瑞银预测：中国房地产拐点信号显现，预计房价将于明年初企稳

阳春三月，国内多个城市已初现楼市“小阳春”现象。

在成都，3月11日诞生了成都史上首宗楼面地价单价破3万元的地块，19家国央企和民企竞价130多轮，溢价率70.4%。

在北京，3月18日诞生了北京史上楼面地价单价最贵地块，楼面地价单价破10万+，以国央企为主的十余家房企竞拍200多轮，溢价率27.9%。

在此前的2月底，上海静安区成交的一宗宅地折合楼面地价单价16万+，刷新全国宅地单价纪录。

房企纷纷追高拿地之下，是春天重新回到楼市了吗？

瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿近日发表中国房地产行业报告指出，经历过去四五年的下行周期，中国房地产市场已出现一些比较积极的信号，行业已出现企稳的早期迹象。

林镇鸿指出，当前，一线和核心二线城市的企稳迹象日益增多，包括在政策未放松的情况下，2025年二手房交易复苏，一线城市的库存周转月份降至平均水平以下，土拍溢价上升以及二手房挂牌量趋于稳定。这与 2014年至2015 年周期拐点的迹象相似。

由此，林镇鸿将 2025年至2026年新房销售预测上调7-16%，二手房销售预测上调7-10%，“目前预计全国房价将于2026 年初（此前预计2026 年年中）企稳”。

林镇鸿表示，2024年全国 300 个城市的土地出让金和全国新开工面积比2020年峰值下降67%。一线城市的库存周转月数已恢复到14个月，回到2015年平均水平。考虑到取消限价措施，开发商更愿意提高产品质量以实现高售价，且土储积极性增加，土地溢价的上涨可能对附近业主的价格预期产生正面影响，利好二手房挂牌量。“之前，新房的限价措施给有意卖房的业主带来挑战，导致二手房价格持续下跌，直到价差缩小到目前几乎为零，而取消限价有助于缓解二手房挂牌压力”。

房地产市场一荣俱荣。当前全国多城出现的楼市小阳春迹象，也已经在广州出现。

3月23日晚，广州市天河区天河公园板块某楼盘的一名业主告诉南都湾财社记者，他家一套二手两房从去年开始挂牌放售 ，此前中介一直表示成交总价上限只能达到340万元，但在本周末晚，有买家在看房后，愿意出价380万元。

无独有偶，在广州珠江新城，据中介数据，3月截至19日已成交62套房，已达该板块去年3月全月的成交总量，当中成交量最大的一天达到9套。

一手方面，克而瑞数据监测显示，2025年2月—3月15日，广州商品住宅成交面积65.85万㎡，同比增长38%，成交规模持续修复，延续回升势头，整体成交表现向好。

针对当前楼市的种种积极信号，林镇鸿分析预测，2026年，中国房地产市场新开工、销售面积应该可以稳住，出现持平，而库存去化周期也能加速，“毕竟供给端的改革或者供给端的调整是过去二十年以来没有出现过的，所以现在估计全国的库存去化周期将从现在大约31个月回落到25个月，明年年初全国的库存水平将回落到比较正常的水平”。

林镇鸿分析认为，之所以近期热点一二线城市“地王”频现，正是因为一线城市的库存逐渐回落到比较低的水平。他还认为，今年全国二手房成交量大约会增加9%，成交金额约占全国成交金额的一半 。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