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这年头的京楼，在户型产品这个维度上靠着好房子又一次进化了。就在昨天，位于四环4、19号线双地铁新宫站的新盘建发金茂观宸出了户型图。看过户型图之后我就感叹啊，真是只要卷不死就往死里卷。

过去几年，京楼新盘产品力处于统治层级的是100-110平米左右的通透三面宽三居。北边的海淀北、昌平南，南城的大兴、亦庄，东边的通州，西边的门头沟，都是这类三面宽三居户型卖的相对更好。

然而这件事几乎不包括四环板块，原因就是四环更近市区新盘更偏改善。北四环与东四环过去两年的新盘，比如北沙滩、酒仙桥，基本都要150平米起步。西四环的丰台略好，有110平米左右的通透三面宽三居。去年的南四环从东到西不论是十八里店、大红门还是新宫总部基地，基本上也都要120平米起步。

然后，就在2025年初，建发金茂观宸来了。项目在保有111平米南北通透南向三面宽三居的前提下，还搞出了116平米通透四叶草四居。别看116平米四居总面积不大，真去细看您会发现跟之前传统的130、140平米左右的四居差不多。这就不得不感叹，好房子改变生活了~

先从建发金茂观宸项目的116平米户型开始解读。

第一， 这个户型的大致赠送率在10%左右，差也差不了多少。什么意思呢？我猜这个户型的使用率应该超过90%。140平米房子如果得房率80%套内就是112平米，这个116平米的户型如果按90%使用率算套内104.4平。简单说就是按套内使用空间估算，建发金茂观宸的116平与传统140平米户型使用空间差不多…

第二， 总面积虽小，但该大的地方也大。比如客餐厅有超过30平米的面积，比如四间卧室中仅北向一间不到10平米，但那一间也有9.57平米的面积。卧室面积小于8平米很难摆放标准尺寸的双人床与衣帽柜，这四间卧室至少在面积上足够支撑摆放更多的家具。

第三， 方正无浪费面积，户型虽小设计一流。先普及下，南北通透四个卧室在四角的四居俗称四叶草，是京楼保值属性处于顶部的四居户型设计。观宸的116平米户型就是四叶草格局。

第四， 全屋仅有北向一间卧室及厨房开北窗，其他房间均有日照采光。

简单讲，靠着好房子提供的超高使用率，建发金茂观宸的116平米小四居，在总面积相对不大的前提下，还保留了套内的大~套内的大又支撑了足够好的户型设计与户型功能。说粗俗点，这户型是京楼四环扛把子，有点欺负人的意思。

也来说说项目111平米南北通透南向三面宽三居。

这个三居，在我看来比较优质的一点在于卧室，没有一间卧室的面积低于10平米，足够摆放双人床以及衣帽柜。再一点就是这个口字形设计的大厨房，不知道有没有喜欢做饭的朋友，这个户型出样板间一定要去看看人家厨房是怎么设计的，从户型图上看个人感觉这个厨房会很有特色。另外该户型在110平米左右的三居中也算顶配设计，0浪费面积、户型进深面宽比接近1：1。

时间与篇幅的关系，建发金茂观宸还有132-165平米四居户型没给大家展示，项目的主力户型面积段大致为110平米至165平米。

另外，据了解项目的园林多水系、高树龄成树、山石、廊庭等，能够较好的体现出新中式园林的特色，据说园林不虚所有~目前售楼处已开放，样板间计划2月底开放。

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