实话！这个可能是南京楼市目前“最靠谱”的“捡漏”方法

大家好，我是苏北哥！今天是3月21日，农历二月二十二，不知不觉又到周五，不出意外，这将又是一个春光明媚的周末。

01.

这大概率是南京楼市目前最好的“捡漏方法”！

最近南京的天气很好，每到周末都是天公作美，万里晴空，加上气温和煦，如果再搭配上一片郊野、山色，那便是南京城一年中最好的季节，让人忍不住不出门踏青、散心。

北哥这里提醒一句，春天的油菜花已经开了，上个周末，去东郊简单的转了一圈，满眼已经是这样的景色。

黄色的花海、青翠的山色、白墙灰瓦的村屋……这应该就是繁忙的都市人最好的视觉按摩。

短短的抒情之后，咱们还是言归正传，还说买房！其实说实话，春天出门踏青、赏景，也可以顺便看房，两者并不冲突，特别来说，这是刚需客的福利，不少刚需楼盘稍微地理位置远一些的，小区旁边说不定就是油菜花田，虽说可能小区周围生活配套不够丰富，交通出行也不如主城那般便捷，但却有主城小区没有的绝色美景。

所以楼市虽然是宏观的，但是买房需求却是个性化的，孰优孰劣，全凭自身的预算和喜好。

有粉丝看到这儿，可能有点懵！“今天北哥不是介绍南京楼市最靠谱的捡漏方法吗？怎么净说些油菜花和刚需买房的事儿？”，哈哈！下面即将进入正题！

在正式说之前，北哥先反问一句“今天这个标题够吸引吧？”，要说如今的买房人都是等等党，其实这个说法也不准确，因为几乎每天北哥都能接到粉丝的咨询，无论是抖音直播间、微信后台还是直接打电话，问的几乎都是同一个问题“北哥，近期有什么抄底价房源可以捡漏？”

但是当北哥用心整理了一波好房源，告知对方，约对方出来看房时，却又被告知“暂时不看了，我还想再观望观望”，看到没？如今的买房人心态就是这么矛盾，既想要捡漏，但是又害怕买到手的房源不是底价

但今天北哥为您总结的这条捡漏方法绝对靠谱！且听我给您分析。

首先，这个捡漏方法是以这个地产时代为背景！

众所周知，从2022年开始国内楼市就进入了ZC时代，从2022年放松限制性ZC，到2023年给予新房补贴，放松二手房流通，带押过户；再到2024年的大降息，基本放开二手房限售……ZC频出之间，本意当然是为了加速楼市交易，房产流通，但是难免会出现一些空间，间隙便利购房人，让买房群体获得一定的抄底机会。

就比如从去年9月开始的这一轮放松限售ZC，就是其中的典型，先是重庆发起解禁中心城区限售，然后深圳、成都、河南、山西太原、福建厦门等等都在不同程度的解禁限售，再到今年2月份重庆官宣彻底放开限售。

这期间，南京去年11月份也原创了一个“解禁限售”ZC，一共三条内容。

除了第一、第二条是关于多孩家庭和卖旧买新可以解禁限售以外，第三条应当予以相当的重视，也就是说只要有特殊要求，限售期的房子也能上市挂牌。这等于明牌的彻底放开了限售。

这样一来会导致什么结果呢？市场上会出现不少新房在售楼盘，同小区也有二手房挂牌销售。众所周知，目前南京二手房价格大概是新房的50-70%，与此同时南京目前尚未放开限价，这就导致新房价格仍然受到备案价限制，两项因素综合起来，决定了买房人能够花更少的钱，买到同样的楼盘。

看到这番分析，各位粉丝是不是来兴趣了。现在我们就看看目前市场上的在售楼盘，有哪些是可以这样捡漏买房的。

河西南

首先，最明显的就是河西南的嘉华嘉璟峰，作为河西南鱼嘴曾经的标杆改善项目，嘉华嘉璟峰如今还是一个在售楼盘，根据GF数据显示，该案至少还有一栋楼没有拿出来销售，待售房源在98套，且都是140、160㎡的大平层户型。

嘉璟峰E6号楼位置

按照嘉璟峰最近一次的开盘价，销许价格还在48108元/㎡+4000元/㎡装修升级包。而就在2月份嘉璟峰首套二手房已经成交，价格也出来了。

这套房源为建面约103.77㎡3房2厅1卫，成交总价410万，成交单价约3.95万/㎡

也就是说，嘉璟峰二手房价格基本锁定在4万/㎡上下，相比当初新房售价低了1万/㎡左右。所以买该小区二手房绝对算是捡漏了。

大校场

可能论谁也没想到，大校场也可以捡漏类似房源，北哥在这儿告诉大家，大校场这种楼盘还真不少。

但这类房源基本集中在大校场北的四叶草板块，翡丽铂湾，去年6月份B区3栋高层已经交房，但该项目新房目前还在售。

翡丽铂湾实景

位于小区西侧的A区两栋高层目前还尚未交付，但已经是准现房状态，其中A1栋还剩余部分189㎡大户型房源，销许均价48415元/㎡，实际单价4字出头，总价7字头。

目前翡丽铂湾二手房尚未实现成交，但已经有挂牌房源，挂牌单价为5.3万/㎡左右，但据大校场此类次新房源近期成交价格（云澜尚府首套二手房成交仅在4万/㎡左右），翡丽铂湾首套二手房成交价格很可能在3字头。

