1.38 万元/平方米起！西安昔日红盘缘何低价出售？

碧桂园云顶售楼部 中房君/摄

上个周末，一张“西安碧桂园云顶四期10套单价仅1.38万元/平方米的特价房源”海报刷爆了朋友圈。

低价冲击之下，周末的售楼处挤满了人。数据显示，3月15日当天，各渠道报备客户超过2000组，到访客户超过500组。“我也是经过几次地产起伏的人，但这样的场面还是第一次见，周六早上我从7点忙到凌晨3点才回家，如果是周末来，连置业顾问都找不到，那天一套房最多有3个客户排队订房。” 一位置业顾问回忆着当天的情况。

她介绍道，此次海报中提及的1.38万元/平方米的特价房源是中间连廊户的低楼层房源（4层以下），目前在售的为碧桂园云顶四期7#、8#两栋楼，这两栋楼均为2T3户，建筑面积为143平方米和190平方米，毛坯交房。

虽然只有少量特价房源，不过项目整体售价都较备案价有所下调。根据西安市住建局2023年1月公示的备案数据，建筑面积约143平方米精装户型，整体均价在2.1万元/平方米以上，本次同户型特价房源在1.75万元/平方米左右，约190平方米精装户型，整体均价在2.3万元/平方米以上，本次同户型特价房源在1.95万元/平方米左右。

碧桂园云顶“掀桌子”？

正在建设中的碧桂园云顶四期 中房君/摄

对于上述置业顾问来说，这样热销的情景还要追溯至2020年。

2019年年末，位于航天基地的碧桂园·云顶首次价格公示，共推出了4栋30层以上的高层，总计246套房源，最小面积约163平方米，最大面积约228平方米，均价约21818元/平方米，精装交付，最终329个家庭核验通过，成为2020年首个2万元+摇号盘。

此后，项目又多次摇号，并在2022年以59亿元的销售额位居西安单盘第二，然而后来的发展却多少有些出乎预料。2023年8月，市场消息传出，碧桂园两只美元债持有人尚未收到8月7日到期应付票息，对此碧桂园公开承认“出现了阶段性流动压力”，在此之后，碧桂园的债务危机正式浮出水面。

碧桂园云顶也多次传出了停工的消息。2022年11月，一份《碧桂园云顶（三期）项目部的停工告知书》流出，多位业主也在航天基地管委会网站进行了投诉，航天基地党政办公室回复网友时表示，碧桂园云顶三期开发企业与施工单位产生合同纠纷，故施工单位暂停施工。

后续，随着工程进度的持续推进，碧桂园云顶最终成功交房，没有酿成“烂尾”的风险。此次推出大幅折扣，也与企业的资金不无关系，“之所以推出特价房，是因为企业出现流动性危机之后加之市场下滑，去化较为困难，公司想快速去化回笼资金，不得以才开始促销，目前的售价仅仅能够覆盖成本。”上述置业顾问说道。

中房君在四期施工现场看到，项目东侧的6栋楼已经封顶，正在做保温层，目前在售的7#、8#也已经封顶，将于2025年6月份交付。据上述置业顾问介绍，剩余楼栋还没有开工，未来可能要重新做规划，“之前规划的户型太大，去化不太好。”她说道。

从施工进度来看，如期交付或许并不是太大的问题，但交付质量却成为前期业主心中的“一根刺”。3月18日，在中房君走访期间，不少一期、二期的业主聚集在售楼处，对小区环境优化、安全隐患、基础设施等问题提出了整改要求，有业主表示，碧桂园云顶三期自2024年9月首次延期交付以来，小区天然气至今未通，生活受到严重影响。

这些问题也将是四期业主未来面临的最大不确定性。

房价连跌6个月

除了企业自身的原因，产品的更新迭代也是碧桂园云顶不得不降价的因素之一。

据中房君了解，距离碧桂园云顶最近的在售项目为保利·天珺，二者同属于航天基地，配套几乎相同，但保利·天珺为第四代住宅，通过露台实现了超高赠送，目前其在售的二期143平方米户型实现了南北双露台+南向双联阳台的设计，使用率超过了100%，且为2梯2户。作为传统意义上的第三代住宅，碧桂园云顶还需要公摊，2梯3户的设计也不及竞品。

此外，从价格来看，保利·天珺优惠之后价格在2万元/平方米左右，较降价之前的碧桂园云顶更有性价比。综合多种因素，降价是项目此时最好的选择。实际上，目前打折优惠已经成为西安楼市的主流，案场优惠、认购优惠、总经理特惠、节假日特价等促销手段层出不穷。

例如，近日，位于高新区“软东”板块的高新宸樾推出一批“工抵房”，其中建筑面积约178平方米的户型总价约360万元左右，单价约为20224元/平方米，远低于2.6万元/平方米的备案价。曲江东3环内，万科现房，工抵房单价1.25万元/平方米，此前其均价约为1.8万元~2万元/平方米。类似的案例还有很多。

这些项目的降价促销也影响到了房价的整体表现。根据国家统计局最新发布的数据，2月西安新房价格环比下降0.5%，同比下降1.7%，跌幅均较上月有所扩大，而这已是西安房价连跌6个月。

“在2024年9月之前，西安房价已经连涨了60个月，最近几个月下跌属于市场正常调节。”一位不具名的业内人士说道。在他看来，房价的下跌也有产品更新换代的因素。“购房者更喜欢第四代住宅，传统的住宅去化困难，就只能打折，但这部分项目目前存量还很大，它们的价格变动会牵动着房价数据。”他说道。

值得一提的是，随着3月“小阳春”的到来，市场也开始复苏。据前瞻顾问统计，2月成交规模跌至近一年最低值，但拉通全月来看，2月首周因跨春节的影响仅成交4万平方米，从第2周开始，随着前期挤压需求的释放，成交量逐周上涨，月末周成交11万平方米，与1月周均几乎相当。