还在跌！上海学区老破小彻底熄火了？

2025开年3个月，上海老破小学区房没有迎来想象中的爆火。

回顾往年10月到次年5月，都是学区房成交最火热的阶段；

结果今年学区行情是典型的老破小学区房价格围绕着去年的底价波动、头部公办入户年限缩减，教育大区入学门槛纷纷降低。

学区老破小，是不是正式被抛弃了？

先说最明显的一点，学区破小的价格已经涨不动了。

按照往年学区房置业潮的时间段，年末到次年年初学区房市场都会一片火热；结果今年3月都快结束了，老破小学区房的价格都还没起色。

杨浦鞍山对口二师附小+铁岭中学的密云小区，2021年高峰时期成交单价最高到过14.6万/㎡，今年最新成交单价6.97万/平：

价格相较于“9.29”新政之前毫无起色：

同比一年前的价格还跌了15%-20%：

浦东梅园三街坊也是非常典型的学区老破小，对口双一梯队的福外+建平西；

同样受去年最大的利好“929”新政影响不大，最新成交单价依然徘徊在9-11万之间，同比一年前的成交还跌了19.7%：

潍坊板块因为明珠和浦明师范也是学区房重区，对口明珠A的泉东小区最新成交单价6.27万，对口明珠B的潍坊九村最新成交价6.5万；

二者皆是从单价13万的高峰开始坠落，尽管有“929”新政+入学潮两大利好，至今仍未明显止跌。

曾经作为优质资产的老破小学区房，今天已经领跌不领涨了。

楼市的观念在改变，过去大家觉得地铁+学区很保值，学区老破小是老破小里的优质资产。

今天发现大家观念突然变了。

单一因素对房价的影响其实没那么大，现在增值保值能力明显的往往是一些片区内的“五边形战士”。

比如徐泾的万科天空之城、普陀品尊国际，都是对口学校非常垃圾的例子，今年却都表现出价格回暖趋势。

万科天空之城4期110平户型，去年底的成交价为749万，最近成交价在808万，涨价59万：

普陀真如品尊国际164平3房，从1466W涨到1580W，涨幅达114W，且已无164平三房挂牌。

整个上海楼市对房子的综合要求都在变高，只有学区的老破小优势就不够看了。

随着新片区开发而来的优质新校，也在稀释传统好学校的优势，进而打击学区老破小。

今天开发商想要新城市白领心甘情愿买新房，就需要用各种概念炒热一个新板块，最有效的方法之一就是引入优质学校。

在这个背景下上海即将有一大波新学校来袭，2024年已知在建的一共有124所。

其中42所学校于去年开始招生，分布在除黄浦、普陀、长宁、奉贤之外的12个区：

建新校的总体趋势是好学校扩容以及教育集团托管模式，对“卷”学区的中产家长来说无疑是大利好。

最明显的变化，好学校已经越来越不稀缺了。

唐镇三兄弟2017年前后陆续进场，到2021年已经完成东方幼儿园+福山外国语+建平初中的高能级配置。

杨行也是北上海一个典型的门槛级刚需板块，随着商品房开发，迎来了华师大附属宝杨实验、上师大附属宝山实验、上大附属宝山外国语三所九年一贯制学校。

这还不算，杨行还有华二高中宝山分校，2023年首届毕业生2个班，总共60人就获得了综评率96%，本科率100%的成绩，区内遥遥领先。

闵行华漕和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。

今天在上海郊区“大兴土木”的板块，随之而来的都是优质教育资源的身影。

江桥为了开发北虹之星片区，争取来了上师大附属九年一贯制学校的资源；

青浦赵巷嘉松中路地铁站卖房，营销说辞之一就是盈港东路上的九年一贯制学校，传言将由私立某外国语托管。

周浦医谷为了满足教职员子女入学需求，就近筹办交大附中浦东实验学校，预计2025年9月招生。

张家浜楔形绿地E1b-09地块九年一贯制配套学校近期有细心网友发现又是复附系的子女学校。

接着还有新杨思九年一贯制学校传出是华二系，中铁建华东公司总经理内曝北蔡楔形绿地内中小学都是浦东最好的学校......

过去中产家长即使预算充足，但市面上好学校就那么几个，选择太少；现在房子新，学校也配齐了。

随着优质新校出现和背后扎堆的高净值家长助推，上海优质学校的排名也迎来洗牌。

过去认为区内最好的学校，明天还会是最好吗？

2024年中考浦东公办初中大洗牌就是最好的例子。

除了上市和上外浦外两个特殊公办，前三名分别是华二前滩、张集、建平地杰。

按照传统观念，这三者都不是梅园、潍坊那样的挂户口学区老破小区域，而是在当下最挣钱的那一批人扎堆的地方。

相比起老破小，置业这些房子显然成本更高，但相对应的是对生源的二次筛选。

过去大家喜欢买老破小学区房，无一不是笃定通过一套2-300万的老破小，就能为孩子卷出一个光明的未来。

但实际上和真的花上千万真金白银配置品质房源+学区的家长来说，只能为孩子挂个户口已经有些赋能不够了。

今天想要入手前滩华二的门槛，以尚峰名邸47平户型为例，代价大约是700万。

即使是同样的学校两个分校，一个入学门槛在700万，一个300万，久而久之两个学校就是会变得不一样。

上海家长圈今年最津津乐道的一件事，各公办小区入学门槛全面降级，总结下来无一不是被老破小影响较深的学校。

之前一些第0档才能进的学校，现在排在第5、6档都有机会被录取。

首当其冲的是因为徐汇区禁止交易小产权房，入学门槛从几百万抬高到几千万的徐汇四大公办：

建襄小学不仅没有入户年限要求，而且只要是对口建襄，幼升小、小升初摇号民办没成功，基本都能对口回来。

汇师总校，人户一致，入户一个月就能被录取。

向阳、高安路一小人户一致的情况下也都能被直接录取。

闵行区作为郊区教育高地，2024年入学门槛也进一步降低：

• 公办一梯队闵实验莘松、畹町、景城三个校区以及明强小学两个校区的录取门槛都从入户一1-2年，降低为人户一致即可。
• 二梯队的莘光学校从人户一致变成120积分可以进，平南小学2023入户年限要求2.5年以上，2024年人户一致可进。

其他区虽然没有全面爆发，但也出现了不同程度的松动。

普陀近年来最热的新普陀小学去年招生简介要求入户满3年，实际上入户满2.5年的学生也有被成功录取。

对于购房者来说，学区房的赛道也已经分化了。

少子化的大趋势下，学校之间的竞争将越来越激烈；

新建学校的遍地开花，也会重新排序原有的学区价值，老破小里面综合质素强的可能还有机会。

最重要的是，决定学校命运背后的家长人群，也在经历城市的优胜劣汰。

乐观来看，学区的附加价值不会消失，而且会向更加顶级化的资源发展。

但在购房决策中，学区+N（产业、房屋品质、地段能级...）的买房模式一定是未来增值保值的主流选择。

好地段+好房子，再加好学校可能是一平米多2万的锦上添花。

换句话来说，今天你只想通过一套老破小让孩子出人头地，成功概率更小了。

现在想通过教育把孩子卷成材，门槛起码是个资产千万级的中产。

这已经不是兜里凑不出400万的刚需，和刚刚够得上外环的初级中产的游戏了。

只博学区挂户口的家长们，时代在淘汰这种低成本的成功。

最后篇幅有限，更深入的见地欢迎和我们1v1私聊。