房屋闷顶层算谁的？

01.基本案情

小浦家住悦湖小区1栋601室，他家房子的屋顶有一处阁楼，从室内的楼梯拾级而上，便能轻松踏入这片小天地。小浦心里琢磨着，这阁楼和自家紧密相连，可不就是自家房屋专属的“秘密基地”嘛！于是，小浦脑袋一热，也没跟其他业主唠唠，更没向小区物业公司报备，就对阁楼开启了“改造计划”：铺设地砖、打造壁柜、增设窗户、粉刷墙体......阁楼渐渐有了“私人领地”的模样。

隔壁602室的小吴瞧见小浦这番操作，心里可不服气了。他觉得自己作为小浦的邻居，对这阁楼理应拥有同等使用权。说干就干，小吴二话不说，在自家楼顶处开挖了一个洞口，开辟出一条通往阁楼内部的通道，仿佛在宣告自己对阁楼的 “主权”。一来二去，矛盾就这么产生了，小吴气不过小浦擅自占用公共设施，一纸诉状将小浦告到了法院，主张对阁楼这部分面积行使一半的使用权。

法院调查后发现，案涉阁楼都没有登记在小浦和小吴各自的不动产权证中。原来，这阁楼并非一个独立的空间，不属于业主专有部分，而是房屋闷顶层，主要功能是防热、防雨，检修小区楼内管道。之前，区住建局就发现了小浦和小吴的违规行为，分别给他们下发了《责令改正（停止）违法行为通知书》，责令二人立刻整改。可小浦和小吴都对整改要求置若罔闻，始终没有履行整改义务。

02.法院裁判

根据《责令整改通知书》，小浦的行为存在诸多违规之处。他擅自扩大闷顶层检修口的尺寸，还对闷顶层进行违规装修，肆意侵占公共空间，这对公共部位和设施造成了损害。相关单位已明确限期小浦停止这种侵占行为，并要求他将闷顶层恢复原状。与此同时，小吴也存在自行扩大闷顶层检修口的违规行为，相关单位也责令小吴恢复原状。由此可见，在本案中，小浦和小吴双方都存在违法行为，他们对案涉闷顶层均不具备相应的产权。

按照相关法律规定，闷顶层属于房屋公共空间的一部分，应由全体业主共同所有。不管是小浦还是小吴，或是其他任何一方，都不允许私自占用、装修、扩建。小吴在诉讼中要求小浦让其行使闷顶层一半的使用权，这一诉讼请求本身违反法律规定以及相关行政法规。且政府相关行政主管部门早已对此事先行认定并做出处理，明确责令双方限期整改，把闷顶层恢复原状。基于以上种种情况，小吴的起诉并不在民事诉讼的受理范畴之内。综上所述，法院最终驳回了小吴的诉讼请求。

03.法官后语

本案涉及建筑物区分所有权的争议，关键在于明确闷顶层的法律属性，以及对双方当事人针对闷顶层加装行为的性质判定。建筑物区分所有权包括专有部分、共有部分，以及因共有关系衍生出的管理权。闷顶层在建筑设计中，主要承担着保温、隔热以及为防渗漏等公共设施提供检修维护空间的功能，并非归属于某个业主的专有部分，而是由全体业主共有，并由全体业主共同管理。所以，但凡涉及对闷顶层的使用与改造，都必须严格遵循相关法律法规，同时还需征得全体业主一致同意。

在本案中，小浦在未获取其他共有人同意的情况下，擅自改变闷顶层的使用功能，这种行为无疑侵害了其他业主对闷顶层享有的共有权和共同管理的权利。小吴作为与该闷顶层有利害关系的业主，依法有权主张小浦将涉案闷顶层恢复原状。然而，小吴进一步要求在小浦改装后的闷顶层基础上行使使用权，这一诉求在现行法律框架内找不到任何依据。

与此同时，本案中小浦和小吴双双存在对闷顶层进行违规改装的违法行为，并已受到相关行政监管部门的违法认定。在此情形下，小吴主张行使经改装后的闷顶层使用权，违反了法律规定以及相关行政法规，不应属于民事案件的受理范围。基于上述缘由，法院最终依法驳回了小吴的诉讼请求。

在此，法官郑重提醒广大业主：任何个人不得擅自占用、装修或扩建建筑物公共部分区域。对于建筑物共有部分的使用和改造行为，不仅要取得全体业主的同意，更要严格遵守相关法律法规。每位业主都应时刻将尊重其他业主合法权益牢记于心，切不可因个人利益而损害公共利益。期望广大业主能够自觉遵守法律法规，齐心协力维护良好的居住环境，携手构建和谐美好的社区生活。

法条链接

▲《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权不可以登记。

▲《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

▲《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

*文中名称均为化名

来源：惠山法院

编辑：黄枫怡

审核：李思红

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