旁边的云萃府，去年4月份以及交付，目前是准现房销售楼盘。

目前全盘剩余80套在售房源，主力在售143、170㎡两款4房大平层，销许均价 46872元/㎡（另4200元/㎡装修包），实际目前7折左右

云萃府现在也有两套挂牌二手房源，挂牌单价比翡丽铂湾更低，最低仅4.7万/㎡，成交的话妥妥3字头。

鼓楼幕府创新区

鼓楼幕府新房价格之前一直是4万+/㎡的存在，如今在售楼盘长江悦府的二手房价格可能降至2字头。

是的你没看错！长江悦府去年7月份实现了第一批交房，南面组团的7栋楼和北面组团的B3、5均在交房之列，目前已经是现房销售状态。

长江悦府目前11栋楼全部在售，全盘在售房源超过100套，主力在售户型115、135、142㎡的三房与四房，销许均价43498元/㎡，目前实际售价3.6万/㎡起。与此同时长江悦府首套二手房已经在网上挂牌。

挂牌单价仅3.63万/㎡，预计首套成交房源单价可能在3.1-3.2万/㎡，甚至有可能低至3万/㎡以下。

02.

江核、城南中心、雨花岱山、人居森林……全市多个板块，均可以如此“捡漏”！

江核

江核可能是目前捡漏买房的首选板块，这里有多个在售楼盘，目前已经有二手房在售。

江核商务区，华润国际社区旁的晴樾府，目前还是在售楼盘，全盘6栋楼起码还有超200套房源在售。

该项目是典型的四号线地铁盘，距离在建中的4号线江北商务区站仅500米左右，主力在售户型112㎡三房和129㎡四房，销许价格39010+3100元/㎡装修包，该项目目前已经交房，已经是现房销售状态。

而网上目前已经有3套晴樾府二手房挂出，最低价格一套，挂牌单价只有3.2万/㎡。

按照目前江北核中核的二手房价格水平，再看看隔壁的华润国际社区，晴樾府的首套二手房成交价格极有可能被压低至2万/㎡出头，甚至只有1字头。

青奥板块的颐和铂岸江璟，去年6月4日已经完成了首批604套房源交付，如今小区也已经是实景现房

而该小区目前还有不少房源在售，已推出的10栋楼中还有超150套房源在售，小区北侧还有两栋高层待推出，主力推售110㎡、130㎡、165㎡三个面积段户型，销许均价33987元/㎡，实际大概2.6万/㎡左右。

网上目前有4套颐和铂岸江璟的二手房挂牌，最低价格一套，挂牌单价在3.2万/㎡左右，未来首套房成交价格很可能低于新房实际售价。想捡漏可以关注

城南中心

城南河畔的金陵星图，去年7月份正式交房，如今项目还有不少房源在售，主要集中在项目B地块，而项目A地块后续还有8栋高层尚未推出。

金陵星图目前现房销售无疑，全盘在售房源甚至多达230余套，主力在售89、113、139㎡的三房与四房，销许价格为30351元/㎡+2500元/㎡装修包，而目前新房实际售价只有2万/㎡。

而网上目前已经有3套金陵星图的二手房挂牌，最低价格一套，仅需20317元/㎡，所以未来金陵星图的首套二手房成交价极有可能被压低至1字头。可谓捡漏正当时。

雨花岱山

雨花岱山近期有多个小区成交了首套二手房，如绿城云栖玫瑰园，万科雨悦光年等等，其中绿城云栖玫瑰园本身是2017年拿地，2019年开盘现房销售项目。

2019年首开时，当年新房首开价格为32778元/㎡；2020-2023年期间，销许均价在3.3-3.5万元/㎡。2024年的去库存战役，绿城云栖玫瑰园新房本身也降价了，不仅去年加入了以旧换新，新房清盘价格更是降到了2.4万/㎡左右。

而就在今年2月开始，绿城云栖玫瑰园开始陆续有二手房实现成交，其中首套二手房成交价为2.46万/㎡。

而到了3月份绿城云栖玫瑰园的二手房成交价格变成了2.2万/㎡

很明显绿城云栖玫瑰园的二手房价格在逐月下降，买的话还是有不错的捡漏机会。

人居森林

目前人居森林两盘，越秀天萃与铂玥江南均已交房，已经是现房销售状态。

铂玥江南实景

铂玥江南是六恒科技住宅，2021年12月首开，2022年5月收官加推，当时销许均价36062元/㎡，另有3600元/㎡升级装修包，售价一度冲上4万/㎡。

今年以来，铂玥江南的新房实际售价已经低于当年拿地价格，达到了2.3万/㎡左右，而铂玥江南的二手房挂牌价格更低，2套挂牌房源之中，价格最低的一套单价仅有2.2万/㎡，也就是说铂玥江南的首套二手房成交价，要比新房实际售价低很多。

越秀天萃的情况也是一样，实际售价2.4万/㎡左右，2021年项目所在G40拿地价格25189元/㎡，项目也已经现房销售，去化周期也超过3年，新房价格比当初拿地价格还要低。

越秀天萃实景

如今越秀天萃的首套二手房也正式挂牌，这是一套99㎡的高楼层3房房源，283万挂牌，单价在28526元/㎡，

虽然目前越秀天萃的挂牌二手房单价高于新房售价，但根据目前市场行情，首套二手房未来实际成交价格大概率还是会低于新房售价。感兴趣的粉丝可密切关注。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。