安徽
2025年的合肥楼市，注定是“新计容卷王”争霸的一年。
近日，两大重磅新盘——招商春和景明和天阜序壹号接连官宣即将入市消息，掀起新一轮“抢房大战”。
NO.1|壹
案名发布：两大新盘定位鲜明，抢占市场先机
招商春和景明
招商蛇口全新代建项目春和景明即将入市，结合董铺湖湿地公园生态资源，打造“低密+公园社区”模式，瞄准地缘改善客群。
该项目是蜀山城投拿地，招商代建，规划16栋，5栋7F+9栋8F+2栋11F，共420户。容积率1.2，网传户型主力面积段113-209m²，很少见的纯洋房小区。
天阜序壹号
没想到这次天阜的新盘延续“壹号”，政务东的天阜壹号33亩地做了10栋楼，老城的天阜序壹号16亩地规划4栋楼，不得不说天阜真的很会做小地块。
从户型来看，126m²、139m²，主要针对老城区的地缘性客源。
NO.2|贰
新计容也瞄准了小户型
从此次推的新楼盘能看出，现在的新计容也瞄准了小户型。
例如我刚刚提到的招商春和景明最小113m²、天阜序壹号126m²，还有经开区JK202402号地块、经开区JK202403号地块也是113㎡起步。
可能有以下几点原因：
1、新计容规则优化
新计容政策下，开发商需在有限的土地上平衡容积率与产品定位。小户型因其更高的单位面积利用率，可在满足容积率要求的同时提升项目整体收益。
2、市场数据表现
合肥购房主力仍以刚需和首改客群为主。
根据2024年的全年合肥新房成交数据来看，排名前列的多为刚需或者刚改，总价低、首付压力小，契合年轻家庭的经济能力。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
根据滨湖去年的二手房成交数据来看，整个滨湖2024年全年卖了8000套左右的二手房，当时70/90政策下的房子占了很大一部分。
3、市场需求分化：刚需与改善并存
改善型需求虽增长显著，但受限于高总价，市场容量有限。开发商需通过差异化产品策略，即在核心区主推大户型，而在其他板块（如老城、东部新中心等）加大中小户型供应，以覆盖更广泛的客群。
合肥属于一个周期性市场。不缺需求，只缺好房子。当下的合肥楼市，想要买新计容起步基本上都是300万，350万都买不到一个好位置。
来源：合肥楼市航拍
如果说在这些高能级区域能有个总价不高的新计容产品，应该市场也不会太差。这是当下的市场情况，也是开发商开始做小户型的初衷。
NO. 3｜叁
重点楼盘
根据招商春和景明和天阜序壹号所在的董铺湖板块和包河老城，推荐以下重点楼盘：
伟星玖峯汇是高新区唯一满分竞品质项目，目前是尾盘状态，均价1.9-2.1万/m²。
伟星玖峯汇是高新唯一满分竞品质项目，层高与其他项目相比高，绿建三星、装配率65%，邻近安徽省妇幼西院配套成熟。紧邻长江西路高架，这个是项目硬伤，目前项目已经是尾盘，可选房源不多。
绿城咏溪雲庐以4-6F的低密度叠墅产品为主，容积率1.1，而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层，其他为六层，部分产品得房率可以做到120%左右，单价2.8-7.37万/㎡。
项目生态稀缺，容积率1.1，合肥主城罕见纯叠墅社区，直面董铺湖，绿城“云庐系”高端产品线，是绿城去年回归合肥后首个高端项目，客群较为纯粹，是合肥目前新房价格天花板。
晶宫山水拾光规划为10-17F的小高层，户型125-143m²，成交备案均价2.6万/m²，价格比较稳定。
项目相对而言性价比高，董铺湖板块入门级改善盘，低密舒适，10-17层小高层设计，容积率1.8，居住密度适中。距地铁2号线，通勤效率较为方便。开发商品牌较弱，在合肥缺乏标杆项目。
招商天青臻境该项目邻近樊洼西路，推窗见湖。共规划10栋洋房（7-11层），5栋小高层（14层），即将清盘，目前价格3万+/m²，92折。
招商天青臻境项目是招商高端产品，生态稀缺，宋式飞檐+香槟格栅外立面，打造湖山雅居意境。与绿城咏溪雲庐客群重叠，但两则产品差异，项目即将清盘。
NO. 4｜肆
总结
2025年的新盘战场早已超越单纯的价格厮杀。谁能在产品力、资源占有、交付保障上做到“三位一体”，谁就能收割下一波改善红利！这场战役，没有旁观者，只有领跑者。
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