小区地面停车位收益“七年之争”：业委会称属公共收益，物业称归开发商所有｜红星深度

今年，是四川德阳富康熙城小区业主与物业公司，围绕公共收益展开“拉锯战”的第七年。 这个商住一体小区已投用十年，2018年成立业委会，小区4楼及以下为商业，入驻有一个家居商场；5楼及以上为住房，总面积超17万平方米。双方核心矛盾为地面停车位收益归属：业委会主张位于“共同使用土地”上的车位收益归全体业主所有；德阳市富康物业管理公司（简称富康物业）认为属于“商场配套车位”，收益归开发商所有。

3月1日起，新修订的《德阳市物业管理条例》正式实施，明确要求物业服务人公示公共收益，资金优先用于维修基金和公共设施。3月12日，德阳市旌阳区住房和城乡建设局启动“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”专项行动。

▲富康熙城小区

红星新闻记者了解到，在上述物业管理新规出台后，富康物业公布小区2022-2024年收益表，仅公布了部分收益，仍缺失地面停车场收费等明细。3月19日，富康熙城小区业委会向旌阳区住建局递交一份投诉函，直指富康物业未公示公共收益收支情况、违规侵占小区公共收益等问题。“所产生的公共收益经估算约3000万元人民币（具体金额需审计部门介入核查），该部分收益并未转交全体业主或纳入维修资金，而是转给了富康地产。”

目前，当地住建、街道等部门已介入此事。

争议：

地面停车位收益归谁所有？

业委会、物业各执一词

在红星新闻记者走访过程中，该小区业主出示的一份宗地分割面积测绘图显示“蓝色阴影部分为共同使用土地部分”。业委会主张，宗地图标注地面车位位于“共同使用土地”，收益应归全体业主。“所有公共收益，业主按照比例分配，不能都进了开发商的腰包。”该小区业委会主任王其明介绍，竣工图上显示是75个车位，实际设置停车挡杆的一共103个车位。

▲测绘图显示“蓝色阴影部分为共同使用土地部分”

富康物业负责人则表示，上述地面停车位为“商场配套车位”，收益归开发商所有。

在2022年11月一次由社区组织的会议上，富康物业和业委会曾提到争议车位收益问题。据王其明提供的有多人签名的“会议记录”显示，参会人员有物业方负责人梁兰和吕发勇，还有业委会成员王其明、李顺贵、舒彭、杨吉平，社区居委会周兰等。

会议记录显示，物业经理吕发勇介绍，负二层有开发商德阳市富康房地产开发有限公司（简称富康地产）400多个车位，这些车位和地面停车场是一个收费系统，（地面停车场）准确的收益数据确实分不出来。

梁兰表示，物业只拿了15%的管理成本，其他的都交给了开发商。会议当天，王其明提出，“物业把收益明细拿出来，业主该分多少就分多少。”

多名业委会成员证实，小区地面停车场等收益，物业至今没有提供收入明细，只是在2019年至2021年连续3年每年支付51840元，这部分钱都用来维修增添公共设施设备等。“有两年还用公共收益给小区业主发了米和油。”王其明说。

业委会多名成员还质疑物业与开发商存在利益关联。业委会成员任亨珍称，“富康物业法定代表人梁兰与富康地产法定代表人为夫妻。”

天眼查信息显示，富康地产法定代表人为邓洪涛，梁兰和邓洪涛为股东。富康物业法定代表人为梁兰，邓洪涛和梁兰为公司股东，其中邓洪涛占股90%，梁兰占股10%。3月24日，梁兰在接受记者采访时，证实她与邓洪涛为夫妻关系，同为富康物业股东。

“（宗地分割面积测绘图）蓝色阴影部分不是写的共有，而是写的共同使用，也即在一定范围内共同使用。”梁兰向红星新闻表示，截至目前，争议地面停车位由物业在代收停车费。“我们认为这是属于商场（商场业主为富康地产）的一个配套车位，属于开发商所有。”

矛盾：

业委会曾尝试解聘物业未果

物业发公告引诉讼，被判赔礼道歉

除了地面停车位的收益问题，富康熙城小区业主与物业之间的矛盾实际上还有很多。

“业主与物业因公共收益争了好多年，小区环境和服务也没改善。”3月24日，正在小区锻炼的刘阿姨坦言对小区目前状况很不满意。

“物业费每平方米1.68元，服务又不好，所以有人不交物业费。”她最关心的是物业服务能否提升，物业费能否和周边小区相当。此外，居民关心的电梯维修、外墙砖脱落、消防隐患等问题能否及时处理。

