小区地面停车位收益归谁？德阳一小区业委会与物业僵持7年｜封面深镜

封面新闻记者 伍勇 摄影报道

小区“共同使用土地部分”被规划为停车场，产生的收益到底归谁所有？为此，四川德阳富康熙城小区业委会与小区物业产生纠纷长达7年之久，并引发其他矛盾。

这个商住一体的小区，共5栋楼，4楼及以下为商业，5楼及以上为住房，总面积超17万平方米。富康物业管理公司（简称富康物业）认为上述停车场属于“商场配套车位”，收益归开发商富康地产所有，富康地产本身亦为业主之一。而其他业主认为所产生的公共收益应转交全体业主或纳入维修资金。

富康熙城小区地面停车场

连日来，封面新闻记者采访富康熙城小区业委会负责人以及小区物业负责人，双方各执一词。目前，当地政府部门已介入此事。针对此事，律师冯骏表示，共同使用区域产生的收益，应归全体小区业主共有。业主委员会也可以扣除一定的提成用于公共支出，但是需要业主大会同意。

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停车位之争：

费用归谁所有？业委会物业各有说法

富康熙城业委会与物业之纠纷，核心矛盾在于该小区停车场费用收取问题。

“当初买房的时候，房产证上明确写了蓝色阴影部分为共同使用土地部分，如今这部分被规划为地面停车场，数年来业主没有一分收益。”3月24日，富康熙城业委会主任王其民告诉封面新闻记者，富康熙城物业一直没有公布停车位的相关收益。

富康熙城房产证测绘图显示“蓝色阴影部分为共同使用土地部分”

记者获取到的一份房产证上显示，围绕富康熙城小区五栋楼外的平面部分被划分为蓝色区域，并标明了蓝色阴影部分为共同使用土地部分。王其民介绍，该小区竣工图上显示是75个车位，而实际停车位置超过100个。

根据王其民提供的一份2022年11月的会议纪要，在这一次社区组织的会议中，富康物业和业委会曾提到争议车位收益问题。会议纪要显示，富康物业经理吕发勇介绍，负二层有开发商德阳市富康房地产开发有限公司（简称富康地产）400多个车位，这些车位和地面停车场是一个收费系统，（地面停车场）准确的收益数据确实分不出来。富康物业负责人梁兰表示，物业只拿了15%的管理成本，其他的都交给了开发商。

“我们的诉求是要求物业将停车位收益明细拿出来，按比例给业主分成。”王其民谈到，富康物业只在2019年至2021年连续3年每年支付51840元的停车位管理费，而这部分钱业委会也买了米和油发给了小区业主。

3月19日，富康熙城小区业委会向旌阳区住建局递交一份投诉函，上面写到：“停车位所产生的公共收益经估算约3000万元人民币（具体金额需审计部门介入核查），该部分收益并未转交全体业主或纳入维修资金，而是转给了富康地产。”

针对业委会诉求，记者采访到富康物业公司负责人梁兰，其表示，上述地面停车位为“商场配套车位”，收益归开发商所有。

“蓝色阴影部分写的共同使用，也即在一定范围内共同使用。我们认为这是属于商场的配套车位，属于开发商所有。”梁兰表示，目前这一部分是否属于全体业主共有存在争议，停车费只是物业代收，因此并未公布收益。

02

矛盾多发：

业委会多次“解聘”物业，物业发公开信控诉业委会

记者在走访小区时得知，该小区业委会与物业的纠纷，不仅仅只有停车场一事，还包括了小区其他公共收益未公布、小区消防设施整改问题以及物业费用过高等问题，并因以上矛盾多次对簿公堂。

2018年，富康熙城业委会成立，成立后因公共收益等问题，富康熙城业委会先后几次召开业主大会试图解聘富康物业，但因程序问题未能成功。2023年，业委会再次组织投票解聘物业时，富康物业以“未通知开发商”为由质疑表决的合法性。因未提前15天公示、未邀请社区监督、采用微信接龙表决等操作，该次业委会决议被德阳市旌阳区住建局责令撤销。

此外，富康地产还就此向旌阳区法院提起诉讼。旌阳区法院认定业主大会召开程序及表决方式违反法定规则，判令业委会撤销其决议及后续招标公告。业委会不服，提起上诉，被德阳市中院驳回。

