剖析该案例：购房后开发商抵押房屋致过户困难，买方起诉实现过户

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景与过程

2003 年，某银行因与 W 公司存在借款合同纠纷，向法院提起诉讼。诉讼期间，应银行申请，法院查封了 W 公司位于北京市海淀区 T 号楼东楼三、五层，面积达 889.4 平方米的房产，以及与之对应的 4178.94 平方米土地使用权。法院随后判决 W 公司需偿还银行贷款本金 110 万元及相应利息，银行对涉案房产及土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，W 公司未履行判决义务，银行遂向法院申请强制执行。

在此期间，W 公司委托某房地产经纪公司销售被查封房产中的部分房屋。2005 年 3 月 16 日，苏敏通过该房地产经纪公司与 W 公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，W 公司将位于北京市海淀区 E 室（建筑面积 85.52 平方米，属于 889.4 平方米集体产权房范围内）的房屋出售给苏敏，房屋总价为 295044 元。W 公司承诺协助办理原产权单位的相关手续，若交易后发现房屋转移前存在产权、债权、债务纠纷，由 W 公司承担全部责任，签订合同后产生的各项费用则由苏敏承担。

同日，W 公司出具职工（代表）大会决议，同意将该房屋出售给苏敏。合同签订后，W 公司将房屋交付给苏敏，苏敏一直居住使用至今。苏敏提交了 W 公司于 2005 年 3 月 16 日出具的收条，显示收到苏敏购房款 95044 元，加上折抵的 100000 元劳务费，共计收到 195044 元，剩余 100000 元购房款约定在办理完过户手续后当日支付。

（二）纠纷产生与解决尝试

由于W 公司此前已将涉案房产整体抵押给银行，且房产处于查封状态，致使房屋一直无法办理过户手续。2016 年 10 月 28 日，银行将该债权转让给 X 公司。为解决房屋过户问题，苏敏等 12 户购房业主与 X 公司展开协商。最终，双方达成代偿协议，苏敏等 12 户业主需在 2018 年 12 月 21 日起 7 日内一次性代 W 公司偿还 370 万元，X 公司在收到代偿款后 30 日内配合办理解除房产及土地的抵押、查封手续。2018 年 12 月 27 日，X 公司确认收到苏敏等 12 户业主支付的代偿款。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告苏敏请求法院判令W 公司履行 2005 年 3 月 16 日签订的房屋买卖合同义务，将北京市海淀区 E 室的房屋所有权过户至自己名下。

要求被告W 公司承担本案诉讼费用。

（二）被告抗辩

合同未备案，无法履行。合同约定一式三份，需在房地局备案一份，但实际未备案。二手房买卖通常需备案才能办理过户等手续，未备案导致税费计算、合同规范性等问题难以确定，原告要求履行合同、办理过户在事实上和法律上均无法实现。

部分合同、补充协议约定签字盖章后生效，因未经公司法定代表人签名，合同不生效，也就不存在履行义务一说。

房屋过户及费用交纳事宜约定由房地产经纪公司负责办理，W 公司已将 889.4 平方米集体产权证和土地使用权证原件交给经纪公司，已履行自身职责。原告应催促经纪公司办理过户，如今错过时间，当初的法律政策和客观情况已发生巨大变化，责任应由原告自行承担。

原告所购房屋是集体产权的一部分，尚未进行分割、分户，未办理每户对应的产权证，未进行测绘，也未经规划和房管部门审查同意分开登记领证，不具备直接过户条件，原告诉讼请求无法得到支持。

房屋存在整体抵押情况，未经抵押权人同意，买卖协议无效。

处分房屋属于企业重大决定，未按照集体企业管理法律制度经职工大会表决，房屋买卖行为不合法。

原告应提交原始凭证证明房款支付情况，部分购房人房款未结清。

本案已过诉讼时效，合同纠纷属于债权纠纷，诉讼时效原规定为两年，现规定为三年，本案已超过诉讼时效，应驳回诉讼请求。

（三）争议核心

双方签订的房屋买卖合同是否有效，是否具备履行条件。

房屋过户义务的承担主体及责任认定。

购房款支付情况及诉讼时效问题。

三、裁判结果

苏敏等十二个案件的原告一次性代W 公司向 X 公司偿还三百七十万元（已给付）。

X 公司在本判决生效后三十日内配合办理解除位于北京市海淀区 T 号楼东楼三、五层 889.4 平方米建筑面积房产及使用面积 315.7 平方米土地的抵押、查封手续。

苏敏在上述抵押、查封手续解除后三十日内将位于北京市海淀区E 室房屋过户登记至自己名下（所需相关费用由苏敏负担），W 公司予以协助配合。

苏敏在上述房屋过户登记至自己名下后三日内支付W 公司剩余购房款十万元。

四、案件分析

（一）合同效力认定

双方签订的房屋买卖合同是真实意思的体现，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然合同存在未备案、未经法定代表人签名等形式上的瑕疵，但这些并不影响合同的实质效力。W 公司以合同未备案、未法定代表人签名为由主张合同无效或无法履行，缺乏充分的法律依据。

（二）房屋过户责任认定

W 公司作为房屋出卖人，有责任为买受人办理过户手续，不能将此义务推卸给房地产经纪公司。房屋无法过户的根本原因在于其被查封抵押，W 公司在卖房前后均未解决这一问题，理应承担相应责任。苏敏等购房业主积极与抵押权人协商并达成代偿协议，为房屋过户创造了条件。

（三）购房款支付认定

苏敏提交的W 公司收条上盖有公章，W 公司虽对此收条不予认可，但未能提交相反证据。而且，房屋交付苏敏居住使用长达 13 年，在此期间 W 公司未要求支付剩余购房款，这不符合常理。因此，可以认定苏敏已支付部分购房款，剩余款项按约定应在过户后支付。

（四）诉讼时效认定

由于W 公司的原因导致房屋不能过户，且合同未明确约定过户期限，苏敏等 12 户购房业主并未明显怠于行使权利。所以，W 公司关于诉讼时效已过的抗辩不成立。

五、胜诉办案心得

对于原告的代理律师而言，胜诉的关键在于精准把握案件事实与法律规定。在事实层面，充分收集并整理房屋买卖合同、收条、房屋交付使用凭证等证据，以此证明合同有效以及己方已履行部分义务。面对被告在合同效力、过户责任、购房款支付和诉讼时效等多方面的抗辩，运用扎实的证据和准确的法律依据逐一进行反驳。在法律适用方面，依据《民法典》的相关规定，清晰界定双方的权利义务关系，着重强调被告应承担的责任。通过紧密结合案件事实与法律条文，有力地说服法官支持原告的诉讼请求，成功维护了原告的合法权益。