新一轮资产置换潮来了！

作者 | 雅宁

很多人没有意识到，新一轮资产置换潮正在进行。

此前有份调查显示：内地的家庭总资产中，有超过70%的比例都投向了房产。

如此一来，其实是没有多少资产可以给家庭提供相对稳定、持续的现金流。

另外，资产压在了房产这一“大头”上，就算有心想做多元资产配置，也很难实现真正意义的分散。

尤其是房子只涨不跌的时代已经过去，房价下跌带来的是家庭财富的整体“缩水”。

截至2024年末，四大一线城市的二手房价累计跌幅在30%左右，二手房住宅价格已经跌回到2016 年的水平！

换句话说，2016年前后买的房子都在亏钱，什么都没做，家庭资产就缩水了三分之一。

另一个数据也让我感到后怕。

尤其是那些想靠收租来实现养老的人，可能要被现实狠狠打击。

如下图显示，北上广深四个一线城市的租金资本化率，还在缓慢攀升。

租金资本化率类同于租售比，指一套住宅靠租金回收成本，总共需要花费多少年。

截至2024年末，一线城市平均需要花费56.3年才能收回成本，比2023年末的55.2年又增加了12月左右。

房价是在筑底了，但是靠收租回本的速度却变慢了。

也就是说，一线城市的租金下降速度可能比房价还快。

2025年，我们将进入宽松的经济周期。

放水的背后，对应的是持续向下的通胀数据，经济活力不足，需求端疲软等等。

未来很长一段时间，我们都会看到：

愿意生娃的人变少了（没人租）；

愿意花高价钱租房的人也变少了（租不起）；

加上国家队下场推进保租房（租房市场竞争加剧）；

这些情况会成为房租上涨面前的“达摩克利斯之剑”。

房价涨也涨不动，租又嫌租金太少，眼下想要卖房进行资产置换的朋友越来越多了。

好在，现在房子没有过去两年那么难卖了，二手房市场出现了久违的小阳春。

今年1-2月重点14城二手房成交量为178487套，较去年同期上涨26.5%；

其中，2月份成交了83358套，同比上涨82.7%。

上海2月的二手住宅成交量约为1.54万套，同比增幅超过124%。

据了解，今年二手房成交量仅次于2021年，创下这几年的小高峰。

想要卖房的人，可以抓住眼下的小阳春，进行资产置换。

嗅到信号的中高净值人士，早早就进行了一轮资产置换。

他们主要有两大置换方向：

1、将实体资产置换成金融资产。

具体表现为，将手头多余的房产卖掉，转而配置银行理财、大额存单、储蓄保险等收益确定性更高的资产。

2、将部分人民币资产置换成美元资产。

这几年全球局部地区的地缘性风险在增加，还有全球两个最大经济体之间在经贸问题上的冲突。尤其是汇率方面的风险，让越来越多人意识到分散单一货币风险的重要性。

此前海外投行一位董事曾说过，未来10年，没有美元资产是家庭最大的财务风险。

货币贬值，我们的生活成本会在无形间增加、财富规模也会跟着缩水。

美元是全球第一大货币，全球的跨境储蓄资金，有80%流向美元。

聪明钱选择美元资产的背后，是看中了美元资产多年来保持的强势与稳定。

在上述大背景下，香港保险成为越来越多中高净值家庭的选择。

据香港保监局数据，2024年前三季度，内地访客赴港投保保费达到466亿港元，环比增长21%。

而在2023年，内地游客赴港投保人寿保单总保费590亿。

香港保险为何受到中高净值人士的青睐呢？

主要有以下3点：

1、香港保险除了是金融资产，也是美元资产。

绝大多数香港保单都是以美元计价的。2024年上半年，新增加的港险保单中有78%都是美元保单。

2、香港保险因为地处香港，底层逻辑是全球投资。

我们持有香港保单，可以享受到香港作为全球金融自由贸易港的投资便利。

香港没有外汇管制，这里的资金就能够轻松去到全世界进行投资，以此来达成对全球优质资产的投资。

业内有句话，买香港保单，等于间接参与了全球资产配置。

而保险公司充当了资管团队的角色——帮我们去做专业投资、去挑选优质的境外资产。

我们在这个过程中，什么也不用干，坐等资产增值就可以了。

3、长期持有香港分红储蓄险，就能享受6%-7%的复利，可以帮助我们对抗汇率风险、享受境外投资红利。

是的，你没有听错。眼下内地储蓄险预定利率已经降到了2.5%，而香港分红储蓄，在长期持有的前提下，预期的收益可达6%-7%（复利）。

看下面这份产品方案，

总保费100万美元，每年20万美元，分5年交。

保单第20年末，保单里预期约有286万美元，此时的预期IRR约达6%，折算成单利约有10.36%。

再过10年，到了保单第30年末，保单里预期有约521万美元，此时的预期IRR约6.06% ，折算成单利约有15%。

试想一下，现在若是一套价值720多万（折合100万美元）的房子，30年后有没有可能涨个5倍？

恐怕没人能保证。

但如果投一份香港分红储蓄险，我们把它类比成“金融房子”，分红实现率100%达成的情况下，这套“房子”的房价预期可以涨到521多万美元。

就算是分红实现率只能达成75%的情况下，这套“金融房子”也可以升值到将近420万美元。

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除了是美元资产、保单预期利益可观之外，香港保险还有两大优势：

1、保单无限次传承。通过转换被保人，分红储蓄险实现高效传承，代代相传，无限次数转换，就省去未来要缴纳遗产税、房地产税的担心。

2、香港保单可以多币种转换。如果打算送孩子出国留学，将来可以直接将保单的一部分转换为留学国的货币，非常便捷。

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