卖方去世情况下，买方起诉要求继承人配合完成房屋过户的诉讼

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景

2020 年 4 月 29 日，林某宇、林某昊与苏某悦签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定林某宇、林某昊购买苏某悦名下位于北京市大兴区一号的房屋，成交价为180 万元，付款方式采用分期：2020 年 4 月 27 日前支付首期房款 40 万元，过户之日起一个月内支付 40 万元，过户之日起三个月内支付剩余 100 万元。双方还约定合同签订后十日内，共同向不动产登记机构申请办理房屋的不动产转移登记手续。

但在2020 年 5 月 13 日，苏某悦因病去世，致使合同无法按计划履行。经调查，苏某悦生前没有配偶和子女，其母亲李某芳是唯一继承人，然而李某芳也于 2020 年 11 月 23 日离世。被告苏某泽、苏某瑶为李某芳的继承人。

（二）纠纷产生及庭审情况

林某宇、林某昊向法院提起诉讼，请求被告继续履行房屋买卖合同，并协助将房屋所有权转移登记至其名下，同时要求被告承担诉讼费。他们表示合同签订后，因苏某悦去世合同未履行，苏某悦的继承人应承接合同义务。

苏某泽辩称，不同意原告诉求。一是原告无法证明合同是苏某悦的真实意愿，合同价格不符合当时市场行情且原告未举证；二是原告未能充分证明履行了付款义务，其有权行使先履行抗辩权。原告提供的转账记录在时间和金额上与合同约定不符，且原告在苏某悦去世后擅自处置其银行卡内存款，拒不归还手机等物品，有侵占恶意，他有理由认为原告没有能力支付购房款，可行使不安抗辩权。

苏某瑶辩称，认为原告与苏某悦签订的买卖合同是虚假的，从未听苏某悦说过卖房之事，请求驳回原告诉求。

庭审期间，林某宇、林某昊提交了合同，合同上有苏某悦、林某宇、林某昊及见证人的签名捺印，合同对房屋基本信息、价格、付款方式、过户时间、违约责任等均有明确约定。他们还提交了转账记录、收条、声明、装修相关材料、居住费用支付收据等证据，用以证明已支付首付款、苏某悦自愿卖房、对房屋进行投入及长期居住等事实。苏某泽提交了苏某悦的病程记录、大兴区房价走势图、录音文字说明等证据，以此证明苏某悦病重期间无法签订合同、合同价格过低、原告有侵吞材料恶意等。

林某宇、林某昊称签订合同时苏某悦意识清醒，见证人在场，房屋价格合理，对苏某泽提交的证据均不认可。苏某泽、苏某瑶不认可林某宇、林某昊提交的合同及相关证据的真实性与证明目的。经法院询问，林某宇称2016 年开始居住涉案房屋，合同由律师起草，见证人是苏某悦的朋友等。苏某泽、苏某瑶因未找到比对样本，不申请对合同中苏某悦的笔迹鉴定。此外，涉案房屋处于林某宇、林某昊申请的司法查封状态，二人具备购房资格。

二、争议焦点

（一）原告诉求

林某宇、林某昊要求被告继续履行合同并协助办理房屋过户登记，关键在于确认合同效力并促使被告履行合同义务。

（二）被告抗辩

苏某泽、苏某瑶主要对合同真实性、原告付款义务履行情况提出质疑，认为合同并非苏某悦真实意愿，原告未按约定付款，且房屋价格不合理，以此拒绝履行合同义务。

（三）争议核心

案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否为苏某悦的真实意思表示，是否合法有效。

原告是否履行了合同约定的付款义务，被告是否有权行使先履行抗辩权或不安抗辩权。

被告作为苏某悦的继承人，应如何承担合同中的权利义务，涉案房屋能否办理过户手续。

三、裁判结果

苏某泽、苏某瑶继续履行林某宇、林某昊与苏某悦于2020 年 4 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并在判决生效之日起十五日内协助林某宇、林某昊办理房屋产权过户登记手续，将位于北京市大兴区一号房屋的所有权由苏某悦转移登记至林某宇、林某昊名下。

四、案件分析

（一）合同效力认定

从原被告提交的证据及当庭陈述判断，林某宇、林某昊与苏某悦签订的合同有双方及见证人的签字捺印。虽然被告对合同真实性存疑，但未能提供有力证据反驳。苏某悦所患疾病并无证据显示影响其签订合同时的意识，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定为双方真实意思表示，合同合法有效。

（二）付款义务及抗辩权分析

原告提交了转账记录、收条等证据以证明支付了首付款。虽然转账时间与合同约定稍有出入，但原告作出了合理说明，且有苏某悦的收条及声明予以佐证。被告以原告后续可能无法支付剩余房款为由行使不安抗辩权，缺乏足够证据支持。在合同一方死亡后，继承人应承担合同权利义务，被告关于先履行抗辩权的主张不符合法律规定。

（三）房屋过户分析

涉案房屋具备过户条件，虽处于司法查封状态，但查封申请人为原告，不影响过户。苏某悦去世后，其继承人苏某泽、苏某瑶应承担合同约定的过户义务，协助原告办理产权过户登记。

五、胜诉办案心得

成功的关键在于全面收集并整理证据，像合同签订的相关材料、付款凭证、苏某悦的声明等，形成完整证据链来证明合同真实有效以及己方履行了首付款支付义务。同时，对被告提出的质疑进行有力回击，比如针对被告对合同签订背景、价格合理性的质疑，从苏某悦的主观意愿、双方关系及房屋实际情况等方面进行解释说明，清晰阐述法律依据，准确把握合同效力及继承人义务相关法律规定，从而为当事人争取到有利判决。这表明在处理合同纠纷案件时，要深度挖掘案件细节，多角度论证诉求的合理性，对对方可能提出的抗辩做好充分准备。