上海今年第三批土拍本周将“开战”，四幅地块有何看点？

上海2025年第三批次地块交易活动即将于3月28日“开战”。考虑到前两批次土拍上海均有不俗交易成绩，第一批土拍诞生了本年度全国最高楼面价，第二批土拍也有溢价30%的成交现象，这也让第三批土拍地块备受瞩目。

澎湃新闻记者注意到，上海2025年第三批次土拍将有四幅地块进行出让，分别位于浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹以及青浦西岑，总起拍价约为113.3亿元。这四幅地块区位不同，各有特色。

浦东北蔡地块起始总价208284万元，商品住宅地块，起始楼面价约51010元/㎡。静安大宁地块起始总价187864万元，商品住宅地块，起始楼面价约70031元/㎡。闵行紫竹是一组组合地块，共包含3幅子地块，起始总价561374万元。青浦西岑共包含8幅子地块，起始总价175440万元。

四幅地块具体成交表现如何，有待几天后市场检验。但从2024年以来上海土拍市场情况看，整体呈现出日益趋暖的态势。同时，不同类型地块的配置策略各有侧重，无论是高溢价成交还是底价成交，市场机制的作用日益凸显。上海市规划资源局资源利用处负责人表示，当前，上海土地交易市场更注重整体提升土地资源配置的效率与效益，通过土地供给引导市场优化产品打造，用好土地造好房子。

浦东北蔡：紧邻北蔡楔形绿地

浦东此次推出的C09b-01地块位于北蔡区域的东北部。公开信息显示，该地块为普通商品房用地，地块出让面积20415.99㎡，容积率2，建筑面积40831.98㎡，起始总价20.83亿元，起始楼面价51010元/㎡。

浦东北蔡出让地块 本文图片均来自上海市土地交易市场官网

该出让地块靠近高科西路及罗山高架路交汇处，东至规划七路，南至规划一路，西至规划四路，北至规划二路。为提供更为丰富的住房产品，更好满足多样化住房需求，该地块中小套型比例降低至45%，同时通过各项高品质建设标准的设置，重点引入与区域建设协同、具备全周期运营能力的优质企业，为今后区域高品质开发提供范例。

浦东北蔡出让地块

地块与张江科学城核心腹地、花木—龙阳路城市副中心毗邻，周边高能级产业环绕。交通方面，紧邻罗山高架路，3公里内接驳内环高架路网，18、16、13号线三轨交环绕，是浦东轨交最便捷地区之一。

浦东北蔡出让地块周边情况

值得一提的是，该地块所处的北蔡楔形绿地，是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一，占地面积约11平方公里，相当于7.5个世纪公园，是上海市中心城范围内浦东地区的重要生态支点。生态宜居是该地块一大特色。根据规划，未来该区域绿化覆盖率达到70%以上、森林覆盖率达到50%以上、人均公园绿地面积达到82平方米以上、出门200米有休闲绿地。

静安大宁：配套成熟资源丰富

静安区推出的N070302单元111-21地块，属于大宁板块优质宅地。

静安大宁出让地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积10730.27㎡，容积率2.5，建筑面积26825.675㎡，起始总价18.79亿元，起始楼面价70031元/㎡，地上建筑限高80米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，装修集采价5000元/㎡。

静安大宁出让地块

从地理位置看，该地块东至永乐苑、规划111-24地块，南至永乐苑，西至沪太路，北至规划111-20地块。土地用途为普通商品房，土地面积10730.27平方米，出让年限70年。

静安大宁出让地块周边情况

该出让地块保障性租赁住房自持比例为0%，公共租赁住房配建比例为0%，中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%。房型设计限制不多，可以有较大的发挥空间，是区域近年来少有的改善型住宅产品。

另外，本次出让地块还有一大看点是，地处静安，该地块周边各项配套成熟，位置较优，体量适中，参考周边新成交地块的开盘去化情况，预计去化良好。大宁区域作为静安区的重要组成部分，规划定位为中环两翼产城融合发展集聚带，致力于打造高品质居住社区，板块内各项配套非常成熟。地块临近轨道交通1号、3号、4号线，规划中的20号线也将进一步提升区域交通能级。此外，该地块1.5公里范围内，商业、公园、学校、医院等各类资源丰富，生活舒适度高。

闵行紫竹：建设高品质住宅和酒店

闵行区此次推出紫竹科学园区 MHP0-1005 单元02-09 地块、03-04地块、16-07地块及 16-06、16-08地下空间的组合地块，土地用途一是普通商品房（02-09 地块、03-04地块），一是酒店及其地下空间（16-07地块及 16-06、16-08地下空间）。

闵行紫竹出让地块

出让资料显示，地块共分为2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04），总出让面积为21.72万㎡（其中地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），规划总建面19.89万㎡，起始总价56.14亿元，平均起始楼面价28225元/㎡。

闵行紫竹出让地块

紫竹科学园区紧邻大零号湾、上海交通大学、华东师范大学，凭借浦江上游第一湾的黄金地段，以及与高校、科研机构的紧密联动，致力于打造集高端住宅、科技创新、文化教育、休闲娱乐于一体的综合性区域。

闵行紫竹出让地块周边情况

该地块所在的紫竹半岛占据浦江上游第一湾独特地理位置，黄浦江从东、南两面环抱，核心区域有闵行第一大湖—兰香湖。住宅地块可向西南眺望兰香湖湖景，环境优美，酒店地块则临江拥湖，三面绿地环绕，景色宜人。

交通方面，该住宅地块临近轨道交通23号线华东师范大学站，建成后可便捷通往徐家汇等城市核心区域。此外，周边有虹梅南路高架、沪金高速、申嘉湖高速、东川路、龙吴路等道路网络，方便通达城市各处。

该地块周边区域拟持续引进优质教育资源，加强学校软硬件建设，确保区域内教育水平稳步提升。紫竹半岛东部沿江有民办圣华紫竹基础教育园区，周边有公办华师大二附中附属紫竹基础教育园区，覆盖从幼儿园到高中的全龄段教育体系，满足居民子女教育需求。

青浦西岑：毗邻华为基地和复旦创新学院

青浦区本次出让的西岑组团地块位于西岑科创中心西片区（西岑科创园区），即西岑单元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间。

青浦西岑出让地块

出让资料显示，19-08地块：商业用地、办公。19-10地块：商业用地、办公。20-01地块：普通商品房、办公。23-01地块：普通商品房、办公。23-06地块：普通商品房、办公。23-09地块：商业用地。23-10地块：商业用地、办公。23-14地块：普通商品房、办公。该地块总出让面积为16.78万㎡（其中地上14.19万㎡、地下2.58万㎡），规划总建面29.20万㎡，起始总价17.54亿元。

青浦西岑出让地块

西岑科创中心作为长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动区“一厅三片”中青浦的“一片”，是上海落实长三角一体化国家战略和建设具有全球影响力科创中心的重要载体，也是长三角数字干线的关键节点，将在生态智慧实践、科创产业集聚、新江南小镇示范三方面体现示范标杆性。

青浦西岑出让地块周边情况

此次出让的组团地块位于西岑科创园区核心区位，与已启用的华为练秋湖研发中心、在建的“城中村”改造项目及复旦创新学院选址形成环湖创新走廊。

作为园区最后一块成片开发用地，其出让标志着西岑科创中心开发建设实现全域闭合。规划显示，该组团重点承载三大功能：未来数字科技产业的策源区；承载研发孵化的创新示范窗口；科创人才生态社区。