广州楼盘使用率大揭秘：从80%到140%，背后有何玄机？

文/邓浩志

广州楼盘使用率从80%到140%的秘密

最近，广州推出的所有楼盘都宣称使用率超过100%，虽然都说是新规产品了，但差距还是比较大的，有说是110%、120%，也有说是130%甚至140%使用率的。既然都是新规产品，为什么有的楼盘“偷面积”多，而有的楼盘“偷面积”少呢？这既是设计上的区别，更有可能是宣传口径上的差别。今天就给大家科普一下。

目前“公摊”这个词有几个概念：

1. 公示的公摊面积。即按政府要求和算法计算的公摊比例，公摊范围包括大堂、走廊、消防通道、电梯前室等。按这个算法，高层使用率在80%上下，小高层会高一点，但基本不会超过90%。
2. 开发商宣传的公摊面积。这就是所谓的第四代住宅声称的“零公摊”，甚至“负公摊”，超100%使用率的房子。这是套内可使用面积和建筑面积之间的比值。注意，大堂、走廊、走火通道、电梯前室这些公摊部分仍然存在。只不过阳台、花池、飘窗台这些“偷面积”扩大了套内使用面积而已。
3. 开发商口中的使用率也有差别。有些开发商只算套内的使用率，即关门后可使用空间和建筑面积的比值。但有些开发商会把门外的部分空间也计算在内，比如部分电梯前室和走廊，由于基本不会由其他业主使用，销售人员会说这里可以放鞋柜、屏风等，宣传口径上会把这些门外的空间也算在“使用率”当中。再比如飘窗台到底算不算入使用率中，各个楼盘也存在口径上的差异。如果飘窗台可以拆除的，基本都算作使用率扩大；如果不能拆除的，有些楼盘算，有些不算。

所以总的来说，目前楼盘使用率差别很大，就广州而言，从80%到140%都有。但这些都是销售口径而已，标准各不相同。如果按统一的建筑规范标准，那基本都一样，都是80%上下。

至于到底实用不实用，关键看的是“报规”的时间和开发商。以广州为例，建筑规范中关于阳台这种半敞开空间占比近期调整了3次。理论上越迟报规的产品，使用率越高，但也有一个特定时期，曾短暂允许阳台占比达到25%，但后来又回到20%。另外，如果是广州市属企业的几家大房企，他们的使用率总是比市场上同时期的其他房企要高一点，近些年一直如此。

广州推出配售型保障房，成为国内第一个推出配售型保障房的一线城市

首批推出的两个项目分别位于萝岗和白云区，销售基准价分别为15800元/平方米和17300元/平方米，都是地铁盘，数量分别为936套和400套，全部为现房。配售型保障房是面向本市户籍住房困难家庭和各类引进人才等工薪收入群体销售的保障性住房，实施封闭管理，禁止变更为商品房流入市场，出售价格（面向符合条件的申购者）不得高于原购房价格，回购价格（面向建设运营机构）按照原购房价格每年扣减1%计算。

这个事情比较受关注，谈几点看法：

1. 这次两个项目素质都非常高，分别位于白云和萝岗非常核心的地段，非常繁华。周边医疗、教育、商业等配套都完善，旁边就是地铁站，交通极为便利。而且都是现房，几乎没有风险，想买的人肯定不少。
2. 价格不高，目前两个项目售价都在1万多一平，基本是附近在售商品房价格的一半左右。性价比很高。
3. 这两个项目是目前一线城市当中第一个推出的类似项目，具有示范效应。其他城市会不会效仿？什么时候推出？都值得期待。而对于广州而言，这类配售型保障房将对降低在广州的生活成本、吸引人才等方面起到积极作用。

最后强调一点，这类型项目暂时不会对商品房市场产生影响。因为这类型房源完全立足于居住，不能以市场化方式交易，只能在特定领域流通，也不能以市场价格进行交易，也就是不能从中赚钱。所以和商品房差异还是很大的。