观点直击 | 金茂服务毛利率爬梯

观点网 较上一年早了三天，金茂服务今年赶上了年报披露的前排位置。

根据业绩报告，金茂服务2024年实现营收29.66亿元，同比上升9.7%；年内利润约3.84亿元，同比增加12%；毛利约为7.06亿元，较2023年减少5.4%。

规模方面，合约建筑面积约1.34亿平方米，较2023年增加约26.2%；在管建筑面积约为1.01亿平方米，同比增加19.8%。

3月24日，金茂服务召开业绩媒体发布会，出席会议的公司管理层包括董事长宋镠毅、执行董事兼总经理李玉龙以及执行董事兼财务总监赵进龙。

在行业盈利能力整体承压的情况下，金茂服务2024年营收、净利润两项关键指标整体保持增长水平，或许是较早披露业绩报告的信心来源之一。

不过，对比2024上半年，金茂服务下半年营收、在管面积涨幅较小，隐藏在增长之下的还有毛利率回降问题。

减速与补油

2023年业绩会上，金茂服务管理层表示会“力争实现每年保持20%的业绩增长”。

但从2024年的营收情况来看，20%的增长目标要寄望于2025年首次达成了。

截至2024年12月31日，录得总收入约29.66亿元，同比增长9.7%。仅从增速来看，金茂服务也不可避免地陷入了营收减速的处境。

回顾2023年，其上半年总收入13.53亿元，同比增长23.4%；下半年收入13.51亿元，但全年收入增速仅为11%。

在2024年上半年，金茂服务整体实现营收14.91亿元，同比增长10.2%。简单运算后可知，下半年营收约为14.75亿元，与上半年收入差距正逐步拉大，这也意味着营收减速的关键大概率在于下半年增长幅度的下降。

金茂服务营收主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块。

其中，物业管理服务全年收入20.59亿元，同比增长30.7%，占总收入比重69.4%；非业主增值服务收入3.25亿元，同比降低35.7%，占总收入比重10.9%；社区增值服务收入5.83亿元，同比下滑6.7%，占比为19.7%。

占比近7成的基础物管服务依旧是金茂服务的营收压舱石，得益于物业管理服务较高增速，在另外两个板块均录得负向变动时，最终保住了总收入的正向增长。

据了解，物业管理服务收入大幅增加主要由于公司业务扩张带来的在管建筑面积增加，在管面积较2023年增长19.83%至约1.01亿平方米。

将目光聚焦到在管规模，金茂服务2024下半年营收减速的原因则更为明显。

上半年，在管面积由2023年底的8420万平方米增至9810万平方米，增加面积为1390万平方米，但下半年增加面积为280万平方米，仅为上半年增长面积的2成。

对于主要依靠基础物管业务增长拉动整体航速的物企而言，在管规模依旧是重要的衡量指标。2024上半年新增在管面积的有效扩大，实际上是金茂服务物业管理服务能够收获可观全年收入增幅的重要原因。

而在管规模能稳步提升，或许与年内收购圣瑞物业以及追求市场化外拓有关。

2024年1月，金茂服务旗下金茂物管以3.238亿元收购北京市润物嘉业企业管理有限公全部股权。物嘉业主要通过旗下非全资附属公司北京市圣瑞物业服务有限公司及其附属公司开展业务，主要为物业管理及相关服务、酒店运营等业务。

经过近一年整合，金茂服务管理层表示已与圣瑞物业在业务上实现高度融合，且财务上经营表现好于前期估值预期。

完成收购后，圣瑞物业为金茂服务新增合约面积866万平方米、在管面积798万平方米，贡献收入2.21亿元，综合利润2926万元。

外拓方面，金茂服务于2024年外拓项目100个，合计签约面积达1239万平方米，年饱和收入为2.36亿元。

积极外拓不仅带来规模上升，还有对关联方面积输送依赖的减缓。合约面积中，来自第三方的面积占比已提升至53.6%，较2023年提升7.8个百分点。

得益于收并购及外拓面积补充，金茂服务合约面积及在管面积分别同比上升约26.2%、19.9%。

毛利爬梯

金茂服务营收减速或许能靠在管面积增长补一脚油门重新加速，而盈利能力的提升则要另寻他法。

报告期内，录得年内利润约为3.84亿元，较2023年增加约12.0%；净利润率约为12.9%，同比增长0.2个百分点。

在物管行业盈利能力整体承压的背景下，金茂服务利润收获两位数增长确实难得，但实际上非经常性收益对利润的贡献亦不可忽视。

由于补偿收益增加，年内其他收入同比增长117%至6510万元。若剔除其他收益中约4620万元补偿收益及340万元政府补助的非经常性项目，金茂服务调整后净利润约为3.32亿元，同比增速约为-2.5%。

来到毛利部分，金茂服务盈利“红灯”已警示亮起。截至2024年12月31日，其录得毛利约为7.06亿元，同比下降5.4%；毛利率为23.8%，同比下降3.8个百分点。

按业务划分来看，物业管理服务录得毛利3.11亿元，毛利率15.1%，同比下降0.7个百分点；非业主增值服务毛利约1.07亿元，毛利率32.9%，下降11.7个百分点；社区增值服务毛利2.88亿元，毛利率49.5%，同比增长5.8个百分点。

除社区增值服务因利润率较高的车位管理服务、空间资源服务收入增加外，物业管理服务及非业主增值服务毛利率均有不同程度下降。

金茂服务表示，物业管理服务毛利率微降主要由于进行品质提升投入增加。

业绩会上，公司管理层认为基础物管毛利率还是保持了平稳，位于行业中高位毛利率水平之上，但品质投入与房产资产保值相关联。

“物业管理对于资产保值的核心功能是没有改变的，未来随着房地产市场变化，功能还会加强。公司现在收敛聚焦核心城市的策略，未来在基础业务的毛利率上还是能够守得住15%左右的水平。”

管理层表示，在做好基础业务的同时，公司的社区增值业务毛利率水平是在上升的，从项目的全盘来讲还是能够看到一些积极变化。

而金茂服务毛利率下降幅度最大的非业主增值服务，则受到了地产行业周期性影响。

结合金茂服务对于非业主增值服务收入下降的解释：受地产行业周期性影响，案场及开办业务的收入因新获取业务项目数量降低而下降，前期规划和设计服务以及承接查验咨询服务收入也因交付量降低而下降。

可以看出，关联方中国金茂大概率是金茂服务非业主增值服务项目输送的主要来源之一。

房地产行业还处于调整期，关联方自身要保经营的情况下，能够提供给物业平台的资源相对减少，或许便是金茂服务非业主增值服务营收及盈利能力下降的重要原因。

地产周期仍在持续，金茂服务后续可能要更多寄望于保持或提升物业管理服务及社区增值服务毛利在当前基数上的增长，从而达成整体毛利率止跌回升。

根据管理层会上表述，2024年中国金茂向金茂服务交付71个项目，交付634万平方米面积，占金茂服务全年总交付面积的38%。预计2025年中国金茂预计交付400万平方米面积，占该年预计总交付面积的39%，比例稳中有升。

依靠关联方短期内提供更多增长空间显然不现实，在接下来的一年内，目前还能维持营收与利润正向增速的金茂服务除了20%营收增速目标，还要思考如何找到一条稳定提升盈利水平的出路。

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