从北京房产律师视角：买家面对卖家反悔过户，起诉强制过户胜诉

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2016 年 8 月 23 日，在某居房产中介公司（化名）的居间服务下，赵莉萍（化名，原告、反诉被告）与孙建军（化名，被告、反诉原告）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议。孙建军将位于北京市朝阳区一号的房屋售予赵莉萍，房屋总价 196.5 万元，含房屋成交价 150 万元以及家具家电、装饰装修等作价 46.5 万元。合同对房款支付、房屋权属转移登记、交付、税费负担、贷款及违约责任等均有明确约定。签约后，赵莉萍依约支付 5 万元定金与 71.5 万元首付款，双方完成网签，赵莉萍缴纳相应税费，并取得住房公积金贷款审核确认书。

（二）合同履行与纠纷产生

按补充协议，赵莉萍完成首付款资金监管后，多次催促孙建军办理房屋权属转移登记，但孙建军以各种理由推脱。赵莉萍遂起诉，要求孙建军继续履行合同，协助办理房屋过户并腾空交付，同时支付违约金39.3 万元。

孙建军则辩称并反诉，称签约时自己作为无卖房经验的空巢老人，在未充分了解条款的情况下被诱导签字，合同多项条款不公平且与事实不符。后续履约中，赵莉萍与中介存在欺骗诱导行为，如阴阳合同、非法不实网签、偷逃税费等。孙建军多次要求改正合同条款，重新合法纳税后继续履行合同，遭赵莉萍拒绝。其于2017 年 1 月 18 日发《催告函》，又于 2 月 10 日发《二手房买卖合同履行期限届满后相关事宜通知书》，赵莉萍均未改正。无奈之下，孙建军于 2 月 19 日行使解除权发《解除存量房屋买卖合同通知书》，要求确认合同于 2 月 20 日解除，赵莉萍配合办理解约手续，并支付违约金 39.3 万元。

赵莉萍反驳，称双方均首次买卖房屋才委托中介，合同在中介充分告知权利义务下签订，是双方真实意思表示，孙建军三次拒绝办理房屋变更登记理由不成立，无权单方解除合同与主张违约金。

某居房产中介公司表示同意继续履行合同。据其陈述，签约后赵莉萍支付定金，双方完成网签、缴税，赵莉萍签署理房通托管协议并支付首付款，孙建军拒绝签署该协议。中介三次预约过户，均因孙建军要求变更房屋交付时间、核实公积金批贷情况、不同意按网签价格缴税等原因，导致孙建军未到场，合同未能继续履行。

法院查明，签约当日赵莉萍支付定金，后续双方按流程办理房屋解押、网签、公积金贷款审核、缴税等手续，赵莉萍也将首付款及物业交割保证金打入理房通托管账户。庭审中，赵莉萍提交微信记录、预约单照片等证明孙建军拒绝配合过户构成违约，孙建军则提交催告函、通知书、微信记录等证明赵莉萍违约，合同应解除。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告赵莉萍请求法院：

判令被告孙建军继续履行合同，协助办理房屋权属转移登记，并腾空交付房屋。

判令被告孙建军支付违约金39.3 万元。

（二）被告抗辩

被告孙建军主张：

合同签订存在问题，赵莉萍与中介有欺骗诱导行为。

赵莉萍在履约中存在违约，合同应解除。

反诉原告孙建军诉称：

确认合同于2017 年 2 月 20 日解除，赵莉萍配合办理解约手续。

判令赵莉萍支付违约金39.3 万元。

反诉被告赵莉萍辩称：不同意孙建军反诉请求，孙建军无权解除合同。

（三）争议核心

双方签订的房屋买卖合同及补充协议是否有效。

孙建军是否应继续履行合同，是否构成违约需支付违约金。

赵莉萍是否构成违约，孙建军能否解除合同并获赔违约金。

三、裁判结果

原告（反诉被告）赵莉萍于判决生效后七日内向被告（反诉原告）孙建军支付购房款191.5 万元。

被告（反诉原告）孙建军于收到购房款当日协助原告（反诉被告）赵莉萍办理房屋所有权过户手续，并交付房屋。

被告（反诉原告）孙建军于判决生效后七日内向原告（反诉被告）赵莉萍支付违约金3 万元。

四、案件分析

（一）合同效力认定

赵莉萍与孙建军签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。孙建军虽主张合同条款不公平、签订存在问题，但证据不足，法院未采信。

（二）合同履行与违约判定

赵莉萍按约履行支付定金、首付款，办理网签、缴税、公积金贷款审核等义务。孙建军以多种理由拒绝配合过户，虽提出网签合同可能存在避税等问题，但合同已明确房屋价款构成等事宜，孙建军签字确认，且税收征管属行政职权范畴，其以此为由拒绝履行合同缺乏依据，构成违约。赵莉萍要求继续履行合同，且具备履行能力，法院予以支持。

（三）违约金判定

赵莉萍依据补充协议主张违约金有事实和法律依据，但主张数额过高。法院综合赵莉萍实际损失、合同履行进度等因素，酌减违约金数额。孙建军反诉要求赵莉萍支付违约金，因自身违约在先，法院未予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重合同条款审查与证据收集

作为代理律师，应仔细审查合同条款，明确双方权利义务，确保合同合法有效。在履约过程中，注重收集己方依约履行、对方违约的证据，如本案中的微信记录、预约单照片等，为诉讼提供有力支撑。

（二）准确把握法律适用

深入研究相关法律法规，准确判断合同效力、履行情况及违约责任承担。在诉讼中，合理运用法律条文，论证己方观点，反驳对方主张。

（三）积极沟通与协商

在案件处理过程中，积极与对方及中介沟通协商，争取和平解决纠纷。若协商不成，及时通过诉讼维护当事人合法权益，同时在诉讼中灵活应对，根据案件实际情况调整策略。