深入剖析：房屋买卖存在阴阳合同，法院支持买家解除合同判决

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋交易合同签订

2017 年 3 月 5 日，李悦君（化名）因生活居住需求，在 A 中介公司的居间服务下，与王云飞（化名）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》、《居间服务合同》。合同约定王云飞将位于北京市朝阳区一号的房屋出售给李悦君，房屋成交总价 460 万元，其中净房屋价格 126 万元，家具、家电、装饰装修等价格 334 万元，两部分不可单独买卖，价款一并支付。签约当日，李悦君应支付定金 30 万元（不高于房屋成交总价 20%），购房款 2 万元作为物业保证金于物业费用结清当日支付，过户前一周分别通过存量房自有交易资金监管账户和银行资金监管支付 126 万和 302 万。

双方需在2017 年 3 月 22 日前提供办理网签备案登记手续所需全部材料，于 2017 年 4 月 17 日前办理缴税手续，取得《契税完税凭证》后七个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。同时，王云飞应于过户当日解除房屋租赁关系并交付房屋，本次交易各项税费由李悦君承担。此外，还约定了逾期履约的违约责任。当日，李悦君向 A 中介公司支付 110400 元，3 月 6 日向王云飞支付定金 30 万元。

（二）合同履行分歧与解约过程

由于李悦君婚姻状态与建委备案信息不一致，其购房资质直至2017 年 4 月 12 日才核验通过。4 月 17 日，A 中介公司预约双方进行网签手续，但双方产生分歧未能履行。从李悦君提交的 A 中介公司经纪人与王云飞的微信记录可知，王云飞以时间耽误为由要求延期交房 3 个月，李悦君只同意延期 1 个月；4 月 22 日，王云飞表示若李悦君购买需加价 30 万，否则拒绝销售。6 月 2 日，王云飞在微信群中发送《关于解除房屋买卖合同的函》，以李悦君逾期履约超 15 个工作日影响其另行签署房屋买卖合同为由，要求解除合同并让李悦君承担违约责任。6 月 12 日，李悦君回复同意和平解约，王云飞则称从未不同意签署网签合同，只是不同意与原合同权利义务不一致的网签合同，坚持履行合同。7 月 11 日，李悦君再次表示同意解除合同，但不同意王云飞的解约理由及要求。

王云飞提交网签《存量房屋买卖合同》，称其中条款与原《买卖合同》不一致，还提交《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定若因配合李悦君规避税费签署网签合同而被税务机构征讨税费，李悦君应承担所有税费，并通过微信催促李悦君答复是否同意该补充协议，李悦君表示找专业人士商议后答复。王云飞还提交录音，证明李悦君曾表示不买房屋、多次提出解约，而自己坚持按合同履行。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李悦君请求法院确认双方签订的《买卖合同》及《补充协议》于2017 年 6 月 2 日解除。

判令被告王云飞双倍返还购房定金60 万元。

（二）被告抗辩及反诉

被告王云飞辩称李悦君从合同签订当天就存在违约行为，未按时支付定金，且因婚姻变更登记备案导致购房资质审核不通过，影响网签备案登记时间。

反诉请求法院判令继续履行双方签署的《买卖合同》及《补充协议》，即李悦君一次性支付购房尾款430 万，自己配合办理涉案房屋过户及交房。

要求李悦君支付2017 年 4 月 27 日开始至涉案房屋过户之日按日千分之五的违约金。

（三）争议核心

双方签订的《买卖合同》及《补充协议》是否已解除，若已解除，解除时间如何确定。

哪一方存在违约行为，违约责任应如何承担，包括定金是否应双倍返还以及是否应继续履行合同并支付违约金。

三、裁判结果

确认原告（反诉被告）李悦君与被告（反诉原告）王云飞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（包括附件二）解除。

被告（反诉原告）王云飞于判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李悦君定金三十万元。

四、案件分析

（一）合同效力及解除判定

李悦君与王云飞签订的《买卖合同》及附件二是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。

履约过程中，王云飞于2017 年 6 月 2 日通过微信要求解除买卖合同并让李悦君承担违约责任，李悦君于 6 月 12 日同意和平解约，双方就解除合同达成一致，仅对违约存在分歧，故确定合同于 6 月 12 日解除。王云飞要求继续履约及让李悦君承担逾期过户违约责任的诉求，法院不予支持。

（二）违约责任认定

李悦君要求王云飞依据定金罚则双倍返还定金。双方于2017 年 4 月 17 日出现分歧未能继续履约，主要因王云飞拒绝网签，其理由是网签合同文本中房屋成交价款及税费约定与原合同不符，认为构成 “阴阳合同” 损害其利益。但实际上，网签草拟合同虽压低房屋价款为 126 万元，不过双方真实交易价格是原合同约定的 460 万元，且将价格细化拆分，王云飞获得的购房净得价款未变，其个人利益未受损。同时，网签草拟合同价款基于原合同拆分的净房价，王云飞不能以此为由拒绝履行合同，应承担一定违约责任。

然而，李悦君未同意按原合同总价作为网签草拟合同房屋价款，且其取得购房资质时间晚于约定，导致网签、缴税、付款等均延迟，也存在一定违约行为。综合考虑，法院支持李悦君要求退还定金的诉求，但不支持双倍返还定金的诉求。

五、胜诉办案心得

对于原告代理律师而言，胜诉关键在于精准把握案件事实和证据，以及对法律条文的恰当运用。在事实和证据方面，充分利用微信记录等证据，清晰呈现被告王云飞拒绝网签、提出加价等违约行为。面对被告的抗辩和反诉，以事实为依据，反驳被告对原告违约的指控。在法律适用上，依据相关规定，明确合同解除的条件和违约责任的认定标准。通过细致梳理合同履行过程中的关键节点，将证据与法律条文紧密结合，有力支撑原告关于合同解除及定金退还的诉求，最终助力法院作出支持原告部分诉求的判决，维护了原告合法权益。