天眼查显示，富康地产法定代表人为邓洪涛，梁兰和邓洪涛为股东。富康物业法定代表人为梁兰，邓洪涛和梁兰为公司股东，其中邓洪涛占股90%，梁兰占股10%。接受记者采访时，梁兰证实其与邓洪涛为夫妻关系，同为富康物业股东。因此，富康熙城业委会质疑富康物业与富康地产实为“一家人”，存在利益关联。

而针对富康熙城业委会的系列动作，富康物业在2023年11月5日发布了一封《揭露熙城业委会丑恶嘴脸的公开信》，该公开信表示富康熙城业委会长期吃拿卡要、垄断控制小区舆论，恶意贬低物业服务质量等。截至2025年3月18日，该公开信仍旧张贴在富康熙城小区信息公开栏。

富康物业粘贴的公开信

在这一封公开信中，因涉及到业委会成员杨吉平相关信息，杨吉平起诉富康物业侵犯其名誉权。旌阳区法院认为，富康物业在未经法定机关、法定程序查证属实的情况下，擅自在小区业主群里发布涉及杨吉平的贬损言辞，判令富康物业公开赔礼道歉，并赔偿杨吉平2000元精神抚慰金。

“目前因为种种矛盾，有三分之一业主主动交物业费、三分之一业主持观望态度，三分之一业主拒交物业费。”富康物业经理吕发勇坦言。

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最新进展：

发布召开业主大会公告，当地部门介入

根据德阳市3月1日正式实施的《德阳市物业管理条例》，明确要求公示公共收益，优先用于维修基金和公共设施，并细化部门职责、强化业委会审计。同时，3月12日旌阳区住建局启动“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”的专项行动。

3月24日，记者在富康熙城小区电梯口见到，富康物业已经公布了该小区2022年至2024年的公共收益表，包含了电梯广告和基站收益等，但停车位的相关收益并未包含在内。

富康熙城公布的公共收益表

王其民告诉记者，富康熙城业委会已经发布召开业主大会的公告，议题包括选聘物业、追回公共收益、动用维修基金进行维修等，不排除用法律途径解决问题。业委会还向住建、街办等主管部门发函，恳求部门参与、指导、监督该小区召开业主大会。

同时，旌阳区住建局也进行了相关回复，收到富康熙城业委会“恳求政府部门参与、指导、监督富康熙城小区召开业主大会”的函件，以及富康地产“关于拒绝参与富康熙城小区业主大会”的严正声明。

“富康地产作为业主，若未参与或明确表示拒绝参与业主大会表决，将导致参与表决的业主达不到上述法定标准，业主大会将无法作出有效决议。”旌阳区住建局表示，依据《四川省物业管理条例》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，监督指导小区业主委员会严格依据相关法律规定开展小区自治活动，维护全体业主的合法权益，要求富康熙城业委会接到提示函后，调整业主大会会议表决的内容，并重新公告全体业主。

根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。而开发商富康地产称其持有小区超三分之一的面积，如果开发商拒绝参与表决，则将导致表决难以达标。

“现在的症结就在于如果开发商不参会，我们业主大会作出的表决就不合规，这个‘死结’要怎么解开？”王其民表示。

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律师说法：

共同使用区域产生的收益，应归全体小区业主共有

针对富康熙城业委会与物业关于停车位的纠纷问题，四川省律师协会维权委员会委员、律师冯骏表示，根据《民法典》的规定，只要是全体小区业主共有的区域产生的收益，包括公共区域规划的停车场的停车费用等收益，则所有的收益就是全体小区业主共同的收益。

虽然开发商也是业主之一，但也是按照它的份额享受相关的收益。停车费总收入，物业去掉正常的成本以后，应当交给业主委员会，业主委员会再按照比例向全体业主转付。当然，业主委员会也可以扣除一定的提成用于公共支出，但是需要业主大会同意。

四川方策律师事务所郭刚律师就此认为，依据《中华人民共和国民法典》第282条的规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本（如管理费、维护费等）后，归全体业主共有。开发商房地产公司所占面积虽超过了小区面积的三分之一，但毕竟不能代表全体业主，故物业称停车管理费是帮开发商代收没有法律依据。

关于开发商作为业主之一不参会影响决议，律师认为业主可以通过合法程序修订管理规约或议事规则，明确此类情况如何处理。此外，还可以请求当地街道组织沟通协商，阐明开发商作为产权人负有配合小区治理的法定义务，也可请住建局等部门对开发商进行指导监督。