▲地面停车位停满车辆

自2018年该小区业委会成立以来，业主因公共收益等问题曾多次尝试通过业主大会解聘物业，均因程序问题未果。

2023年，业委会组织投票解聘物业时，富康物业以“未通知开发商”为由质疑表决的合法性。因未提前15天公示、未邀请社区监督、采用微信接龙表决等操作，该次业委会决议被德阳市旌阳区住建局责令撤销。富康地产还就此向旌阳区法院提起诉讼。旌阳区法院认定业主大会召开程序及表决方式违反法定规则，判令业委会撤销其决议及后续招标公告。业委会不服，提起上诉，被德阳市中院驳回。

民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。而开发商富康地产称其持有小区超三分之一的面积，拒绝参与表决，导致表决难以达标。

另外，业委会指责物业价格高，与服务不匹配，部分业主还因此拒交物业费。

富康物业经理吕发勇坦言，“确实有（业主拒交物业费）这个事。”他介绍，小区目前有三分之一业主主动交物业费、三分之一业主持观望态度，三分之一业主拒交物业费。物业方还起诉了一名业主，经调解，该名业主补缴了物业费。

2023年11月21日，富康物业发布《关于呼吁业主尽快追讨被侵占利益的公告》，称杨吉平等人“侵占公共用房、索贿”，还引发诉讼。

业委会监督委员会成员杨吉平起诉富康物业侵犯其名誉权。旌阳区法院认为，富康物业在未经法定机关、法定程序查证属实的情况下，擅自在小区业主群里发布涉及杨吉平的贬损言辞，判令富康物业公开赔礼道歉，并赔偿杨吉平2000元精神抚慰金。

进展：

业委会发公告召开业主大会

议题包括选聘物业、追回公共收益等

3月1日起，新修订的《德阳市物业管理条例》正式实施，明确要求公示公共收益，优先用于维修基金和公共设施，并细化部门职责、强化业委会审计。3月12日，德阳市旌阳区住建局启动“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”的专项行动。

在上述条例实施后，富康物业公布小区2022-2024年收益表，仅公布了部分广告、基站收益，仍缺失外墙广告和地面停车收益明细。

3月12日，富康熙城小区业委会发布召开业主大会的公告，议题包括选聘物业、追回公共收益、动用维修基金进行维修等，不排除用法律途径解决问题。业委会还向住建、街办等主管部门发函，恳求部门参与、指导、监督该小区召开业主大会。

3月19日，旌阳区住建局发函表示，收到富康熙城业委会“恳求政府部门参与、指导、监督富康熙城小区召开业主大会”的函件，以及富康地产“关于拒绝参与富康熙城小区业主大会”的严正声明。

“富康地产作为业主，若未参与或明确表示拒绝参与业主大会表决，将导致参与表决的业主达不到上述法定标准，业主大会将无法作出有效决议。”该局表示，将依据相关规定，监督指导小区业主委员会严格依据相关法律规定开展小区自治活动，维护业主合法权益。

律师：

共同使用土地上划定的停车位

应由业主共同使用，取得收益归业主共有

小区地面停车位的收益到底该归谁所有？红星新闻记者采访了律师进行专业法律分析。

“既然是共同使用部分，那么大家就应该共同受益。”四川范泽律师事务所主任谭燕认为，国土部门给每个业主发的不动产证上已经确定了，这宗地蓝色阴影部分为共同使用土地，在上面划定的停车位应由业主共同使用，因此停车费的收益归业主共同所有。利用业主共同使用的场地停放车辆所得收入，在小区内共有区域设置广告、自助售卖机、快递柜等所得的公建配套用房或场地经营收入，都属于物业共有部分经营收入，应纳入物业公共收益及信息公开事项范畴。

四川纵目律师事务所何金华律师表示，根据民法典规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”本案中，测绘图显示“蓝色阴影部分为共同使用土地部分”，在上面设置的停车场取得的收益归全体业主所有，但应扣除合理成本。

针对开发商拒绝参与业主大会，影响决议有效性一事，律师建议，首先尝试沟通协商，通过属地街办组织调解，阐明开发商作为产权人负有配合小区治理的法定义务。其次，业主可通过合法程序修订管理规约或议事规则，明确在类似情况下如何处理。再次，业主可向当地住建部门反映，要求其对开发商行为进行监督和指导。最后，还可提起诉讼要求确认开发商的消极行为构成权利滥用，或请求法院强制其参与表决。

红星新闻记者 王明平

编辑 张莉 责编 邓旆光