人嫌我买？当我放弃在东京热门板块买房，才打开新世界的大门

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| Lyn

原来，东京23区一直以来可能都被误解了。

提到银座、涩谷，大家肯定都耳熟能详，但荒川……听上去就很“荒芜”，更别提足立、杉并了。

的确，很多国人赴日买房都会直奔东京核心6区，但其实日本人没有这种“非核心区不买”的观念。

在2025年东京圈最想居住的街区排名中，排名第三的武藏野市的吉祥寺甚至都不在东京23区内。

仅凭“非核心区”几个字，就给它们打上次选的投资标签，似乎有点冤枉了。

东京23区之间的差异，其实并没有大家想象中的那么大。

起初划分23个特别行政区，主要是为了行政管理上的便利，各区之间其实并没有实质性的区隔。

首先，东京23区占地面积非常有限。

虽然听上去足足划分为23个区，但其实整体面积只有627k㎡，再摊到每一个区，面积就更小了。在房价高涨的千代田区、中央区以及港区，占地面积合计42.24km²，还没有上海徐汇区大。

更直观一点，在东京23区买房就相当于在买在了北京五环内、上海外环内。

其次，东京23区的交通也很发达。

东京23区的轨道线路突出的就是高效率和高便利性。不管身在东京23区何处，步行20分钟之内肯定会看到车站。驾车也很方便，不考虑路况的话，有的区开车10分钟就能到另一个区。

同时，各区之间的社会资源配套趋于标准化。

在日本政府推出的《首都圈整备法》中，明确规定了各区域的均衡发展目标。东京23区内，公园、图书馆、市民中心等公共设施都是按人口比例配置，绿地面积严格遵循人均3㎡的标准，公立中小学配备率也实现了100%。

总体上看，东京23区在地理环境、基础公共服务等方面没有本质区别。只要是23区，其实都可以说是坐享黄金位置。

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都说贵有贵的道理，但其实昂贵且热门地段的收益率，可能还不如冷门地段的出众。

首先，冷门地段的收益率并非都不理想。

东京都心6区房地产的第一个特点是初始成本高，相应地在都心买房租金净收益普遍较低，通常在3%~4%之间。

而不少都心之外的投资房，收益率可能还更高。

以葛饰区为例，在东京23区地价最低的区域排名中，葛饰区直接包揽了前三名。

正因为房价低，再加上出租情况也比较稳定，葛饰区中不乏有售价五六十万、毛收益率高于5%的公寓，很适合预算比较低或想试试水的投资人士。

其次，边缘的区域并不意味着缺少人气。

随着涌入东京23区的人越来越多，只要经济实力允许，购置都心的房产无可厚非。但有能力在其中租房或购房的人还是少数，就好比在上海陆家嘴上班的打工人中，并非都能负担得起陆家嘴的房子。

这个时候，其他区域就成为了更优选，板桥区和大田区便是印证。

根据日本政府公开数据，从2023年7月至2024年7月，板桥区和大田区的人口增长排名第二和第三，仅次于中央区。

板桥区和大田区之所以享有高人气，与紧锣密鼓的开发活动息息相关。

近年来，板桥区一直都在推动城市景观计划，且计划重新开发整个区域。大田区也是如此，2020年东京奥运会时，大田区就开始开发区内的羽田机场，附近不少房产价格因此上涨。

再叠加交通便利性和经济适用性，地处边缘的区域也能备受关注就不意外了。

东京其他17个区中，也有不少冷门但宝藏的地段。

在我们之前的文章中，介绍过足立区适合投资的地段，此外北区和荒川区也很值得关注。

拿北区的赤羽站来说，赤羽站是东京都北区的重要交通枢纽，有京滨东北线、埼京线等多条JR线路在此交汇，最短只需8分钟即可到达池袋站。

如今，赤羽站的东口正在进行再开发项目，计划建设塔式公寓和商业设施，很大程度上支撑了附近的房价地价。

荒川区的日暮里站近年来也备受瞩目。日暮里车站位于东京最著名的线路——山手线上，此外还连接京滨东北线、常磐线等5条铁道线路，前往成田机场最快只需36分钟，对于需要经常出差的打工人来说非常友好。

无独有偶，墨田区的锦系町站、大田区蒲田站等也是小众站点中的优质地段。由于交通便利、配套设施完善、正在开发等优势，它们的投资价值其实并不低。

东京23区中，优质的地段数不胜数。虽然有的地名听上去比较陌生，但也可能是投资的优选。

整体来看，东京23区确实是比较稳妥的投资选择，可以担负起资产护城河的角色。但如果是自住，则不局限于此，甚至还可以考虑东京23区之外的地方。

投资其实并没有固定的方法论，很多时候可能只有摆脱思维上的惯性或误区，才能重新发掘到以往错过的宝藏。

都说投资前信息多多益善，如果你想掌握东京23区的更多资讯，我们整理了一份《东京23区图鉴》，详细介绍了各大片区的特征、房价、房租、地价走向等，有需要的朋友可以下方扫码领取阅读~