购房后卖家不配合过户，买家起诉履行合同过户房屋的案件

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2016 年 9 月 17 日，经北京 Y 公司（化名）居间，李悦（化名）与王宇（化名）签订房屋买卖合同及补充协议。李悦将通州区一号房产，以 282 万元售予王宇。付款方式为：签约日付 8 万元定金，网签后，2016 年 10 月 11 日付 62 万元，10 月 30 日前付 92 万元，余 120 万元通过公积金贷款支付。李悦的房屋在某业银行（化名）设有抵押，需在公积金初审前解押。

（二）合同履行与纠纷产生

签约后，双方于2016 年 10 月 17 日完成网签。但王宇未按约支付购房款，截至 11 月 14 日，两笔款项延迟支付超 10 日，达解约条件。李悦于 11 月 14 日、20 日书面解约，认为王宇根本违约，诉至法院，请求解除合同、撤销网签、支付违约金 56.4 万元及承担诉讼费。

王宇不同意解约与付违约金，反诉称履约中自身无过错，2016 年 11 月 2 日，其欲与李悦及中介去某业银行办理解押，李悦反悔，此后拒绝继续履行合同。王宇认为李悦违约，应继续履行合同，并支付违约金 56.4 万元及承担诉讼费。李悦反诉答辩称不同意王宇诉求。

第三人某居公司称，对李悦第1 项诉求听法院判决，第 2、3 项诉求与其无关。第三人 S 银行称，不知双方争议，李悦贷款截至 2017 年 6 月 27 日，本金余额 365680.48 元，房屋产权变更前需先清偿贷款。

经审理查明，因李悦提交网签资料延迟及国庆假期，网签推迟至10 月 17 日。李悦预约 11 月 2 日解押，因双方对解押当日付款金额有争议，李悦拒绝解押。按合同，第一笔 62 万元用于解押，网签推迟及后续行为表明，双方将该笔付款时间顺延至 11 月 2 日。合同约定第二笔 92 万元应于 10 月 30 日支付，因第一笔付款延迟，第二笔付款期限应截止至 11 月 21 日。王宇 11 月 2 日无支付 92 万元能力，但 11 月 4 日具备，因李悦拒绝解押和履约，导致王宇购房款未支付。

2016 年 11 月 5 日，王宇带齐款项找李悦遭拒。李悦发解约通知函，王宇认为其无解除权。关于违约金，双方各执一词。涉案房屋 2014 年 2 月 11 日设抵押，王宇表示若合同继续履行，可一次性支付剩余购房款至法院账户，代李悦清偿贷款，2017 年 9 月 18 日，王宇将 274 万元剩余购房款支付至法院账户。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李悦请求法院：

确认与王宇于2016 年 9 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》解除。

判令王宇配合办理撤销房屋买卖合同网签。

判令王宇支付违约金56.4 万元。

由王宇承担本案诉讼费用。

（二）被告抗辩

被告王宇主张：

不同意解除双方于2016 年 9 月份签订的合同。

不同意支付违约金。

反诉原告王宇诉称：

判决李悦继续履行2016 年 9 月 17 日签署的合同及补充协议等一系列合同及附件。

判决李悦依照合同约定支付违约金56.4 万元。

所有诉讼费用由李悦承担。

反诉被告李悦辩称：不同意王宇的反诉请求，请求法院全部驳回。

（三）争议核心

王宇是否存在逾期付款的违约行为。

若王宇存在逾期付款行为，是否达到合同约定的解除条件。

李悦要求解除合同、王宇要求继续履行合同的诉求能否得到支持。

双方关于违约金的诉求能否得到支持。

三、裁判结果

原告李悦继续履行双方于2016 年 9 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，继续履行双方及第三人北京 Y 公司于 2016 年 9 月 17 日签订的《补充协议》。

被告王宇于本判决生效之日起三十日内代原告李悦向第三人S 银行清偿所有欠款；第三人 S 银行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告李悦、被告王宇办理完毕涉案房屋的抵押权注销登记手续。

被告王宇于上述第二项代偿义务完成后十日内，向原告李悦支付扣除清偿欠款及相关费用后的购房余款。

被告王宇完成上述第二项代偿义务及第三项支付购房余款义务、涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内，原告李悦协助被告王宇办理涉案房屋（北京市通州区一号房屋）的所有权转移登记手续。

原告李悦于涉案房屋（北京市通州区一号房屋）所有权转移登记完成之日起十日内，将涉案上述房屋交付给被告王宇。

四、案件分析

（一）合同效力认定

李悦与王宇签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思的体现，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应严格依照约定全面履行各自义务。

（二）违约行为判定

在合同履行过程中，因李悦提交网签资料延迟、国庆假期等因素，导致网签时间推迟。双方约定第一笔62 万元购房款用于办理解押，网签时间的推迟及后续双方的行为表明，双方一致同意将第一笔购房款支付时间顺延至 2016 年 11 月 2 日解押当日。合同约定第二笔 92 万元购房款支付时间为 2016 年 10 月 30 日，在第一笔购房款付款日期延迟至 2016 年 11 月 2 日的情况下，第二笔购房款付款期限应截止为 2016 年 11 月 21 日。王宇在 11 月 2 日虽无支付 92 万元的能力，但在 11 月 4 日具备支付能力，且在第二笔购房款付款期限内，是由于李悦拒绝办理解押和继续履行合同，才致使王宇购房款未能支付，因此，王宇不存在逾期支付购房款的违约行为。

（三）合同解除与继续履行判定

由于王宇不存在逾期付款违约行为，李悦以王宇逾期付款构成违约为由发出的解约通知函，不产生合同解除的法律后果。故而，对于李悦要求确认合同及补充协议解除的诉讼请求，法院不予支持；相应地，对于李悦要求王宇配合撤销涉案合同网签手续的诉讼请求，法院也不予支持。而王宇要求李悦继续履行合同及补充协议的反诉请求，法院予以支持。

（四）违约责任判定

因王宇不存在逾期付款违约行为，李悦要求王宇支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。双方合同履行中断是由于网签推后、购房款支付期限需重新商定，双方在购房款支付问题上存在认识分歧。在合同继续履行的情况下，王宇未对合同履行中断造成的损失提供充分有效的证据，所以王宇要求李悦支付违约金的反诉请求，法院也不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重合同条款解读与履行证据收集

作为被告（反诉原告）王宇一方，准确解读合同条款含义，明确自身权利义务。同时，在合同履行过程中，注重收集能够证明自己依约履行义务、对方违约或存在过错的证据。例如王宇提交的银行账户流水等证据，有力地证明了其具备支付购房款的能力，为自己未违约的主张提供了坚实支撑。

（二）合理运用法律规定与诉讼策略

在诉讼过程中，要熟悉相关法律法规，善于运用法律规定维护自身权益。王宇依据合同约定及法律规定，指出李悦解除合同的行为不符合约定和法律规定，以此为基础提出继续履行合同的反诉请求。同时，在庭审过程中，合理陈述案件事实和观点，与法官保持良好沟通，增强诉求的说服力。

（三）关注交易细节与市场背景

房地产交易受多种因素影响，需关注交易中的细节以及市场背景变化。在本案中，网签时间推迟、解押时间与购房款支付时间的关联等细节，以及房地产市场政策等背景因素，都对案件走向产生了影响。全面了解这些情况，有助于在纠纷发生时，准确分析责任归属，制定合理的应对策略。