入这套老房子，未贷款，此次出售虽错过峰值，仍实现180万元溢价，叠加数年租金收益，总收益超200万元。

多数城市房价从2015年底开始上涨，2016年前买房的业主，买入价相对较低，即便房价下降，出售房产仍有收益，但也有一部分房主没有李建幸运。

2015年前后，王涵在河北燕郊陆续全款投资三套房产，其中一套新房购入价为1.5万元/平方米，另两套二手房买得晚，价格分别为1.7万元/平方米和1.9万元/平方米，三套房市场价相差不大。

2021年王涵在北京换房，一度想卖掉燕郊的房子。但彼时燕郊房价已经腰斩，虽然不至于亏损，但减去税费、中介费等成本，不会有太多盈利，他不甘心。

2023年初，王涵被裁员，北京房子的月供太高，他亏损出售北京房产后迁居燕郊，自住新房，两套老房一直出租。

2024年，燕郊房价开始分化。王涵一套房龄超过20年的老房子单价跌破万元；另一套2007年建成的房子价格在1.1万元/平方米左右；自住房价格在1.3万元/平方米左右。他意识到价格分化还将继续，决定卖掉两套老房子。

2025年春节前后，王涵先后以单价约9000元/平方米和1万元/平方米售出两套老房，合计亏损逾百万元。三套房子原本价差不多，分化后价差越来越大，目前自住新房所在小区的成交价在1.2万元/平方米左右。

3月，王涵向经济观察报记者称，当前燕郊次新房价格稳定在1.2万元/平方米左右，而其售出的超20年房龄老房所在的小区，最新成交价已不足8000元/平方米。

挂牌

随着房地产市场供需格局转变，特别是“好房子”政策全面推行后，大量房产持有者意识到，市场分化将加速老旧房产尤其是非核心区老房子的贬值压力。

2025年春节后，王东平观察到，新增挂牌房源量显著攀升。此前每日新增挂牌量徘徊在100—400套，但节后单日新增量已突破千套。

新增房源中，房龄超20年的老旧住宅占比超八成。王东平称，其所在中介平台的挂牌房源中，20年以上房龄的房产占比已从长期较稳定的50%升至近60%，且仍在持续增加。从成交结构看，次新房仍是当前二手房交易主力。除个别学区房集中的区域外，多数区域房龄超20年的老房子成交占比仅维持在30%左右。

王东平说，目前市场交易以置换需求为主，占比约八成。置换客户优先选择新房或次新房；部分购置老房子的置换需求聚焦于核心区大户型（三居室及以上）或优质学区房。

挂牌的老房子，超八成为一居室或两居室的小户型（面积低于80平方米），目标客群以预算有限的刚需为主，此类需求仅占市场总成交量的两成左右。

在王东平看来，核心区老房子有交通、教育、医疗等配套优势，虽然价格下挫但抗跌性显著。非核心区尤其是郊区老房子面临更严峻的挑战，部分郊区新房单价已跌破两万元，老房子的价格则更低。

王东平分析，决定房价的两个重要因素，一个是新旧维度，新房、次新房和老房子的市场欢迎度逐渐递减；另一个是区位维度，核心区、非核心区、郊区的受欢迎度同样呈递减趋势。

在新市场格局下，各梯度价差持续扩大，尤其在低梯度市场中，供过于求将加速部分老房子资产价值缩水。

“房产回归居住属性，仍是家庭核心资产。”王东平表示，无论是将投资性老房子变现，还是置换自住的老房子，均源于家庭资产优化需求。而这场由政策与市场合力推动的资产重构浪潮，刚刚拉开序幕。

（应受访者要求，李建、王东平为化名）

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。