买方如何通过起诉卖方及开发商，攻克拆迁安置房过户难关

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋买卖背景与过程

2012 年 3 月 18 日，林萱（出卖人）与周宇（买受人）经中介居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定林萱将位于北京市大兴区一号房屋以 130 万元价格售予周宇。当日，双方又签订《补充协议》。周宇按约定先后支付定金及首付款共计 120 万元。《补充协议》约定，过户当天周宇支付尾款 10 万元；因房屋未取得所有权证，林萱承诺在证办理完毕后 10 日内协助办理产权转移登记手续。

一号房屋系回迁安置房，林萱称2008 年 8、9 月从开发商处接收，后精装修，2012 年卖给周宇。周宇认可 2012 年接收房屋，接收时已装修，之后自己又装修并居住至今，相关物业费、供暖费也由其交纳。北京兴海苑物业管理有限公司出具的物业费专用收据显示一号收费面积为 78.52 平方米，周宇据此认为林萱虚报面积，应退还相应房款 24050 元，且未付尾款 10 万元应折抵差价”，本案各方均认可已具备办理不动产权登记条件，北京 W 公司称提交拆迁协议、购房合同等材料后可办理不动产权证书。

（二）纠纷产生与解决尝试

周宇向法院起诉，请求：

林萱继续履行2012 年 3 月 18 日签订的房屋买卖合同，林萱、孙琳、孙瑶（林萱女儿）、北京 W 公司协助办理一号过户手续，将房屋过户至周宇名下。

林萱按合同价款130 万元的 20% 给付违约金 26 万元。

林萱退还虚报面积部分的房屋价款24050 元。

诉讼费由林萱、孙琳、孙瑶承担。

周宇称，合同签订后自己依约付款，但房屋可办产权证明时，林萱拒绝办理，经多次催促仍拒绝，属严重违约。

林萱辩称，一号房屋房产证未办下来，该房是其与已去世爱人的宅院拆迁所得，女儿孙琳、孙瑶有继承权，所以无法过户。

孙琳辩称，不同意周宇诉求，一号房屋有自己份额，母亲林萱无权出卖。

孙瑶辩称，不同意周宇诉求，一号房屋有自己份额，母亲林萱无权出卖。

北京W 公司称，知道周宇与林萱的房屋买卖关系，2017 年已通知林萱办房产证，但林萱未提交材料，公司只能将房屋登记在林萱名下，若法院判决过户，需林萱与周宇自行办理后续手续。

诉讼中，周宇提交房屋买卖合同、补充协议、定金及首付款支付凭证等证据，证明合同签订及付款情况。林萱、孙琳、孙瑶认可部分证据真实性，但对证明目的有异议。林萱提交回迁安置协议等证据，证明房屋来源及自身权益。孙琳、孙瑶提交亲属关系证明等证据，主张房屋有自己份额。北京W 公司提交通知记录等证据，证明已履行通知办证义务。

经审查，孙辉生前与林萱系夫妻，育有孙琳、孙瑶。孙辉2002 年去世，其父母此前已亡故。2008 年，林萱居住的北京市大兴区 H 号院拆迁，5 月 31 日，北京市大兴区西红门镇人民政府与林萱签订回迁安置协议，确认其选择回迁安置房 2 套，包括一号。经当地房管部门审核，周宇为本市户籍居民家庭，名下无住房，具备购房资格。

二、争议焦点

（一）原告诉求

要求被告及第三人协助办理房屋过户手续。

要求被告支付违约金并退还虚报面积房款。

（二）被告抗辩

房屋涉及其他继承人权益，无法过户。

自身不存在违约行为。

（三）争议核心

林萱签订的房屋买卖合同对孙琳、孙瑶是否有效。

林萱是否构成违约及违约金标准。

林萱是否应退还虚报面积房款。

三、裁判结果

周宇与林萱签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》继续履行，林萱、孙琳、孙瑶、北京W 公司于本判决生效后十五日内协助周宇办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在林萱名下。

在上述一项房屋登记在林萱名下后十五日内，林萱、孙琳、孙瑶协助周宇办理位于北京市大兴区一号房屋的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至周宇名下。

周宇于本判决生效后十五日内给付林萱购房款100000 元。

林萱于本判决生效后十五日内给付周宇违约金50000 元。上述第三、四项金钱给付义务抵付后，周宇于本判决生效后十五日内给付林萱 50000 元。

四、案件分析

（一）合同效力判定

周宇与林萱签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，无法律规定的无效情形，合法有效，双方应依约履行。虽房屋可能涉及孙辉利益，林萱、孙琳、孙瑶为孙辉第一顺序法定继承人，但房屋买卖合同已签订并履行7 年，周宇入住并使用房屋至今，孙琳、孙瑶与林萱长期居住在同一小区，推定其对房屋出卖知情且同意，故合同效力及于孙琳、孙瑶，三人负有协助过户义务。

（二）违约责任认定

林萱在具备办理不动产权登记条件后未及时办理，拒绝办理房屋权属转移登记手续，构成违约。林萱以未经其他继承人同意无法过户为由抗辩不存在违约，法院对违约金标准依法审查。综合考虑合同实际履行、房屋使用、林萱逾期时间及过错、周宇实际损失及预期利益等因素，周宇主张的违约金标准（房屋总价款的20%）过高，法院酌情调整为 50000 元。

五、胜诉办案心得

对于周宇的代理律师而言，胜诉关键在于全面梳理证据，清晰呈现合同签订、履行及房屋实际使用情况。在论证合同效力时，巧妙运用房屋交易及居住现状，推定其他利害关系人知情同意，夯实合同有效性基础。面对被告违约抗辩，精准把握法律规定，结合案件实际情况，有力反驳被告观点。在整个诉讼过程中，紧扣法律条文与事实细节，积极应对被告及第三人的主张，为当事人争取最大权益。